Asuntosijoittamisen riskeistä – hintariski

Asuntosijoittamisen riskeistä – hintariski

Kävimme aiemmin läpi asuntosijoittamisen riskit yleisellä tasolla. Nyt poraudumme syvemmälle yksittäiseen riskiin.

Asuntojen hinnoista hohkataan lehdissä tuon tuosta. Sijoittajana sinun tulee miettiä, onko hintojen muutoksella oikeasti merkitystä sinulle vai kannattaisiko sinun keskittyä muihin asioihin. Hinnoilla voi olla luultua enemmän tai vähemmän merkitystä. Riippuu tilanteestasi. Asuntosijoittajan näkökulmasta hintojen muutos on merkittävä seikka neljässä asiassa:

1)      Olet lähiaikoina ostamassa asunto(j)a

2)      Olet lähiaikoina myymässä asunto(j)a

3)      Olet hakemassa lisää lainaa asuntoja vakuuksina hyödyntäen

4)      Velkaa on yli 70 prosenttia suhteessa asuntojen markkina-arvoon

Mikäli sijoitusstrategiasi on flippaaminen eli asunnon ostaminen (sekä mahdollisesti remontointi) ja myyminen lyhyessä ajassa, on hintariski tärkeää tiedostaa. Kaupankäyntiaikojen venyminen ja pienikin hintojen lasku voi käydä kalliiksi flippaajalle. Toisaalta flippaaja voi oikein toimiessaan ja myötäisessä markkinatuulessa kääntää riskin mojovaksi tuotoksi.

Sen sijaan kassavirtasijoittajan kohdalla 15, 20 tai jopa 30 prosentin hinnan laskukaan ei ole maata mullistava seikka. Vuokrat sen kuin rullaavat, oli asunnon hinta mitä hyvänsä. Itse asiassa velattomassa tapauksessa asuntojen hintojen muutos on irrelevantti seikka, jos yllä mainituista kohdista kolme ylintä eivät ole akuutteja. Toki aikanaan, 10, 20 tai 30 vuoden päästä asunnon markkinahinta on oltava vähintään ostohinta, jotta pääomatappiota ei realisoitaessa tule. Kun pidät asuntoja vuosikymmeniä, suurella todennäköisyydellä asuntojen hinnat ovat nousseet ja voit keskittyä vuokratuottoon.

Yli 70 prosentin velkavipua hyödyntävän sijoittajan tulee olla varuillaan, kun hinnat laskevat merkittävästi, sillä hädän iskiessä päälle, pankki voi käydä arvaamattomaksi. Yhteiskunta tarvitsee pankkeja toimiakseen. Jos pankit tarvitsevat pääomia, kriisissä niitä on helpointa saada realisoimalla varallisuutta. Kenen varallisuutta pankin taseessa on? Tiedät vastauksen.

On toki korostettava, että edellä olevan tapauksen riski on erittäin pieni, sillä realisoinnissa ei noudatettaisi velkakirjan ehtoja. Teoriassa pakkorealisointi ei ole mahdollista, jos asiansa hoitaa kunnolla. Pankkien lainaehdot ovat lähes samanlaiset ja sieltä löytyy mielenkiintoinen kohta: ”Jos pankki osoittaa, että annettua vakuutta ei voida enää katsoa riittäväksi ja vakuuden arvon aleneminen johtuu velallisen tai pantinomistajan toimenpiteestä tai laiminlyönnistä, velallisen on pankin asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ja pankin hyväksymällä tavalla lisättävä vakuutta tai lyhennettävä velkaa pankin kirjallisesti ilmoittamalla määrällä. Muutoin pankki voi kirjallisesti eräännyttää luoton takaisinmaksettavaksi.” Eli asuntojen hintojen lasku voisi johtaa realisointiin, jos pankki pystyisi osoittamaan, että asunnon omistaja on syyllinen asunnon arvon alenemiseen.

Merkittävä, yli 30 prosentin asuntojen hintojen lasku on epätodennäköinen mutta ei mahdoton skenaario. Ei kannata unohtaa, että voimakkaita laskuvuosia on ollut Suomessakin. Vuoden 1989 ensimmäisen neljänneksen ja vuoden 1992 neljännen neljänneksen välillä asuntojen hinnat laskivat pääkaupunkiseudulla kollektiivisesti 55,7 prosenttia. Toki Gorbatšovin korttitalon hajoaminen syksyllä 1991 ja sen vaikutukset Suomeen muodostivat poikkeuksellisen tapahtumasarjan, mutta isoja taloutta järisyttäviä kriisejä tapahtuu todennäköisesti tulevaisuudessakin.

Suurin riski asuntojen hinnoille on vielä tuntematon eli ”musta joutsen” (mikäli Nassim Talebin Musta Joutsen ei ole tuttu teos, kannattaa se lukea). Musta joutsen on tapahtuma, joka ei ole ennustettava, jolla on valtava vaikutus ja jonka jälkikäteen saamme näyttämään ennustettavammalta kuin se olikaan.

Hintariskiltä voit suojautua näin:

1)      sijoita asuntoihin kassavirran, älä arvonnousun vuoksi

2)      kevennä tai minimoi velkalastisi.

Tämän myötä ymmärrät myös parhaan hyötymiskeinon: rohkeasti velkaa hyödyntävä ja arvonnousuun keskittyvä voi oikeaan aikaan hyvällä taidolla (ja tuurilla) tehdä huikeat tuotot konservatiiviseen tapaan verrattuna.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *