Uudiskohteen verohyöty puhuttaa

Uudiskohteen verohyöty puhuttaa

Helsingin Sanomat aiheutti kohun, kun se otsikoi ”Asuntosijoittaja saa verokikalla valtiolta puhdasta rahaa”.

Jotka eivät ehdi lukea artikkelia, todettakoon, että juttu vaikutti tarkoitushakuiselta. Siinä taivasteltiin sijoittajan saamaa verohyötyä ja tuotiin vain lyhyesti esiin kolikon toinen puoli. Vähälle huomiolle jäi se fakta, että kyseessä on lykätty veron maksu. Asuntoa myytäessä verokohtelu on paljon rankempi kuin tapauksessa, jossa lyhennyksiä ei saisi vähentää.

Velkaisen uudiskohteen taloyhtiölainan lyhennykset ovat useimmiten vähennyskelpoisia suoraan vuokratulosta toisin kuin itse pankista haetun lainan lyhennykset. Jos nyt ostaa uuden kohteen 100 rahalla, jossa on velkaa 70 rahaa, sitä myytäessä hankintahinta on 30 rahaa. Jos kyseinen asunto on myytäessä velaton ja arvonnousu nolla, maksetaan vero 70 rahasta (100–30). (Huom! Lisäys jälkikäteen: Kuten ao kommentissakin noteerattu, niin kannattaa hyödyntää hankintameno-olettamaa mikäli asunto on omistettu yli 10 vuotta. Koska hankintameno-olettama on 40%, maksetaan vero 60 rahasta. Kiitos tarkkasilmäiselle lukijalle tästä ja anteeksi unohduksemme tästä poikkeussäännöstä.)

Miten myyntivoiton verotus menee muuten samanlaisen, mutta ei suoraan vuokratulosta vähennyskelpoisen lyhennyksen kanssa? Vaikka lainaa olisi ollut alussa pankin kautta 70 rahaa, verotettavaa ei synny arvonnousun ollessa nolla, koska hankintahinta on 100 rahaa.

Tähän teemaan liittyen blogin lukija kysyi, miten uudiskohteen lainan lyhennysten vähennyskelpoisuus pitäisi ottaa huomioon tuottoa laskiessa.

Käydään kuvio esimerkin kautta. Alla ovat luvut vuokratuottolaskuristamme (joka on sivuilla tarjolla ilmaiseksi). Kyseessä on uudiskohde, jonka ostimme tänä vuonna. Vastike olkoon aluksi pelkästään hoitovastike + tonttivastike eli 125 euroa. Näin laskelmia ei vielä hämää lainan lyhennysten vähennyskelpoisuus.

 

Vuokratuotto ei muutu perinteisellä kaavalla ((vuokra – hoitovastike)*12 / (velaton hinta + varainsiirtovero + remonttivara)), oli kyseessä vähennyskelpoinen lyhennys tai ei. Niinpä teimme kassavirtalaskelmaan sen muutoksen, että esimerkin 284 euron tasalyhennys olisi verovähennyskelpoinen. Kuten se todellisuudessakin tämän taloyhtiön kohdalla on.

Huomaamme, että kassavirta kääntyy kaikkien menojen jälkeen miinusmerkkisestä 72 euroa plussalle.  Verohyöty luonnollisesti pienenee ajan myötä kun lainaa lyhentää. Lopussa eli lyhennysten jälkeen, noin 20 vuoden päästä, kassavirta on sama molemmilla verokohteluilla. Myyntivoiton verotus ei sen sijaan ole sama. Olettaen, että arvonmuutos olisi nolla, ensimmäisessä tapauksessa myyntivoittoveroa ei synny, koska hankintahinta on yhtä suuri kuin myyntihinta. Alempana, jossa lyhennykset on vähennetty verotuksessa, myyntivoitosta maksetaan vero koko lainamäärästä 68 185, joka on siis ”arvonnousu”. Nykyisellä verotuksella vero olisi yli 20 000 euroa.

Miten siis uudiskohteen verohyöty pitäisi ottaa huomioon? Jos ottaa koko kassavirtaerotuksen hyötynä, huijaa itseään, koska aikanaan kulman takana odottaa kunnon veromälli. Toki joku voi pitää asunnon tuonelaan saakka ja jättää asian perillisten päänvaivaksi.  Ei siis ole yhtä ainoaa totuutta, miten asiaa pitäisi ajatella. Mielestämme verohyöty kompensoi jonkin verran uudiskohteen miinuksia vanhaan kohteeseen verrattuna. Uudiskohteen ja vanhan kohteen vertailusta voit lukea lisää aiemmasta tekstistämme.

PS.
Näin joulun aikaan kannattaa käydä viemässä vuokralaiselle pieni kiitos kuluneesta vuodesta. Ollin esimerkki: ”Kävin eilen viemässä muutamalle vuokralaiselle suklaarasian. Kyselin lyhyesti vuokralaisen kuulumiset ja onko asunnossa kaikki kunnossa. Vuokralaiset olivat poikkeuksetta iloisesti yllättyneitä tuliaisista.”

Samalla tulee tsekattua, että kaikki on niin kuin pitää ettei asunnossa pyöritetä bordellia tai kasvateta hamppuviljelmiä. Viiden minuutin visiitti ja vitosen rasia per asunto ei ole vuokranantajalle suuri satsaus. Mutta vuokralainen ilahtuu kummasti!

14 Responses

  1. Kyllä verottaja aina omansa ottaa, ennemmin tai myöhemmin. Ja uudiskohteiden kyseessä ollessa sitten myöhemmin. Jos verotusta ei saisi siirrettyä myöhempään niin tuskin kovin moni sijoittaja näitä edes ostaisi.

  2. Pertti sanoo:

    Hei,

    Kiinnostuin katsomaan mitä perintövero olisi (ehdotus 2017), jos asunnon jättäisi lapsilleen eikä myisi sitä. Siis pitäisi koko ajan vain vuokralla.
    100 000 euron arvoisen perinnön vero on 8,7% ja 500 000 euron perinnön vero 13,9%.
    Nämä ovat siis huomattavasti pienempiä kuin myyntivoittovero (30/34%).

    • dosenttiMoppexx sanoo:

      Pertin kirjoitukseen kommenttina:
      Näin on silloin, kun jälkeläiset todella haluavat ryhtyä vuokranantajiksi. Silloin on mielekästä jättää asunnot perinnöksi. Yleisempää kuitenkin lienee, että kun lapset ovat nähneet, paljonko aikaa, vaivaa ja harmia vuokranantajana oleminen vaatii, käteinen raha perintönä houkuttaa enemmän, vaikka sitä tulisi vähemmänkin.

      Nuoriso näyttää katsovan, että keskittyminen elämässä oman alan töihin ja perheen hyvinvointiin on mielekkäämpää, eivätkä he halua vanhempiensa tavoin uhrata vähäistä vapaa-aikaansa vuokralaisten etsimiseen ja kaitsemiseen, remontointeihin, oikeudenkäynteihin, asunto-osakeyhtiöiden hallintoon jne.

  3. Nippe sanoo:

    Taloyhtiölainan ns ”vähennykset” on leivottu pyyntihintaan.
    Pienet asunnot menevät kaupaksi vaikka kuinka älyttömään hintaan kun menestyjä ”vähentää verotuksessa” taloyhtiölainat.
    Ns ilmainen lounas tulee mieleen.

  4. Tuomas sanoo:

    Miten tilanne muuttuu, jos yritys omistaa ja vuokraa uudisasuntoa?

    • Joonas sanoo:

      Käsityksemme mukaan vähennyskuvio on samanlainen kuin yksityishenkilöllä. Suosittelen tarkistamaan asian vielä omalla kirjanpitäjälläsi/tilintarkastajallasi.

  5. Kaija sanoo:

    Tässä oli nyt laskettu kassavirtaa. Laskelmassa ei ollut laskettu kuinka paljon vähemmän lyhennysten aikana maksetaan veroja! Myyntivoitto vero oli laskettu, mutta ei sitä mitenkä paljon ensimmäisen 20 vuoden aikana veroja maksetaan vähemmän.

    • Olli sanoo:

      Hei Kaija,

      Kiitos kommentista. Laskelma myyntivoiton veron osalta on yhtä suuri kuin kuinka paljon vähemmän maksetaan veroja. Eli luku on sama kuin tekstissä, nykyverotuksella yli 20 000 euroa (68 185 * 0,3 = 20 455).

      Tekstin pointti on se, että verohyöty on lykättyä verotusta. Hyvä, että etu on olemassa. Mielestämme Hesari kuitenkin turhan raflaavasti väitti, että sijoittajat saisivat valtiolta verokikalla rahaa. Ilta-Sanomat kirjoitti, että sijoittaja saa ”mukavat tienestit”. Tarkoituksella tai tietämättömyyttään media ei tajunnut että rahaa ei saa omaksi, vaan lainaksi.

  6. Mikko sanoo:

    Mitenkäs se toimisi jos asuisi itse kaksi vuotta kyseisessä vero mallissa? Vaikka asunto olisi ensimmäiset 15 vuotta vuokralla sitten asuisi itse 2 vuotta

    • Olli sanoo:

      Hei,
      Esittämässäsi skenaariossa ei menisi myyntivoittoveroa. Jos on asunut omistamassaan asunnossa jossakin vaiheessa vähintään 2 vuotta, saa asunnon myydä verotta. Kahden vuoden pätkä voi olla myös alussa tai välissä, ei välttämättä lopussa.

  7. Matias sanoo:

    Hei! Hieno blogi!

    Aiheeseen liittyen tuli mieleeni, että kuinkas tuo hankintameno-olettama? Luovutusvoittoa laskiessa saa siis käyttää joko todellista hankintahintaa tai hankintameno-olettamaa, sitä kumpi on edullisempi (näin sanoo verottaja). Myyntihinnasta saa vähentää 20% hankintameno-olettamana, jos kohde on omistettu kuitenkin vähintään 10 vuotta, saa siitä vähentää 40%. Eikös tämä ole se suurin veroetu verojen lykkäämisen jälkeen?

    Esimerkin mukaan uudisasunto maksaa 100 rahaa ja vähennyskelpoisen yhtiölainan osuus on 70 rahaa, näin ollen hankintahinta on 30 rahaa.
    Kun/jos asunto myydään esimerkin 20 vuoden yhtiölainan jälkeen velattomana ja arvonnousua ei huomioida, jää luovutusvoitoksi 70 rahaa. Tähän saanee käyttää 40% hankintameno-olettamaa? Tällöinhän myyntihinnasta (100 rahaa) saa vähentää 40%, eli 40 rahaa. Luovutusvoitoksi jää näin 60 rahaa, joka on 10 rahaa vähemmän kuin perinteisellä kaavalla laskettu 70 rahan luovutusvoitto. = 10 rahaa*0,3= 3 rahan verohyöty (esim. 3000€) 🙂 ja tämä lisäksi, että veroja on siirretty 20 vuotta ja verottajalta on saatu n.20 000€ ilmaista lainaa 20 vuoden ajan.

    • Olli sanoo:

      Hei Matias,

      Kiitos palautteesta ja hyvästä huomiosta! Olet oikeassa, että nykyverotus mahdollistaa tuon hankintameno-olettaman käytön. Ko hienous pääsi unohtumaan. Kiitos sinulle! 🙂 (P.S. Muokkaan tämän tekstiin, jos joku ei vaivaudu lukemaan kommentteja, niin saa asian kertalaakista oikein.)

  8. -ansu sanoo:

    Meillä on uudiskohde raskaalla vivulla. Vastike ja lyhennys menee suht hyvin yksiin. Yhtiökokous päätti rahastoida vastikkeen tulouttamisen sijaan eli emme tässä kohtaa ole artikkelin mainitsemia hyötyjiä ollenkaan. Veroilmotuksen täyttöön tulee vielä perehtyä lisää, vinkkejä siihen konkarivuokranantajilta ? Rahoitusvastikeosuuden maksamme itse. Silti olen sitä mieltä, että tää on hyvä juttu, verohyödyn olemattomuudesta huolimatta.

  9. Olli sanoo:

    Hei Ansu,

    Vähennyksiin laitamme tyypillisesti seuraavia asioita:
    – hoitovastikkeet
    – rahoitusvastikkeet/pääomavastikkeet, sikäli kun ovat vähennyskelpoisia
    – korkokulut pankkilainoista
    – materiaalit (esim. maalit, laminaatit, tai pienet osat kuten wc-pytyn kannet, jääkaapit, mitä milloinkin tarvitsee vaihtaa)
    – vuokrauksesta aiheutuvat kulut (esim. ilmoitus, luottotietojen tarkistus)
    – matkakulut asunnolle vuokrausta tms. varten
    – matkakulut yhtiökokoukseen
    – Vuokranantajien jäsenmaksu
    Tässä suurimmat kategoriat, mitä henkilöpuolella olemme veroilmoituksessa vähennyksiksi ilmoittaneet.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *