Vastaukset lukijan kysymyksiin

Vastaukset lukijan kysymyksiin

Blogin lukija lähestyi meitä kysymyksillä. Tässä kysyjän luvalla tiivistettynä sähköpostikeskustelumme:

”Ensimmäiseksi kiitän teitä loistavasta kirjasta. Minulla on joitakin kymppitonneja perintövarallisuutta, joka polttelee tilillä. Aluksi ajattelin, että ostan 2-3 sijoitusasuntoa kohtuullisella velkavivulla ja sillä siisti. Asunnot jauhaisivat sitten melkein itsekseen varallisuuttani suuremmaksi. Olen suunnitellut ostavani asuntoja Hämeenlinnasta. Itse asiassa muut paikkakunnat ovat vuokramarkkinan näkökulmasta nykyään uppo-outoja.

Mutta mitä enemmän luen, sitä vaikeammalta asia tuntuu:

  1. Valtaosa julkisesti myynnissä olevista pienistä asunnoista on vanhoissa betonielementtitaloissa. Vaikka putkiremontti olisikin tehty, talon rungon ja julkisivun kunto epäilyttää. Jos talo on rakennettu 1960, ja on ollut paikoillaan 60 vuotta, niin kuka osaa sanoa onko se siinä vielä seuraavan 40 vuoden päästä 100-vuotiaana? En halua ostaa asuntoa, jonka lainaa lyhennän 20 vuotta ja saatuani lainanmaksun hoidettua totean, että talo on elinkaarensa päätepisteessä ja alkanut jo menettää arvoaan, mahdollisesti radikaalistikin. 1970/80-luvuilla rakennetuissa betonielementtitaloissa on omat, yleisesti tunnetut ongelmansa, jotka eivät myöskään näistä taloista tee mielestäni turvallisen oloisia sijoituskohteita.
  2. Pienten asuntojen markkinalla ei tunnu tulevan julkiseen myyntiin mitään erityisen kiinnostavaa. Asiallisilla remonttivaroilla laskettuna yli 5 % tuottoon näyttäisi olevan todella vaikeaa päästä, varsinkaan jos pyyntihinnoista ei saa olennaisesti mitään tingityksi. Alkaa tuntua siltä, että hyvää ostettavaa ei ole – mitä siis tehdä?”

Vastauksemme:

Suuri kiitos viestistäsi! Mukava lukea, että kirjasta on ollut sinullekin apua.
Olet pitkälti samojen arkipäiväisten kysymysten äärellä kuin mekin: mistä löytää riittävän hyviä kohteita? Riittävän hyvä on toki suhteellinen käsite, mutta olkoon se nyt kirjassa ja blogissa paljon läpikäyty yksiö kasvukeskuksessa hyvällä sijainnilla ja noin 6 prosentin vuokratuotolla remontteineen. Fakta on, että niitä on todella vaikea löytää julkisesta markkinasta.
Vastaukset siis kysymyksiisi:

  1. Meillä on paljon kohteita 70–80 –luvun taloista, eli käytännössä betonielementtitaloista. Tiedämme, että niihin sisältyy riskiä, mutta koska a) olemme ostaneet paljon ei-julkisen markkinan kautta. Niissä on paljon betonielementtitaloja ja b) koska esim. Jyväskylässä vaan on niin paljon betonielementtitaloja keskustan ulkopuolella, että on ”ollut pakko” ostaa niistä, jos on halunnut salkkua kasvuun. Keskusta-asuntojen hinnat ovat olleet usein niin korkeita, etteivät ne paremmasta julkisivusta huolimatta ole niin järkeviä kohteita. Lisäksi usein nuo lähiöiden talot ovat pääosin/kokonaan sijoittajien omistuksessa ja sijoittajat pitävät lehmät lypsävinä kyllä mainitsemallasi korjailulla, jotta talot pysyvät pystyssä. Ei kai kukaan sitä varmaksi tiedä, mitä 70-luvulla rakennetuille elementtitaloille kuuluu 20–30 vuoden päästä, mutta me uskomme että talot pysyvät pystyssä pienemmillä ja isommilla remonteilla. Kääntäen voi ajatella, että riskiä välttävät ostavat uudiskohteen ja hyväksyvät pienemmän tuoton. Sinänsä simppeli logiikka, tuotot vaan ovat uudiskohteissa kovin vaatimattomia, joten 98 % uudiskohteista ei sovi meidän vaatimuksiimme.
  2. Olet oikeassa, että julkisella markkinalla on harvoin mitään kiinnostavaa. Pientä lohtua tuo se, että jos vähän taivuttaa tuottorimaa alaspäin, sanotaan viiden prosentin päälle, alkaa julkisesta markkinasta löytyä kohteita. Löysimme hiljattain Porvoosta pienen sievän yksiön järkevään hintaan, remonttikuntoisen, mutta erittäin hyvästä yhtiöstä. Se vaatii kykyä tunnistaa hyvät huonoista, nopeaa reagointia ja rohkeutta oikean osuessa kohdalle. Silti voi yleistää, että korkotason ollessa alhaalla sijoittajakysyntä on kova, jolloin hyviä kohteita on vähän. Ja jos hyvä kohde tulee markkinalle, niin se häviää myynnistä usein tunneissa. Me olemme ostaneet viime aikoina useimmat kohteet ei-julkisen markkinan kautta. Niihin ehkäpä paras kontakti, jonka voin antaa, on Asuntoneuvoja Oy / www.asuntoneuvoja.fi / Joonas Ankkuri 040 767 2260. Kannattaa soittaa Joonakselle ja kertoa meiltä terveisiä. Joonas voisi mahdollisesti auttaa asiassa.

Meille tulee paljon yhteydenottoja. Olemme erittäin kiitollisia kaikesta saamastamme palautteesta ja kysymyksistä. Niitä saa jatkossakin laittaa! Pyydämme kärsivällisyyttä, mikäli emme ihan heti ehdi vastaamaan kysymyksiin. Pyrimme kuitenkin aina auttamaan parhaan tietotaitomme mukaan. Kannattaa muistaa, että nyt lokakuun lopussa kirjan uudistettu versio tulee kauppoihin ja on tilattavissa verkosta. Lisäksi webbisivumme uudistuvat. Mikäli kaikki eivät heti alussa toimi täysin moitteetta, niin malttia matkaan. Koodarimme hioo kyllä sivutkin pian kuntoon.
Hyvää syksyä kaikille lukijoille!

5 Responses

  1. Sari sanoo:

    Juuri samankaltaisten haasteiden parissa täälläkin eletään. Miten arvioida ostettavaa kohdetta? Varsinkin tällaiselle piensijoittajalle, joka tavoittelee max. 10 asunnon salkkua, on hankalaa tehdä ostopäätös. Mainitsitte taannoin pisteytysmenetelmästä ja olisinkin erittäin kiinnostunut siitä. Olen huomannut, että mitä enemmän perehdyn, sitä vaikeammaksi ostopäätöksen teleminen muodostuu. Tieto lisää tuskaa. Ja ole huomannut, että täydellistä sijoitusasuntoa on todella hankala löytää ainakin omalta paikkakunnalta, mutta miten arvottaa kohteen eri ominaisuulsia? Jo etukäteen kiitokset, jos vastaatte. Hyvää syksyn jatkoa!

  2. Olli sanoo:

    Hei Sari,
    Kiitos kysymyksestä!
    Vertailemme kohteita useammalla eri tekijällä. Ensimmäisen ”näppituntuma-analyysin” jälkeen, jos kohde vaikuttaa hyvältä katsomme tarkemmin mm. seuraavia tekijöitä:
    – rakennusvuosi
    – sijainti
    – huoneiston kunto
    – pesukoneliitäntä (kyllä/ei)
    – parveke (kyllä/ei)
    – hissi (kyllä/ei)
    Remonteista katsomme (mitä tehty ja milloin):
    – viemärit ja käyttövesiputket
    – julkisivu
    – ikkunat
    – katto
    – parvekkeet
    Laskemme tätä kautta remonttiarvion, jonka jälkeen laskemme vuokratuoton ennen remontteja ja remonttien kera. Yllä olevat tekijät auttavat myös ”pisteyttämään” kohteen, jotta tarkastelu ei jäisi vain vuokratuoton asteelle. Kirjassamme olemme avanneet tätä prosessia hieman enemmän.

  3. Moniosaamaton sanoo:

    Miten tärkeänä näette autopaikan saatavuuden lähistöltä? Jos puhutaan lähiökohteesta esim muutama km pelipaikoilta. Ostatteko muuten hyvän asunnon vaikkei autopaikkoja ole lähistöllä saatavilla? Itse koen että autopaikka olisi oltava, vaikka eihän kaikki sitä tarvitse.

    Myös astianpesukonetta pidän plussana, mutta toki pesukoneliitäntä, autopaikka ja parveke menee edelle.

    Onko hissi mielestänne tärkeä? Eikai esim opiskelijalle ole paha nakki kiivetä toiseen tai kolmanteen kerrokseen portaita?

  4. Olli sanoo:

    Kiitos kysymyksistä.
    Autopaikka on lähes välttämätön lähiössä, varsinkin jos ei ole kunnon julkisia yhteyksiä. Käytännössähän autopaikkoja on joka talossa kun ollaan kauempana keskustasta, mutta eri asia on kuinka pitkä jonotusaika on.

    Astianpesukone ei ole niin tärkeä, koska pienissä vanhoissa yksiöissä erittäin harvoin on astianpesukonetta. Se on enemmänkin plussa kuin välttämättömyys. Uusista apk löytyy, ja vuokralaiset kyllä tykkäävät kun se on.

    Hissi ei ole pakolline. Samaa mieltä, että useimmat jaksaa kävellä. Mutta ei se ainakaan vuokrattavuutta ja jälleenmyytävyyttä haittaa jos se on vs. hissitön 3. kerroksen huoneisto.

  5. dosenttiMoppexx sanoo:

    Pari kommenttia edelliseen.

    Astianpesukone on sinänsä hyvä lisä, mutta toisaalta se muodostaa myös pommin: huolimattomassa (mutta ”tavanomaisen kulumisen” kannalta hyväksyttävässä) käytössä koneen käyttöaika saattaa olla hyvinkin lyhyt. Uuden ostaminen ja asennuttaminen vie parin kuukauden vuokratulon. Lisäksi koneen asentamiseen liittyy vesivuodon uhka: jos se on vuokranantajan kone, vastuu on vuokranantajalla, mutta jos se on vuokralaisen, vastuu on vuokralaisella. Täten riskinhallinnan kannalta parempi vaihtoehto on se, että vuokrahuoneistossa on astianpesukoneliitäntä muttei vuokranantajan konetta.

    Autopaikkojen jonotusaikaa ei ole mahdollista yleensä ennakoida. Ja mihin se auto laitetaan sillä aikaa, kun paikkaa jonotetaan? – Siispä autopaikkaa tarvitseva ei yleensä vuokraa asuntoa, jossa ei autopaikkaa ole valmiina ainakin kadunvarressa.

    Hissittömyyden tulee näkyä asunnon hinnassa, sillä aina on riski, että hissi rakennetaan taloon myöhemmin. Hissittömyyden riski käytön kannalta on myös se, että kuka tahansa voi tulla kykenemättömäksi käyttämään portaita. Esimerkiksi pysyvä tai tilapäinen vamma alaraajassa tai lonkassa voi johtaa siihen, että vuokralainen ei pääse asuntoon tai asunnosta muuten kuin auttamalla tai kantamalla. Ääritapauksessa vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen ilman irtisanomisaikaa (tai määräaikaisen sopimuksen ollessa kyseessä: riippumatta määräajasta) AHVL 63.1 §:n nojalla. Tämä lainkohtahan kuuluu: ”Vuokralaisella on oikeus heti purkaa vuokrasopimus, jos vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen.” Jos siis joku tässä lainkohdassa mainituista osoittaa, että portaissa liikkuminen pahentaa vammaa, purkuoikeus lienee olemassa. Vuokranantajalle tämä merkitsee yllätyksellistä tehtävää etsiä uutta vuokralaista ja muutenkin huolehtia tehtävistä, jotka liittyvät vuokralaisen vaihtumiseen. – Vaikka tämä riski onkin sinänsä pieni, esimerkiksi 10-20 hissittömän asunnon vuokranantajalle se hyvinkin saattaa silloin tällöin osua kohdalle.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *