Sijoitusasunnon ostaminen, osa 2/4: Markkinatutkimus ja asuntoseulonta

Sijoitusasunnon ostaminen, osa 2/4: Markkinatutkimus ja asuntoseulonta

Mitä paremmin tunnet kaupungin, kaupunginosat ja jopa yksittäiset asunto-osakeyhtiöt, sitä paremman edun saat suhteessa muihin asuntosijoittajiin. Kun teet pohjatyön huolella, saat merkittävän edun muihin asuntosijoittajiin nähden.

Internet on sekä helpottanut asuntosijoittamista että tehnyt siitä vaikeampaa. Kohteiden seulonta etukäteen on helppoa ja vaivatonta eikä asunnoilla tarvitse juosta yhtenään. Toisaalta informaation lisääntyminen ja sen saamisen helppous maksutta on poistanut ”ilmaiset lounaat”. Todella alihintaisia kohteita suhteessa muihin vastaavanlaisiin on enää aniharvoin tarjolla.

Asuntojen tarjontaa on helpointa tutkia ”vahtien” kautta haluamillasi paikkakunnilla. Vahteja tarjoavat etuovi.com, oikotie.fi ja jokakoti.fi. Asuntovahti lähettää viestin, kun kriteerisi täyttävä kohde tulee eteen. Tosin kaikissa kolmessa pyörii lähestulkoon samat asunnot, joten yhdelläkin vahdilla pääsee pitkälle.

Tee markkinatutkimusta pidemmältä ajanjaksolta systemaattisesti, jotta Sinulle syntyy hyvä tuntuma hinta- ja vastiketasosta sekä siitä, missä kunnossa asunnot sekä taloyhtiöt suhteessa hintaan ovat.

Esimerkki asuntoseulonnasta:

Alla kuvakaappaus (tarkoituksella pieni, jotta yksityiskohdat eivät tule esiin) yhdestä taulukosta, johon laitamme jokaikisen eräässä kaupungissa julkisesti myytävän alle 35-neliöisen asunnon. Taulukkoon tulee kaikki asunnon perustiedot sekä arviomme remonttikuluista. Numbers don’t lie kuten sanotaan. Excel laskee kaavan mukaan valmiiksi vuokratuoton. Lisäksi taulukkoon saa kopioitua kätevästi muistiinpanot remonteista. Taulukko on erinomainen tapa pitää yllä tuntumaa, mitä kaupungin yksiömarkkinassa tapahtuu.

excel_asuntotuotot.pngKannattaa tehdä itse excel-taulukko, johon syötät kohteen perustiedot ja laskuri laskee Sinulle tietysti tärkeimmän eli vuokratuoton sekä mitä ikinä haluatkaan laskea.

Mutta miksi tehdä taulukko itse? Eihän pyörääkään kannata keksiä uudelleen, kun sen on jo joku keksinyt. Suosittelemme taulukon värkkäämistä itse, sillä silloin ymmärrät kokonaisuuden pieniä hienouksia myöten. Samalla tiedät myös, mitä laskukaavat ovat syöneet sisäänsä. Mikäli etsit valmista pakettia, kannattaa tutustua asuntosijoittaja Marko Kaarton tarjoamaan ohjelmaan:

https://kauppa.markokaarto.fi/product/3/asuntosijoittajan-ohjelmistopaketti

Pelkkä numerodata exceliin kaikista mahdollisista asunnoista ei tietenkään riitä. Sijoittajan tulee perehtyä kaupunkiin ja kasvattaa paikallistuntemusta. Kun etsit potentiaalisia vuokrauskohteita, mieti ainakin seuraavia tekijöitä:

–          Etäisyys keskustasta

–          Opiskelu- ja työpaikkojen läheisyys

–          Kavereiden läheisyys – ts. missä on opiskelija-asunnot?

–          Liikenneyhteydet

–          Alueen maine

Kokemuksemme mukaan yhä enemmän korostuu keskustan merkitys. On paljon opiskelijoita, jotka haluavat asua kivenheiton päässä keskustasta, vaikka asunto olisi 18-neliöinen kuin samaan hintaan tarjottu 30-neliöinen parvekkeellinen asunto neljän kilometrin päässä keskustasta.

Keskustakohteita pidetään yleisesti turvallisina kohteina. Joskus kuulee myös sanottavan, että keskustakohteiden hinnat nousevat pitkällä aikavälillä muita enemmän. Tilastokeskuksen tilastot eivät tue aukottomasti tätä väittämää.

Mitä kauempana asunto on keskustasta, sitä tärkeämmäksi muodostuu autopaikan merkitys. Olemme saaneet omakohtaisesti kokea erään asunnon kohdalla, kuinka kiinnostus osalla vuokralaisehdokkaista on loppunut kuin kananlento kun autopaikkaa ei ollut tarjota. Tässä tulikin jo aasinsiltaa seuraavaan, kolmanteen osaan. Seuraavassa tekstissä jatkamme teemalla ”Huolellinen perehtyminen kohteeseen”.

Johtopäätös:

Tutustu tarkasti kohdekaupunkisi tai -alueesi asuntotarjontaan. Kirjaa tiedot ylös koneelle, sillä paperit hukkuvat helposti ja ihmisen muisti numeroissa on hatara. Excel on paras työkalu. Lisäksi paneudu huolella kaupungin sisäisiin tekijöihin: missä on oppilaitokset, työpaikat, hyvät ja huonot alueet? Millaiset kulkuyhteydet eri kaupunginosista on? Missä opiskelijat haluavat asua? Paikallistuntemus on valtava etu asuntosijoittajalle, joten älä aliarvioi sen merkitystä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *