Perusasioiden äärellä

Perusasioiden äärellä

Kuluneella viikolla oli Vero-päivät Marina Congress Centerissä, jonka jälkitunnelmissa päätimme muistuttaa asuntosijoittamisen perusasioista – varsinkin tässä markkinatilanteessa. Olli oli puhumassa tilaisuudessa ja kysymyksiä tuli mm. hintojen kehityksestä ja kolmioista vuokrauskohteena. Emme osaa ennustaa tulevaa (kuten ei kukaan mukaan), mutta varoitamme edelleen keskittymästä arvonnousuun.

Vero-päivien innoittamana muistutamme kahdesta isosta teemasta:

1)      Ei kannata laskea asuntosijoittamista arvonnousun varaan

Suomessa on ollut poikkeuksellisen hyvä 20 vuoden (!) jakso asuntomarkkinoilla. Edellisen kerran asuntojen hinnat laskivat yli viisi prosenttia vuonna 1993. Kahta vuotta (1995 ja 2001) lukuunottamatta pelkkää nousua. Eli tähän asti on pärjännyt osin tuurillakin, mutta jatkossa vuokratuoton merkitys korostuu, sillä voi olla että lähivuosina arvonnousua ei tule ollenkaan tai asuntojen hinnat laskevat.

Toki pelkkä vuokratuoton kiilto silmissä ei auta, jos asunto laskennallisesti tarjoaa esimerkiksi 7 % vuokratuottoa, mutta sitä ei saa kuin ajoittain vuokralle tai sitä ei saa myytyä, jos tarve tulee. Mekin olemme virheitä tehneet: ostimme aikanaan kaksi kaksiota kun ”erittäin halvalla” sai. Asunnot ovat kaukana palveluista, työpaikoista ja oppilaitoksista. Vuokraus on ollut haastavaa ja jälleenmyytävyys tuskaisaa. Jälkikäteen voi todeta, että olisi aikanaan kannattanut tehdä kotiläksyt paremmin ja jättää ostamatta. Ostohetkellä laskettu vuokratuotto ei luonnollisesti lämmitä, kun toinen asunnoista on ollut useamman kuukauden tyhjänä.

Keskity siis vuokratuottoon ja vuokrattavuuteen. Jälleenmyytävyydellä on toki iso merkitys, vaikka et ajattelisi siitä heti luopumistakaan. Vältä näivettyviä kaupunkeja/kuntia ja (kasvavienkin) kaupunkien reuna-alueita, sillä niillä saatat jäädä ilman sekä arvonnousua että vuokratuottoa.

2)      Osta laskimella, ei tunteella

Perstuntuma on hyvä apu esimerkiksi vuokralaisen valinnassa, mutta voi johtaa harhaan kannattavan asunnon metsästyksessä. Yksi hyvä esimerkki laskimen käytön puutteesta on joidenkin sijoittajien/tahojen tapa hehkuttaa (tilavia) kaksioita ja sitä suurempia asuntoja. Maalaisjärjellä ajateltuna tilava kaksio voi tuntua hyvältä sijoituskohteelta, koska siihen saa kaksi maksajaa ja vaikka toinen jäisi työttömäksi, niin olisi edelleen toinen tukijalka taloudessa. Uskomme, että hyvin harva kaksiota tai sitä suurempia asuntoja hehkuttava ei ole laskenut, mikä vaikutus oikeasti hoitokuluilla ja remonteilla on. Vuokra kasvaa hyvin maltillisesti siirryttäessä esimerkiksi 30-neliöisestä 60-neliöiseen, mutta asunnon juoksevat kulut (hoitovastike) ja tulevat remonttimenot kaksinkertaistuvat. Isomman asunnon edullisempi neliöhinta ei kompensoi tätä seikkaa kuin harvoissa tapauksissa. Ero on entistä dramaattisempi, jos vertaillaan vaikkapa 25- ja 75-neliöisiä asuntoja.  Teemasta lisää aiemmassa blogiteksissä.

Laskimeen tai vielä mieluummin taulukkolaskentaohjelmaan tulee syöttää vuokratuottoa laskettaessa myös remonttivara. [Välihuomio: Jos et ole rakentanut exceliä, jolla lasket vuokratuottoja ja vertailet asuntoja, niin meiltä saat sellaisen. Hinta nimellinen 29 euroa sisältäen alvin. Tarjoamme tyytyväisyystakuun. Palautamme rahat, mikäli et ole tuotteeseen tyytyväinen]. Suomen taloyhtiökanta on kunnoltaan hyvin kirjavaa joukkoa, joten ei ole lainkaan yhdentekevää huomioiko remontteja vai ei. Tästä yksi karu esimerkki aiemmassa blogitekstissä.

Lyhyenä yhteenvetona: jäitä hattuun ja huolellinen perehtyminen asuntosijoittajan perusasioihin, jotka lopulta merkitsevät paljon onnistuuko asuntosijoittajana vai ei.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *