Asuntokauppoja

Asuntokauppoja

Kirjoitimme viimeksi syistä luopua sijoitusasunnosta ja nyt viime aikojen kauppamme on saatu maaliin.

1. Syy: Kohde ei ole sellainen kuin ostaessasi ajattelit.

Joonaksen esimerkki: ”Tein hiljakkoin kaupat eräästä sijoitusasunnosta. Asunto oli salkussani lähes viisi vuotta. Alun perin ostin asunnon yhdessä yhden kaverini kanssa. Toinen kaveri halusi kuitenkin melko pian irtautua asunnosta ja ostin sen kokonaan itselleni.  Kyseessä oli edullinen asunto hieman kauempana keskustasta, entisestä Jyväskylän maalaiskunnasta. Asunnon ostohinta oli erittäin edullinen, joten vuokratuotto oli hyvä.

Taloon oli tehty isompia remontteja ja pienemmät remontit tehtiin pitkälti talkoilla ja pienillä kustannuksilla. Taloyhtiössä ei siis realisoitunut omistusaikanani mitään remonttikuluja vastikkeen lisäksi. Numeroiden valossa ihan kelvollinen sijoitusasunto.

Ongelma olikin vuokralaisten kanssa. Sijainti paljastui ongelmaksi. Etäisyys Jyväskylän keskustasta oli varmasti yksi tekijä – opiskelijoita oli vaikea saada muuttamaan 20 kilometrin päähän keskustasta. Toinen haaste oli alueen huono maine paikkakuntalaisten silmissä. Näiden lähes viiden vuoden aikana asunnossa ehti olla kolme vuokralaista, joista kahden kanssa vuokrasopimus päättyi purkamiseen. Toisen osalta vuokria jäi saamatta muutama satanen. Lisäksi aina, kun vuokralainen vaihtui, meni useampi kuukausi löytää uusi asukas. Vuokratuottokaan ei ollut aivan niin hyvä kuin laskelmat antoivat olettaa.

Kun tämä viimeisin vuokrasopimuksen purku tuli eteen, päätin kokeilla myydä asunnon. Minulla kävi tuuri, sillä eräs talon asukas tiesi kiinnostuneen ostajan. Sovimme kaupat kohtuullisen edullisella hinnalla. En jäänyt huudattamaan viimeistä tonnia vaan päädyin tekemään kaupat. Tällaisessa markkinatilanteessa syrjemmällä olevat kohteet tuppaavat liikkumaan huonosti. Saldona oli pieni myyntivoitto, matkan varrella tulleet vuokratuotot ja roppakaupalla oppia.”

2. Syy: Salkun riskiprofiilin muuttaminen

Omistamme samasta taloyhtiöstä useamman huoneiston.  Kyseessä on hyvän vuokratuoton ja sijainnin kohde, joten vuokrattavuus ei ole ollut ongelma edellisen kohteen tapaan. Myyntien motivaattorina oli tässä tapauksessa riskin hajauttaminen. Usean asunnon omistaminen samasta taloyhtiöstä sisältää riskinsä. Kaupunkiin suhtaudumme sinänsä luottavaisesti, mutta taloyhtiöriskiä oli hajautettava.

Suurin syy taloyhtiöriskin hajauttamiseen on tietysti yhtiöön tulevat remontit. Päätöksiä mistään remonteista ei oltu tehty, mutta kohteen ikä huomioiden niitä on todennäköisesti tulossa. Suurin riski holdarille on tietysti kassavirtariski, kun useaan asuntoon tulee samaan aikaan iso rahoitusvastike. Kassavirtavaikutus voi helposti olla merkittävä. Mikäli taas haluaisit maksaa remontit pois, nousee kustannus helposti useaan kymmeneen tuhanteen euroon.

Tässäkin tapauksessa teimme kaupat suoraan ostajan kanssa. Me saimme kaupat nopeasti sovittua ja ostaja sai asunnon välittäjän palkkion verran edullisemmin. Omistamme edelleen taloyhtiöstä useamman asunnon, koska kyseessä on kuitenkin hyvä kohde. Olemme metsästäneet samasta kaupungista uutta ostettavaa, koska kyseinen kaupunki on mielestämme hyvä paikka. Syynä myynteihin oli siis puhtaasti riskin hajauttaminen. Markkinatilanne on kuitenkin haastava hyville ostoille, joten vielä ei ole tärpännyt.

Johtopäätös: Jos olet miettimässä jonkin asunnon myyntiä, pohdi asiaa tarkoin. Mieti, mikä todella on motiivisi myydä asunto pois ja mitä teet kaupan jälkeen. Varmaa kuitenkin on, että myynti aiheuttaa aina vaivaa, kustannuksia ja toivottavasti myös veroseuraamuksia.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *