Millaista tuottoa asuntosijoituksilla saa?

Millaista tuottoa asuntosijoituksilla saa?

Aika ajoin kuulemme otsikon kysymyksen. Asuntosijoittamisen parhaat puolet tulevat esiin kun sijoittaja hyödyntää pankkia taitavasti ja harkitusti. Varsinkin matalien korkojen aikana kannattaa ottaa velkavivulla lisäkaasua ja boostata tuottoja.

Tehdäänpä pieni numeroleikki ja katsotaan, millaista tuottoa asuntosijoittamisesta sopii odottaa. Oletetaan kohtuullinen kuuden prosentin vuokratuotto, joka on saavutettavissa useimmissa opiskelijakaupungeissa. Alla olevasta taulukosta näet, mikä muodostuu sinun itsesi likoon paneman rahan tuotoksi eri vaihtoehdoilla.

 

Nettotuotto omalle pääomalle (vastike, verot ja korot huomioitu)

Velkavipu

70%

             
 

Vuokratuotto

Korko

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

2,0%

6,8 %

7,9 %

9,0 %

10,1 %

11,2 %

12,3 %

13,3 %

14,4 %

2,5%

6,0 %

7,1 %

8,2 %

9,3 %

10,4 %

11,5 %

12,6 %

13,7 %

3,0%

5,3 %

6,3 %

7,4 %

8,5 %

9,6 %

10,7 %

11,8 %

12,9 %

3,5%

4,5 %

5,6 %

6,7 %

7,8 %

8,9 %

10,0 %

11,0 %

12,1 %

4,0%

3,7 %

4,8 %

5,9 %

7,0 %

8,1%

9,2 %

10,3 %

11,4 %

4,5%

3,0 %

4,0 %

5,1 %

6,2 %

7,3 %

8,4 %

9,5 %

10,6 %

5,0%

2,2 %

3,3 %

4,4 %

5,5 %

6,6 %

7,7 %

8,8 %

9,8 %

5,5%

1,4 %

2,5 %

3,6 %

4,7 %

5,8 %

6,9 %

8,0 %

9,1 %

 

Esimerkki:
Ostat 50 000 euron yksiön, johon laitat omaa rahaa 15 000 (30%). Velkavipu on täten 70 prosenttia. Nykyisellä karkeasti kahden prosentin kokonaiskorkotasolla saat 15 000 sijoituksellesi 10,1 prosentin vuotuisen tuoton kuuden prosentin vuokratuotolla. Mikäli korkotaso nousee neljään prosenttiin, olet edelleen mukavassa 7,0 prosentin nettotuotossa. Tuotto on laskettu vastikkeen, korkojen, varainsiirtoveron (laskettu tulevaisuuden 2% varainsiirtoverolla) ja pääomatuloveron jälkeen. Toisin sanoen nettotuotto on se, mitä sijoituksesta jää faktisesti käpälään.

Asunnon arvonnousua edellä ei ole huomioitu. Asuntojen hintojen nousu tästä 10 tai 20 vuotta eteenpäin on puhdasta spekulaatioita, eikä sen varaan kannata asuntosijoittamista perustaa. Tasainen kuukausittain kilisevä vuokratuotto on se, mihin kannattaa keskittyä. Tällöin tulosi ei riipu arvonvaihteluista.

Edellisen taulukon vastapainoksi alla on taulukko varovaisella 30% velkavivulla.

Nettotuotto omalle pääomalle (vastike, verot ja korot huomioitu)

Velkavipu

30%

             
 

Vuokratuotto

Korko

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

2,0%

3,8 %

4,3 %

4,8 %

5,3 %

5,7 %

6,2 %

6,7 %

7,2 %

2,5%

3,6 %

4,1 %

4,6 %

5,1 %

5,6 %

6,1 %

6,6 %

7,0 %

3,0%

3,5 %

4,0 %

4,5 %

5,0 %

5,4 %

5,9 %

6,4 %

6,9 %

3,5%

3,4 %

3,8 %

4,3 %

4,8 %

5,3 %

5,8 %

6,3 %

6,8 %

4,0%

3,2 %

3,7 %

4,2 %

4,7 %

5,2%

5,6 %

6,1 %

6,6 %

4,5%

3,1 %

3,5 %

4,0 %

4,5 %

5,0 %

5,5 %

6,0 %

6,5 %

5,0%

2,9 %

3,4 %

3,9 %

4,4 %

4,9 %

5,3 %

5,8 %

6,3 %

5,5%

2,8 %

3,3 %

3,7 %

4,2 %

4,7 %

5,2 %

5,7 %

6,2 %

 

Ensimmäisessä taulukossa näimme, että rohkealla 70 prosentin velkavivulla pääsee alhaisilla korkotasoilla jopa kaksinumeroisiin nettotuottoprosentteihin. Nyt nettotuotot tipahtavat, mutta toki riskikin on maltillinen.

Kahden taulukon lukuja katsellessa voi tehdä seuraavan yhteenvedon: Mikäli korkotaso nousee voimakkaasti, on syytä keskittyä lainojen takaisinmaksuun, sillä velkavipu ei tuo enää niin suurta lisähyötyä, kuten taulukosta näkyy. Toinen vaihtoehto on käyttää kiinteää korkoa, joka irtosi pankista hiljattain kymmeneksi vuodeksi noin 3-3,5 prosentilla. Velkavivun hyöty muuttuu tietysti sitä paremmaksi, mitä parempaa vuokratuottoa saat. Seitsemän prosentin vuokratuototkaan eivät ole mikään harvinaisuus.

Asuntojen loistava etu on, että niitä vasten saa paljon helpommin lainaa kuin esimerkiksi osakkeita vastaan. Osakemarkkinoihin kuuluva psykologian tuoma raju heilunta eli tuottojen epävarmuus heikentää pankkien intoa olla avokätisiä osakesijoittajalle. Asuntosijoittajat saavat tyypillisesti 70-80 % vakuusarvon asunnoilleen.

Toki asuntosijoittamisessakin – varsinkin velkavivulla – on riskinsä. Mutta taitava asuntosijoittaja ottaa hallittuja riskejä.

Johtopäätös:
Käytä viisaasti ja harkitusti velkavipua hyödyksesi. Paras paikka hyökätä on alhaisten korkojen aikana. Tällöin voit virittää nettotuottosi jopa kaksinumeroisiksi. Kun korot ovat nousussa tai jo valmiiksi korkealla tasolla, velkaintoa on syytä hillitä ja ohjata vuokratulot enenevässä määrin lyhennyksiin.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *