Älä huijaa itseäsi

Älä huijaa itseäsi

 

Osalle asuntosijoittajista on rutiinia pyöritellä lukuja ja laskea asuntojen vuokratuottoja. Vuokraturvan hallituksen puheenjohtajan Timo Metsolan mukaan suurin osa asuntosijoittajista ei kuitenkaan osaa laskea tuottoa. Arvostettuna asuntomarkkinoiden asiantuntijana Metsola tietää, mistä puhuu, sillä hän on yli kymmenen vuoden aikana tavannut satoja eri asuntosijoittajia.

Vuokratuoton laskentatapoja olemme nähneet useita, mutta parhaimmaksi koemme alla olevan kaavan:

(vuokra – hoitovastike) * 12
———————————————————
velaton hinta + remonttikulut + varainsiirtovero

 

Muista etenkin laskea remonttikulut mukaan. Sijoittajan on liian helppo huijata itseään, olla optimistinen ja jättää nurkan takana odottavat remontit huomioimatta.

Esimerkki:

Remonttikulujen poisjättö voi kostautua pahasti. 25-neliöisen keskustayksiön saa 75 000 eurolla useassa opiskelijakaupungissa. 475 euron vuokralla ja 75 euron vastikkeella tuotoksi tulee mukavat 6,3 prosenttia varainsiirtovero huomioituna. Useassa vanhassa taloyhtiössä on putkiremontti käsillä viiden vuoden kuluessa. Mikäli tässä kohteessa on edessä perinteinen linjasaneeraus (viemärit, käyttövesiputket, sähköt), sen kuluksi kannattaa ennakoida 600 euroa neliöltä eli 15 000 euroa ellei kuluarviota löydy jo taloyhtiön papereista. Laskemalla remonttikulut mukaan, vuokratuotto tipahtaa kertaheitolla 5,3 prosenttiin.

Todennäköiset tyhjät kuukaudet putkiremontin aikana pienentävät tuottoa entisestään. Muita taloyhtiön remontteja, kuten vaikkapa julkisivuremonttia ei oltu tässä laskelmassa edes huomioitu.

Remonttien lisäksi tuoton laskennassa kannattaa muistaa varainsiirtovero. Sitä ei kannata jättää pois, sillä se menee joka tapauksessa. Halusi tai ei. Eli laske mukaan 1,6 prosentin varainsiirtovero, sillä verottaja kiittää ja kumartaa jokaisesta ostamastasi kohteesta. Tosin vaikutus ei ole maata järisyttävä. Nyrkkisääntönä voi muistaa, että varainsiirtovero pudottaa tuottoprosenttia prosentin kymmenyksellä.

Mikäli yhtiövastike on selvästi markkinatasoa alhaisempi tai korkeampi, selvitä, mistä se johtuu. Alhainen vastike voi olla petollinen, sillä mikäli siinä on tuntuvaa nousupainetta, etkä ole huomioinut tätä, voi tuottosi olla kuviteltua pienempi. Korkea vastike vai johtua esimerkiksi huonosta hallinnosta, mutta myös siitä, että taloyhtiö on kerännyt vastikkeen sisällä rahaa tuleviin remontteihin. Jos hoitovastikkeen ylijäämä on säästetty tulevien vuosien korjauksiin, saattaa tämä pienentää mukavasti osakkaan korjauslaskua ja näin ollen tulevien remonttien kustannuksia.

Tiedot tulevista remonteista saat taloyhtiön papereista. Kannattaa myös aina jututtaa isännöitsijää. Häneltä saat hyvän kuvan tulevista remonteista ja taloyhtiön kunnosta muutenkin.

Johtopäätös:
Tee laskelmat huolella. Tutustu toteutuneisiin hintoihin (asuntojen.hintatiedot.fi), vuokratasoon (vuokraovi.com / oikotie.fi) ja taloyhtiön kuluihin. Katso taloyhtiön papereista, onko suuria remontteja näköpiirissä. Keskustele isännöitsijän kanssa. Kun teet lopullista tuottolaskelmaa, älä huijaa itseäsi. On helppoa ajatella remonttikulut liian alhaiseksi tai jättää jopa kokonaan pois ja näin päätyä lopulta pettymykseen.

Asuntosijoitusterveisin,

Olli ja Joonas

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *