Moni asunto päältä kaunis

Moni asunto päältä kaunis

Löysimme äskettäin vahdin kautta erittäin mielenkiintoisen pienen yksiön. Haaviin osui 25-neliöinen parvekkeellinen yksiö 47 000 eurolla eräästä kasvukeskuksesta, 2km päässä kaupungin keskustasta. Edullinen hinta, hyvä sijainti ja kohtuullisen siisti kunto lupasivat hyvää. Asunto sinänsä näytti päällepäin houkuttelevalta sijoituskohteelta. Totuus kuitenkin paljastui toisenlaiseksi tutkittuamme taloyhtiötä tarkemmin.

425 euron vuokralla ja noin 90 euron vastikkeella vuokratuotoksi tulisi varainsiirtovero huomioiden ennen remontteja 8,4 prosenttia ((425–90)*12 / (47000 + 940)). Taloyhtiö on 60-luvun lopulla rakennettu, joten remontteja on varmasti kulman takana. Myyntiesitteen mukaan tulevissa remonteissa oli suurimpina parvekkeiden ja ikkunoiden uusiminen sekä julkisivu- ja linjasaneeraus. Auts! Kuulostaa pahalta edes lukuja miettimättä.

Halusimme kuitenkin selvittää koko jutun juonen, jos linjasaneeraus olisikin tarkoitus toteuttaa kevyemmin ja se voisi olla monien sijoittajien hiha-arviota edullisempi – näin ajoittain käy.

Näytöllä käynnin jälkeen ystävällinen välittäjä lähetti pyynnöstä PTS:n eli pitkän tähtäimen suunnitelman. Sieltä paljastui karu totuus. Seuraavien vuosien remonttikuluarvio oli 1150 euroa per neliö. Arvio oli vuoden 2009 kulutasolla laskettu, jolloin PTS oli tehty, joten käytännössä remonttiarvio piti nyt laskea 1300 eurolla neliöltä.

Näin ollen vuokratuotoksi tulikin, remonttiarvio mukaan lukien, aivan jotain muuta. Samalla vuokra- ja vastiketasolla laskettuna vuokratuotoksi tuli 5,0 prosenttia. Yhtäkkiä herkkutapaukselta näyttänyt yli kahdeksan prosentin kompakti yksiö oli muuttunut keskinkertaiseksi viiden prosentin kohteeksi.

Johtopäätös: Selvitä aina vanhaa asuntoa katsoessa remonttivara! Vaikka asunto voi näyttää pikaisella laskennalla hyvältä, saattaa se osoittautua remonttitarkastelun jälkeen paljon heikommaksi. Parhaiten saat remonttivaran selvitettyä, jos taloyhtiö on teettänyt PTS:n. Mikäli sitä ei ole, pyydä taloyhtiöstä viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys, katso jo tehdyt remontit, jututa isännöitsijää ja/tai hallituksen puheenjohtajaa. Tämän jälkeen arvioi seuraavan kymmenen vuoden remonttivara, jonka huomioimalla saat paljon realistisemman vuokratuoton kuin mitä pelkkä myyntihinta antaa olettaa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *