Pitäisikö lainoja lyhentää?

Pitäisikö lainoja lyhentää?

Eräs ystävä sanoi, että hän haluaisi myydä yhden lähes velattoman sijoitusasuntonsa ja lyhentää sillä kotinsa lainaa. Idea kuulostaa monelle intuitiivisesti ajateltuna tavoiteltavalta tilanteelta: lähes velaton oma koti. Mutta jos hän ottaisikin sijoitusasuntonsa vakuuksia vastaan lisää lainaa ja ostaisi sijoitusasuntoja. ”Mutta silloinhan velkani vain lisääntyy. Sehän ei ole hyvä juttu”, kuului reaktio ehdotukseen.

Reaktiossa kuvastuu perinteinen suomalainen ajatusmaailma: nähdään vain velka, ei varallisuutta taseen toisella puolella. Eikä nähdä sitä tuloa, mitä varallisuus generoi.

Me pyrimme maksimoimaan absoluuttista lainamäärämme, emme minimoimaan. Miksi? Koska jos saat rahaa esimerkiksi 2 % korolla ja saat sille esimerkiksi 6 % tuoton, yhtälö on kannattava. Toki asuntosijoittamiseen liittyvistä monista riskeistä pitää olla tietoinen ja niihin tulee varautua. Riskit on käsitelty erikseen kirjassamme.

Moni ystävä on kysynyt, että kuinka paljon asuntosijoittaminen tuottaa tai kuinka paljon asuntoja pitää olla, jotta siitä jää jotain käteen? Vastaus on tapauskohtainen, koska kohteet ovat hinnaltaan ja tuotoltaan erilaisia Jyväskylässä kuin vaikkapa Helsingissä.
Alla ovat keskimääräiset luvut per kuukausi meidän henkilökohtaisesti omistetuista asunnoista. Keskimääräinen markkinahinta näille asunnoille on noin 60 000 euron tienoilla. Vuokrat, vastikkeet ja kulut ovat toteumia vuodelta 2015. Laskelmissa on oletettu 2% korkotaso ja 30% pääomatulovero ja alemmassa taulukossa on huomioitu myös 34% vero 30 000 euroa ylittävältä osuudelta. (Mielenkiintoisena lisätietona: nettotulo lyhennysten jälkeen painuu pakkaselle 3,6 % kokonaiskorolla ao luvuilla)

[table]
Vuokra käyttökorvauksineen,483
Hoitovastike käyttökorvauksineen,-142
Muut kulut,-8
Verotettava tulo (jos ei olisi lainaa),333
[/table]
[table]

Korot (2 %),-62
Verot (30 %/34 %),-81
Nettotulo kulujen jälkeen,190
[/table]

[table]
Lyhennys tasalyhennyksenä (20v),(-)155
Käteen jäävä lyhennyksen jälkeen,35
[/table]

 

Jolloin tämä johtaa seuraavaan lopputulemaan eri asuntojen määrillä:

[table]Asuntoja,Nettotulo lyhennysten jälkeen per kk kun velkavipu 70%,Nettotulo per kk kun asunnot velattomia
1,35,233
10,350,2 300
20,700,4 500
30,1 150,6 700
50,1 750,11 100
[/table]

Jokainen voi miettiä, miten suhtautuisi seuraavaan tilanteeseen esimerkiksi 20 asunnon omistajana. Lyhentäisi lainat pois vuosien saatossa ja voisi sitten nauttia elämästä ”ilman velkavankeutta” (ai että tämä termi on ihana). Parikymmentä asuntoa velattomana ensimmäisen taulukon luvuilla tarkoittaa 4 500 euron kuukausittaista tuloa nettona. Sillä huomiolla toki, että varmasti joskus tulee isompia vahinkoja tai taloyhtiön remontteja, jotka täytyy joko maksaa lainalla tai tuosta summasta. Vuosi 2015 sattui olemaan vuosi, jolloin mitään suurempaa kolausta ei osunut meidän asuntojen kohdalle.

Jos 20-30 asunnon tuloilla saa velattomana mojovan ja tasaisen tulovirran, miksi emme nyt lyhennä lainoja pikavauhtia vaan olemme pyrkineet velkamäärän (huom! ei velkavivun) maksimoimiseen eli asuntojen määrän kasvattamiseen? Siksi, että edelleen uskomme, että olemme matkalla eteenpäin. Jos olemme päässeet 0 asunnosta 10 asuntoon, 20 asuntoon, 30 asuntoon ja niin edelleen, miksi ei jatkaisi. Tuntuisi tylsältä lopettaa kehitys ja polkea paikallaan. Kasvu ja kehitys ovat luontainen osa elämää. Siksi olemme edelleen matkalla kohti liikkuvaa maalia. On täysin ymmärrettävää lyhentää lainat ja nauttia siihen asti saavutetusta tilanteesta. On myös täysin ymmärrettävää jatkaa. Tai jotain siltä väliltä. Ei ole yhtä ainoaa vaihtoehtoa.

Tuomme asian esille, jotta saamme sinut asuntosijoittajana laskemaan ensin kassavirtasi ja sen jälkeen pohtimaan, miten suhtaudut omaan tilanteeseesi. Riippumatta oletko alkaja vai konkari, on aika ajoin hyvä pysähtyä katsomaan nykytilanne ja sen pohjalta suunnitella tulevaa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *