Onko asuntosijoittamisessa järkeä, jos korot nousevat?

Onko asuntosijoittamisessa järkeä, jos korot nousevat?

Blogin lukija lähetti viestiä ja kysyi, kuinka asuntosijoittaminen toimii korkeammassa korkotasossa? Teema on loistava nostaa pöydälle nyt, sillä 3kk euribor painaa neljättä vuotta lähempänä nollaa kuin ykköstä. Ihmisen muisti on lyhyt. Nykytilasta alkaa tulla normi. Ja juuri silloin ollaan vaarallisilla vesillä. Aika ajoin on syytä muistuttaa itseään, että tilanteet muuttuvat – ennemmin tai myöhemmin.

Asuntosijoittaminen toimii vielä 4% kokonaiskorollakin. Tai jos ei toimi, niin silloin kohteet ovat vääriä. Jos sijoituskohteesta saa esim 5,5% tuottoa vastikkeen jälkeen remonttivaralla niin 4% korollakin (esim. viitekorko 3% ja marginaali 1%) jää vielä tuohta kun muistaa, että koko asunto ei ole rahoitettu velkarahalla.

Kun vertaillaan asuntoja A ja B keskenään on järkevintä verrata niitä vuokratuotolla, joka on samalla sijoitetun pääoman tuotto (ennen veroja) ilman velkaa. Silloin kohteiden vertailu on neutraalia. Kun taas puhutaan otsikonmukaisesti asuntosijoittamisen tuotosta, siis ei yksittäisen kohteen, vaan ”sijoitusmetodin”, niin on syytä puhua oman pääoman tuotosta. Miksi? Koska se kertoo tuoton itsesi likoon laittaman rahalle. Oman pääoman tuotto on aina velkavivusta ja kokonaiskorosta riippuvainen, joten se ei sovellu käytännössä kuin jokaisen henkilökohtaiseen käyttöön.

Oman pääoman tuottoprosentti on samalla verrannollinen toisiin sijoituskohteisiin, esim. verrattuna että kannattaisiko raha ennemmin laittaa määräaikaistilille tai johonkin rahastoon. Tosin muista, että riskit eivät ole suinkaan samat. Velkavipu ja jokainen sijoituslaji tuo omat riskinsä. Yhtä kaikki, takaisin tuottoasiaan. Esimerkiksi 5,5% vuokratuotolla ja 4% korkotasolla oman pääoman tuotto on 6,9%. Eli velkavipua hyödyntämällä tuoton saa mukavaksi. Emme harrastaisi asuntosijoittamista ellei siihen saisi velkavipua. Asuntosijoittamisessa ei olisi järkeä, jos siitä saisi vain 2-3% tuoton. On kuitenkin oleellista ymmärtää eri käsitteiden kuten oman pääoman tuoton ja sijoitetun pääoman tuoton ero.

Jotta verot tulisi vielä huomioitua, alla taulukko oman pääoman tuotoista nettona 70% vivulla eri parametreilla. Tämä löytyy myös kirjamme sivulta 43.

Lainan velkavipu 70%

Velkavivuksi 70% on aika rouhea, joka ei sovi kaikille. Tässä vielä maltillisen riskin, varovaisen sijoittajan saamat tuotot 30% vivulla:

Lainan velkavipu 30 %

Jotta asia ei jäisi pelkiksi tuottoprosenteiksi, tässä vielä luvut elävästä elämästä eli asunnosta, jonka ostimme tutuillemme kolme kuukautta sitten.

Case-esimerkki: 27,5-neliön yksiö (1,5 km keskustaan, 1km AMK:lle)

Hinta 67 000 euroa

Remonttivara, 27,5 neliön yksiö, 300 eur per neliö + 3000 euroa pintaremonttiin = 11 250 euroa

Vastike 136 euroa

Vuokra 515 euroa

Vuokratuotto ennen remontteja: (515-136)*12 / (67 00 + 1 340 varainsiirtoveroon) = 6,7%

Vuokratuotto remonttivaralla: (515-136)*12 / (67 000 + 1 340 + 11 250) = 5,7%

 

Laina 70% = 0,7 * 67 000 = 46 900 euroa

Oma pääoma 30% = 0,3 * 67 000 = 20 100 euroa

Korot 4% = 0,04 * 46 900 = 1 876 euroa (oletetaan nyt 4% korkotaso asian havainnollistamiseksi)

Verotettava = 4 548 – 1 876 = 2 672 euroa

Netto = 0,7 * 2 672 = 1 870 euroa

 

Oman pääoman tuotto kohteelle alussa* ilman remontteja =  1 870 / (20 100 + 1 340) = 8,7%

* Luvut muuttuvat heti kun lainaa aletaan lyhentää, koska korot pienevät kun lainakin pienenee.

Eli kuten esimerkistä näkee, asuntosijoittamisessa on hyvinkin järkeä, vaikka korot nousisivat nykyisestä. Rajansa toki kaikella. Kaikissa olosuhteissa ei velkavivusta ole hyötyä. Joku suojautuu korkojen nousulta ottamalla kiinteän koron, toinen keräämällä puskureita, kolmas myymällä asuntoja korkojen noustua pienentääkseen velkavivun suuruutta. Joka tapauksessa nykyisestä alhaisesta korkotasosta sijoittajan kannattaa nauttia unohtamatta kolikon kääntöpuolta!

Tämän tekstin myötä toivomme blogin lukijoille tuottoisaa vuotta 2016!

Hyvää Joulua kaikille,

Joonas ja Olli

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *