Myyntejä ja ostoja

Myyntejä ja ostoja

Olemme syksyn aikana tehneet salkun muokkausta. Myimme kaksi uudehkoa yksiötä Jyväskylästä ja ostimme tilalle neljä yksiötä Keravalta. Luonnollisesti kahden yksiön hinnalla ei saa neljää pääkaupunkiseudun kupeesta vaan hyödynsimme töistä ja vuokratuloista kertyneitä säästöjä omarahoitusosuudessa.

Mutta miksi myimme hyviä lypsäviä lehmiä? Vieläpä kun yksiöt olivat vuonna 2008 rakennetusta talosta, jossa voi hyvällä syyllä olettaa remonttivapaita vuosia pitkään.

Jyväskylän yksiöt olivat firman nimissä. Niissä oli ostaessa reilusti yhtiölainaa, joka näissä matalissa korko-olosuhteissa lyheni mukavaa vauhtia. Pankkilainaa emme aikanaan ostaessa ottaneet. 460 euron vuokralla maksettiin pieni 85 euron hoitovastike ja isompi 320 euron rahoitusvastike. Jälkimmäinen oli lähes pelkkää lyhennystä. Rahoitusvastikkeen maksamisen myötä oma pääomamme oli kasvanut asunnoissa.

Myimme asunnot kahdesta syystä. Halusimme yhtiön nimiin uuden lainan, jossa oli heti lähdöstä 70% velkavipu. 30% omarahoitusosuus maksettiin rahana. Myydyistä asunnoista saimme ns. löysän rahan pois. Velkavivun sai suuremmaksi ostamalla uutta tavaraa tilalle. Toinen syy oli sijainti. Asumme nyt molemmat Helsingissä, joten pk-seudun radanvarsipaikkakunnat ovat käytännön asioiden hoitamisen kannalta logistisesti miellyttävämpiä kuin Jyväskylä. Kaikkia Jyväskylän kohteita emme suinkaan tule myymään, vaan jakaumaa on hyvä tasapainottaa lähemmäs Helsinkiä. Asunnot myytiin suoraan tutuille, joten välittäjää ei tarvittu.

Millaisia kohteita ostimme tilalle? 35-neliöiset yksiöt sijaitsevat Keravalla noin 1,5 kilometriä juna-asemalta, rauhallisella alueella keskustan kupeessa. Ostokohteet tulivat tutun kontaktin kautta ei-julkiselta markkinalta. Näissä ei-julkisen markkinan kohteissa homman luonteeseen kuuluu, että asuntoja ei pääse näkemään etukäteen, joten riskin ottaa sekä huoneiston kunnon että vuokralaisen suhteen. Kyseessä on 1970-luvun talo, jossa ei ole tehty merkittäviä korjauksia. Asuntojen kauppahinta on toki alueen samankaltaisia hintoja selvästi alhaisempi, joka kompensoi sekä asuntoihin liittyvää riskiä että taloyhtiön kuntoa. Vuokrat eivät ole markkinan tasolla, joten korotusvaraa löytyy.

Teoriassa optimaalisinta olisi kasvattaa salkkua vakuusarvojen nousun kautta. Tällöin ei tarvitse myydä, josta yleensä koituu veroja ja kuluja. Vakuusarvojen hyödyntäminen onnistuu yksityishenkilönä firmaa helpommin. Miksi? Koska yksityishenkilönä voi ajoittain saada lainaa – henkilökohtaisen talouden ollessa kunnossa – ilman käteisosuutta, jos vakuudet riittävät. Pankit aniharvoin antavat firmalle lainaa yhtäsuurella velkavivulla kuin yksityishenkilölle. Meillä on omistusmuodon suhteen ns. kahden jalan taktiikka, eli ostamme asuntoja sekä henkilökohtaisiin nimiin että firman nimiin. Nyt saimme uudesta pankista yhtiön lainaan kahden vuoden lyhennysvapaan alkuun ja päälle 20 vuoden laina-ajan. Monissa pankeissa yhtiöt saavat yleensä vain 10 tai 15 vuoden laina-aikoja, mutta mallia ”2+20” voimme kyllä suositella. Sijoititpa yhtiön kautta tai henkilökohtaisesti, kannattaa kysyä samankaltaista mallia. Asuntosijoittajaystävällisiä yritysrahoittajiakin tässä markkinassa löytyy.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *