Sijoitusasunnon ostaminen, osa 1/4: Kaupungin valinta

Sijoitusasunnon ostaminen, osa 1/4: Kaupungin valinta

Kuinka hankkia sijoitusasunto? Mitä tekijöitä pitää ottaa huomioon?

Prosessi on erittäin mielenkiintoinen. Olemme jakaneet sen osiin, jonka julkaisemme tekstisarjana seuraavan neljän kerran aikana (joka toinen viikko uusi teksti):

  1. Kaupungin valinta
  2. Markkinatutkimus ja asuntoseulonta
  3. Huolellinen perehtyminen kohteeseen
  4. Neuvottelut & Kaupanteko

—-

Osa 1/4: Kaupungin valinta

Monen asuntosijoittajan mielessä pyörii kysymykset:

–          Mikä kaupunki tarjoaisi parhaat vuokratuotot?

–          Mistä saisi parhaat arvonnousut?

–          Missä olisi helppo ostaa ja vuokrata asuntoja?

Osa asuntosijoittajista tekee pikadiilejä ja hakee tuottoa arvonnousun kautta. Toiset taas korostavat pitkäjänteisen vuokraamisen merkitystä ja antavat ajan tehdä tehtävänsä.

Me kuulumme pääosin jälkimmäiseen kategoriaan eli suurin osa asuntosijoituksistamme on tehty ”osta ja pidä” –periaatteella, jossa keskitymme vuokratuottoon. Arvonnousun varaan emme laske. Varsinkaan nyt kun asuntojen hinnat ovat nousseet 15 vuotta peräkkäin ja taloustilanne ei ole kaikista ruusuisin. Arvonnousu tulee ”kaupan päälle”, jos on tullakseen. Yksittäisen asunnon hinnan halpuuden tai kalleuden määrittelemme vuokratuoton kautta.

Emme tiedä, miten asuntojen hinnat jatkossa kehittyvät. Emmekä lähde ennustamaan. Hintojen muutosta tästä vaikkapa vuoteen 2020 ei tiedä kukaan. Joka tapauksessa arvonnousu ei tuo tasaista kassavirtaa – vuokratuotto tuo.

Pelkkää vuokratuottoa ei kannata kuitenkaan tuijottaa. Vaikka joltakin paikkakunnalta saa mojovaa vuokratuottoa, ei välttämättä ole maailman välkyin idea ostaa asuntoa kaupungista, josta työ- ja opiskelupaikat ovat hupenemassa. Käyköön ensimmäisenä esimerkkinä Varkaus: Tilastokeskuksen mukaan nettomuutto Varkaudessa on ollut 790 henkilöä pakkasella vuosina 2005-2010. Kaupunki kuihtuu. Vaikka vuokratuotto hipoisikin kymppiä, se ei riitä kompensoimaan mahdollista arvonlaskua, joka johtuu kaupungin näivettymisestä.

Toinen esimerkki on Tornio, jonka ammattikorkeakoulua uhkaa massiivinen opiskelijamäärän leikkaus tai jopa koko yksikön lakkauttaminen. Sanomattakin on selvää, mitä opiskelijakato tekisi vuokra-asuntojen kysynnälle.

Millaiset kaupungit sitten ovat loistavia? Yhtä oikeaa vastausta ei ole. Ei tietenkään yllätä, että kasvavat opiskelijakaupungit ovat lähtökohtaisesti sijoittajalle mieluisia. Niissä myös asuntojen hinnoilla on parempi mahdollisuus pitää arvonsa tai nousta kasvavan kysynnän vuoksi. Mutta mikä tahansa kaupunki ei ole hyvä. Logistinen ongelma tulee helposti eteen. Vaikka Rovaniemi tuntuisi houkuttelevalta paikalta vuokratuoton mielessä, kuinka mielekästä on pyörittää asuntosijoitustoimintaa, jos aina pitää matkata 800 kilometriä päästäkseen tekemään asuntokauppoja tai vuokrasopimusta?

Toki vuokravälitys- ja osa kiinteistovälitystoimistoista tarjoaa apuaan vuokralaisen hankintaan, mutta se lisää kustannuksia eikä hoida kaikkea. Entä jos asunnossasi menee jokin rikki ja Sinun on mentävä paikalle? Kaupungin sijainti on erittäin oleellinen seikka.

Jotta saat tuntumaa eri kaupungeista, ohessa on pdf-presentaatio, johon olemme koonneet tilastotietoa. Voit käyttää sitä vapaasti omaan taustatutkimukseesi. Esitys ei ole suositus minkään tietyn kaupungin puolesta. Kaikki luvut ovat tilastokeskuksen lukuja. Suosittelemme lämpimästi tutustumista tilastokeskuksen dataan, joka on ilmaista – www.stat.fi on varsinainen aarreaitta!

Ennen kuin voit lähteä asunto-ostoksille, tulee Sinun tuntea kaupunkisi, josta asuntoja ostat. Lisäksi Sinulla pitää olla hyvä tuntuma kaupungin hinta- ja vuokratasosta. Tästä jatkamme seuraavassa kirjoituksessa.

Johtopäätös:

Mieti sopivan kaupungin valintaa kolmen kriteerin kautta: kaupungin sijainti, nettomuutto ja opiskelijamäärän kehitys. Mitkä lähietäisyydelläsi olevat kaupungit ovat kasvavia ja vahvoja opiskelijakaupunkeja? Paikallistuntemus on vahva etu sijoittajalle. Mitä paremmin tunnet kaupungin, kaupunginosat ja jopa yksittäiset asunto-osakeyhtiöt, sitä paremman edun saat suhteessa muihin sijoittajiin. Kun teet pohjatyön huolella, saat merkittävän edun muihin asuntosijoittajiin nähden. Tästä lisää ensi kerralla.

Mielenkiintoista kaupunkiseulontaa toivottaen,

Olli ja Joonas

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *