Ostoksilla Jyväskylässä

Ostoksilla Jyväskylässä

Autoimme ystäväämme sijoitusasunnon ostossa. Kriteereinä olivat seuraavat:

  • Keskeinen sijainti Jyväskylässä
  • Helposti vuokrattava yksiö
  • Kunnoltaan remonttivapaa eli heti vuokrattavissa
  • Vuokratuotto 5,5% remonttivaran kera

Joitakin kriteereihin uppoavia tai likimain olevia kohteita ilmaantui, mutta tyypillisesti kohde meni niin nopeasti kaupaksi ettei ehtinyt väliin tai jokin muu ei ihan natsannut. Esimerkiksi yhdessä tapauksessa välittäjä lupasi puhelimessa lähettää paperit. Hän myös lupasi ettei myy asuntoa ennen ensimmäistä näyttöä. Papereita ei kuulunut. Puheluihin ja tekstiviesteihin välittäjä ei vastannut. Lopulta huomasimme asunnon poistuneen netistä, kaksi päivää ennen näyttöä. Teki mieli soittaa välittäjän esimiehelle, että tätäkö on luottamus ja hyvä palvelu, mutta annoimme asian olla.

Lopulta sopiva asunto löytyi keskustan kupeesta yliopiston vierestä. Tämä 21-neliöinen asunto maksoi karvan päälle 80 000 euroa. Yhtiössä on menossa perinteinen putkiremontti eli linjasaneeraus, jossa mm. kylpyhuoneet uusitaan kokonaan. Kyseisen asunnon osalta se on tehty. Tästä arvioitu kustannus on 14 000 euroa, vajaat 700 euroa neliöltä. Katsomme yhtiön remonteista tyypillisimmät viisi suurinta kuluerää (putket, julkisivu, parvekkeet, ikkunat, katto), joista linjasaneerauksen jälkeen kaikkiin on 2000-luvulla tehty korjauksia ja ikkunat kokonaan uusittu. Yhtiö on siis hyvässä tikissä ja budjetoimme linjasaneerauksen kanssa remonttivaraksi yhteensä 20 000 euroa.

Vuokratuotto

Laskelman muuttujat ovat: Vuokra 545 euroa, vastike 59 euroa, varainsiirtovero 1 604 euroa, hinta 80 200 euroa, remonttivara 20 000 euroa. Tuotto: (545-59)*12 / (80 200 + 1 604 + 20  000) = 5,7 prosenttia.

Vuokratuoton voi laskea myös toisella tavalla, jos haluaa juuri kohta maksuun tulevan linjasaneerauksen ottaa huomioon vastikkeessa. Tarkkaa tietoa ei vielä ole ilmoitettu, mutta koska yhtiön lainaehdot ovat tiedossa, voimme laskea 14 000 euron kulun 20v laina-ajalla ja 0,65% korolla syöttämällä tiedot mihin tahansa netin lainalaskuriin: lainaerän suuruus on kokonaisuudessaan noin 62 euroa.

Näin ollen tuotto on (545-59-62) *12 / (80 200 + 1 604 + 6 000) = 5,8 prosenttia.

Kohde on hyvä esimerkki siitä, että mitä pienempi sitä parempi. Samassa talossa 35-neliöisestä pitäisi pyytää 100 euroa enemmän vuokraa, jos haluaisi samalla hinnalla päästä samaan vuokratuottoon. Isommat neliöt rokottavat vastikkeen, mutta vielä isompi lovi tulee remonteista, jotka jyvitetään myös neliöperusteisesti.

Tässä vielä kuvakaappaus meidän vuokratuottolaskurista, joka on saatavilla sivuiltamme ilmaiseksi.

 


Vuokrattavuus

Yksiön vuokrattavuuteen vaikuttavat karkeasti sanottuna neljä asiaa:

  • vuokrausajankohta
  • sijainti
  • kunto
  • hinta

Tämän kohteen osalta kolme ensimmäistä ovat hyviä. Tosin elokuun alussa vapautuvaa asuntoa on paras vuokrata kesä-heinäkuun taitteessa. Ihan siihen ei ehditty vaan vuokraus venyi heinäkuun viimeisille päiville, joka vähentää kandidaatteja, jos haluaa asunnon heti 1.8. vuokralle. Hinta eli vuokra asetettiin tarkoituksella markkinan ylälaitaan tietäen asunnon sijainnin ja kunnon. Kokemuksemme mukaan Jyväskylässäkin monet ovat valmiita tinkimään koosta ja ovat valmiita maksamaan verrattain kovaa (neliö)vuokraa, jos saavat asua pelipaikalla opiskelupaikan ja keskustan palveluiden vieressä. Esimerkiksi vuokrasimme kesäkuun lopussa 20-neliöistä uutta asuntoa hintaan 535eur – kysyntää oli jonoksi asti.

Nyt näyttää hyvältä sen suhteen, että uusi asukas pääsee heti elokuun alusta onnellisena uuteen kotiin ja vuokratuotot alkavat juosta saman tien. Ystävämme oli oikein tyytyväinen, että hän saa säästönsä poikimaan ja hyödynnettyä alhaista korkotasoa sijoittamisessa. On selvää, että korot eivät tule ainiaan pysymään näin alhaalla ja vipu korkealla, mutta onhan yli 12 prosentin tuotto omalle pääomalle mukava tuotto. Tapaus myös osoittaa, että hyvien sijoituskohteiden löytäminen on myös julkisesta markkinasta mahdollista vaikkakaan ei helppoa.

 

6 Responses

  1. dosenttiMoppexx sanoo:

    Artikkelissa esitetyssä laskelmassa on kulujen osalta jätetty muutamia seikkoja huomioon ottamatta. Koska yli 30 vuoden vuokranantajuuden aikana olen omakohtaisesti joutunut näkemään ja kokemaan ”hyvästä ja huonosta” aiheutuneita kustannuksia, otan tässä esille erilaisia sellaisia kustannuksia, jotka täytyy vuokranantajan henkilökohtaisessa budjetoinnissa myös ottaa huomioon:

    Ensinnäkin asunnon välityspalkkion maksaa nykyään vuokranantaja, vaikka lain mukaan näin ei tarvitsisi olla. Välittäjät ovat kuitenkin omaksuneet tällaisen käytännön.
    Toiseksi huoneiston jotkin laitteet ym. täytyy uusia (tai korjauttaa) aika ajoin: tällaisia uusittavia ovat mm. liesi, jääkaappi, pakastin jne.
    Kolmanneksi vuokraan sisältyy vuokralaisen oikeus kuluttaa asuntoa ”tavanomaisen kulumisen” kriteerin mukaan. Muusta kuluttamisesta sekä tietenkin myös vahingoittamisesta vuokralaisella on korvausvastuu. Se, mitä ”tavanomaisella kulumisella” tarkoitetaan, on todella epämääräistä, eikä sitä yleensä kannata lähteä tuomioistuimen kautta kysymään: jutun voi vuokranantaja hävitä. Lisäksi vuokralaisen korvausvelvollisuutta mitattaessa otetaan huomioon käyttöikä: Jos esim. virheettömän viisi vuotta vanhan kaapiston oveen on isketty naula, josta tullutta jälkeä ei voi korjata, vuokralaisen vastuulle tulevan korvauksen määrä on hyvin pieni ja korjaukset/uusimiset jäävät suurelta osin vuokranantajan maksettaviksi. – Kaiken kaikkiaan huoneiston remontti- ja uusimisvara on merkittävä laskennallinen kuluerä.
    Neljänneksi huomioon on otettava luottotappiot. Vuokraa maksamattoman vuokralaisen häätö kestää puolisen vuotta (usein ylikin), miltä ajalta vuokraa ei saa. Oikeudenkäyntikulutkin voivat olla merkittävät, joskin jokainen vuokranantaja osannee itse hoitaa summaarisen asian alioikeudessa. Sen sijaan muiden riita-asioiden hoitamiseen monet vuokranantajat joutunevat ottamaan lakimiehen. Lisäksi on huomattava, että maksukyvytön vuokralainen ei pysty maksamaan korjaus- ja siivouskuluja. Huonon vuokralaisen aiheuttamat ja korvaamatta jäävät vahingot ym. nousevat yksiön osalta helposti yli 10000 euroon ja isompien asuntojen osalta tietenkin huomattavasti suuremmiksi. – Toki tällaisten huonojen vuokralaisten määrä on vähäinen, ja omalta osaltani olen todennut, että kun vuokralaista valittaessa on yrittänyt olla hyvin tarkka ja huolellinen, heidän määränsä on jäänyt huomattavasti alle 10 prosentin (tavoitteena olen pitänyt viittä prosenttia, mikä kuitenkaan ei vielä ole toteutunut).
    Viidenneksi on huomioon otettava se mahdollisuus, ettei kohtuulliset vaatimukset täyttävää vuokralaista lainkaan löydy jokaiselle päivälle. Jopa ns. kasvukeskuksissa tiettyinä aikoina vuodesta vapaiden yksiöidenkin määrä voi olla satoja, ja isompien asuntojen kierto voi olla vielä paljon hitaampaa. Kasvukeskuksessa lasken budjetissani yksiön keskimääräiseksi vuokrattavuudeksi 11,5 kk vuodesta, ja isompien asuntojen (esim. kolmioiden) osalta hieman yli 10 kk vuodesta. Muilla alueilla kuin kasvukeskuksissa ajat voivat olla vielä paljon pitempiä (jossain vuokrattavuutta ei tietenkään ole lainkaan). Vaikka siis vuokrasuhteet jatkuvatkin useita vuosia, joskus uutta vuokralaista saattaa joutua etsimään hyvinkin monta kuukautta. Lisäksi huoneistoremonttien aikana ei huoneisto ole vuokrauskäytössä: tyypillinen huoneistoremontin aika on yhden kuukauden ja joskus pahimpaan aikaan vuodesta paljon pitempäänkin.

  2. Neena sanoo:

    Hyvänkuuloinen kohde. Voisitteko kertoa tarkemmin kaupantekoprosessista? Tuliko siis ihan nettiin myyntiin, kuinka nopeasti kauppa tehtiin, käytiinkö katsomassa, tarjottiinko suoraan pyyntihinta, vai käytiinko millaiset tarjousneuvottelut?

    • Olli sanoo:

      Kiitos Neena kysymyksestä. Kohde tuli myyntiin torstaina, maanantaina olisi ollut julkinen näyttö. Sovimme näytön heti seuraavalle päivälle perjantaille. Siellä oli pari muutakin katsojaa. Teimme tarjouksen, toinenkin tarjous oli jo tehty. Kyseessä oli tarjouskauppa eli yli pyynnin meni. Myyjä hyväksyi tarjouksemme sunnuntaina. Eli lopulta muutamassa päivässä prosessi oli ohi.

  3. pm sanoo:

    Miten muuten LVIS-remonttien taloyhtiölainat menevät LVIS-projekteissa? Tuloutetaanko vai rahastoidaanko yleensä?

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *