Miksi ja miten vaikuttaa taloyhtiön hallituksessa?

Miksi ja miten vaikuttaa taloyhtiön hallituksessa?

Me olemme muutaman eri asunto-osakeyhtiön hallituksessa, jotta voimme vaikuttaa niiden kehitykseen. Ajankäytöllisistä syistä emme toki molemmat samassa yhtiössä, vaan toinen meistä. Joskus kuulee sanottavan, että yhtiökokouksessa voi vaikuttaa, mutta sata kertaa paremmin ja aiemmin asioihin pystyy vaikuttamaan hallituksessa. Kerromme konkreettisen casen, mitä yhdessä taloyhtiössä on tehty nyt kahden vuoden aikana ja mitä hyötyjä siitä on seurannut.

Kaikkia taustoja ei kannata lähteä timmissä tekstissä tilittämään, mutta tuomme esiin oleellisimmat kohdat.

Listasta voi jokainen poimia ideoita omaan yhtiöönsä, oli kyse sitten sijoitusasunnosta tai omasta:

  • Isännöitsijä vaihdettiin -> Yhteydenpito sujuvoitui, asioiden hoito on nyt mukavampaa ja kilpailutuksen seurauksena laskutus pieneni 8 000 euroa vuodessa. Samalla tuli esiin lieveilmiöitä, jotka paljastuivat vasta jälkikäteen: Aiemman isännöitsijätoimiston aikaan putkarin keskilaskutus oli 400 euroa, nyt alihankkijan vaihdon jälkeen 150 euroa. Isännöitsijä ei siis jaksanut tarkistaa/kyseenalaistaa laskuja, eikä hallitus tiennyt asiasta, koska niitä ei oltu missään vaiheessa meille kerrottu. Emmekä toisaalta tajunneet näin triviaalia asiaa tarkistaa.
  • Kiinteistöhuolto vaihdettiin -> Siivouksen laatu parani ja hinta laski lähes 6 000 euroa vuodessa. Asukkaiden tyytyväisyys siivoukseen koheni. Vai pitäisikö sanoa, että se oli epäsuora johtopäätös. Valituksia ei ole enää tullut. Ensisijaisesti haettiin nimenomaan siivouksen jäljen laadun parannusta, mutta myös asiointi huollon kanssa on sujuvoitunut kirkkaasti.
    (Huom! Absoluuttisia lukuja katsoessa on tärkeää muistaa, että yhtiöiden koossa on isoja eroja. Niinpä tiedoksi, että ko yhtiössä on 128 huoneistoa ja neliöitä 7 200).
  • Rappukäytävät maalattiin -> Yleisilme koheni selvästi ja asukkaiden suusta on kuulunut useita positiivisia kommentteja. Kustannus oli 10 euroa per maksava neliö. Vanhoissa seinissä oli pahimmillaan spray-tageja, joten tämä remontti oli no brainer.
  • Valvontakamerat asennettiin jäteastioiden lähelle -> Ongelma oli, että roskalaatikoiden eteen kärrättiin jopa naapuritaloista sohvia, sänkyjä ja pöytiä. Piha näytti rumalta ja sotkun siivoamisesta syntyi toista tuhatta euroa lisälaskua yhtiölle kohonneina kuljetus- ja jätemaksuina. Valvontakamerat ovat rauhoittaneet tätä selvästi, ei tosin poistaneet kokonaan.
  • Valvontakamerat asennettiin rappukäytävään sisääntulojen kohdalle -> Asukasturvallisuus ja –tyytyväisyys parani. Yhtiössä oli aiemmin ollut yhdessä rapussa merkittävää levottomuutta ja epäily huumekaupasta. Esimerkiksi yhden alaoven ikkuna oli rikottu 6 kertaa. Muutamissa rapuissa oli pientä ilkivaltaa, esimerkiksi spray-tagejä ja ilmoitustauluja oli rikottu. Kameroiden ja yhden asukkaan häädön myötä tilanne muuttui. Investointi kannatti, sillä talo on rauhoittunut ja tästäkin on tullut positiivista palautetta. Kustannus oli laitteineen ja asennuksineen oli 12 000 euroa. Ylläpito maksaa 1 600 euroa vuodessa.
  • Kaikki vesikalusteet tarkastettiin ja rikkinäiset vaihdettiin -> Vedenkulutus pieneni yli 7 000 eurolla vuodessa. Tarkastuskierroksella löytyi yllättävän monta vuotavaa pönttöä ja hanaa. Pienistä puroista syntyy suuri virta. Tarkkaa analyysiä on vaikea sanoa, että kuinka paljon menee vesikalusteiden korjauksen piikkiin ja kuinka paljon kulutustottumusten muutoksin, mutta asiantuntijan arvio oli 50/50.
  • Yksityinen pysäköinninvalvonta käyttöön -> Vieraspaikkojen väärinkäyttö saatiin kuriin.

Talo on, kuten tekstistäkin voi päätellä, ollut aiemmin keskimääräistä levottomampi. Listatut toimet ja yhden häiriköineen asukkaan häätäminen ovat rauhoittaneet taloa merkittävästi. Monet toimenpiteet olivat lopulta asukkaiden turvallisuuteen, viihtyvyyteen ja mukavuuteen vaikuttavia tekijöitä. Samalla myös yhtiön kulurakennetta saatiin trimmattua. Pelkästään isännöitsijän ja huollon vaihdolla saavutettiin lieveilmiöineen yhteensä noin 14 000 euron vuosittainen säästö. Siitä vaan poimimaan sopivimmat omaan käyttöön. Tehdään kaikkien asumisesta mukavampaa ja karsitaan turhat ylilaskutukset pois!

3 Responses

  1. dosenttiMoppexx sanoo:

    Hallituksen jäsenyys on – kuten artikkelista käy ilmi – hyvä paikka asioiden hoitamiseksi, jos vain aikaa liikenee. Iso ongelma kuitenkin on se, että pääsääntöisesti asuntosijoittajaa ei valita hallitukseen. Omalta osaltani olen voinut havaita tämän erittäin monta kertaa. Vaikka olen saattanut yhtiökokouksissa tuoda esiin suoranaisia väärinkäytöksiä, yli- ja aiheetonta laskutusta, turhia remontteja, välinpitämättömyyksiä asioiden hoidossa ja valvonnoissa jne., eivät muut osakkeenomistajat mitenkään ole lämmenneet ajatuksille (tai ovat lämmenneet: suuttuneet). Yleinen kommentti on ”kyllä isännöitsijä nämä asiat tietää” tai vaikkapa ”työnjohto ja remonttimiehet ovat asiantuntijoita, eikä näihin asioihin pidä puuttua”. Ja sitten taas maksetaan korkeita vastikkeita, remonttilaskuja jne. sekä odotetaan remonttien ym. valmistumista kuukausitolkulla yliaikaisesti. Ja tietenkin ”kaikki” nyökyttelevät, juovat kahvia ja pitävät isännöitsijää ja remonttien työnjohtajaa hyvänä parivaljakkona ja hienoina miehinä/naisina.
    Tämän olen kokenut vuosikymmenien aikana kymmenissä asunto-osakeyhtiöissä, eli kyse ei ole yksittäisistä poikkeuksista.

    Jos kuitenkin sattuu pääsemään hallituksen jäseneksi, on syytä muistaa, että siihen liittyy myös tuntuvaa vastuuta. Tuo vastuu täytyy hallita, ja silloin on syytä ottaa huomioon seuraavat:
    – hallituksen jäsenen tulee toimia aikaansa säästämättä ja todella huolellisesti
    – hallituksen jäsenen tulee pitää huolta siitä, että hänen toimintansa on turvattu kattavin vastuuvakuutuksin; on kuitenkin huomattava, etteivät vakuutukset usein kata törkeää huolimattomuutta tai tahallisuutta, joten vakuutuksesta huolimatta kaikki tulee tehdä aikaa säästämättä ja huolellisesti
    – hallituksen jäsenen tulee tuoda jotain asiantuntemusta hallintoon; esimerkiksi juristi, rakennusinsinööri ja yritystalouden (AsOy on yritys yritysten joukossa) asiantuntija ovat sopivia pohjakoulutuksia
    – hallituksen jäsenen tulee monesti myös innovoida; pelkkä asioiden oikein tekeminen ja jokapäiväisten rutiinien hoitaminen ei aina riitä – esimerkiksi juuri ao. artikkelissa esiintuodut rohkeatkin uudistukset ovat sellaisia, joita kaikissa yhtiöissä ei ”uskalleta” tehdä
    – jos hallitus päättää tehdä jotain hölmöä, vähemmistöön jääneen hallituksen jäsenen tulee erota heti (ja jopa merkitä kellonaika muistiin); hallituksen jäsenellä ei ole vastuuta hölmöstä päätöksestä, jos hän on ehtinyt erota ennen tuon päätöksen tekemistä

  2. Nippe sanoo:

    Kavalteleva isännöitsijä paljastuu kun ehdotat pankkitilin seurantaoikeutta jollekulle hallituksen jäsenelle.

  3. Yksi asia jäi mainitsematta. Olen itse parissa hallituksessa osin sen vuoksi, että pidän huolen myös isojen remonttien tulouttamisesta. Tätä asiaa eivät ”ei-sijoittaja” osakkaat edes mieti ellei hallituksessa ole sijoittajaosakkaita.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *