Vastauksia lukijan kysymyksiin sijoitusasuntojen rahoituksesta

Vastauksia lukijan kysymyksiin sijoitusasuntojen rahoituksesta

Eräs lukija kysyi sähköpostilla erittäin hyviä kysymyksiä sijoitusasuntojen rahoitukseen liittyen. Julkaisemme vastauksemme kysyjän luvalla, sillä näistä on todennäköisesti hyötyä muillekin lukijoille.

Q: Yksityisasiakkaisiin keskittynyt pankkineuvojamme ei osannut sanoa mitään rahoituksesta, mikäli päätämme yhtiöittää omistuksen.

A: Olemme neuvotelleet saman pankkineuvojan kanssa samalla kertaa lainat sekä henkilökohtaiselle puolelle että yritykselle. Asia ei siis riipu teistä lainanottajina vaan pankista ja pankkihenkilön valtuuksista sekä osaamisesta. (Huom! Mainittakoon tässä vaiheessa, että emme lähde blogissa mitään tiettyä pankkia ja pankkivirkailijaa mainostamaan).
Q: Osaatteko sanoa karkeasti millainen on yhtiömuotoisen omistuksen lainamarginaali tällä hetkellä?

A: Meidän tapauksessa marginaali on yrityksellä 0,4 % korkeampi kuin henkilökohtaisella puolella. Meillä marginaali oli viime vuonna 1,75 %. Tällä hetkellä liikutaan kahden prosentin päällä – toki aina yrityksestä riippuen.
Q: Rahoittaako teillä pankki yhtiötä vai omistajia?

A: Yhtiötä. Käytännössä kuvio meni niin, että yhtiö otti lainan (70 % ostohinnasta) ja rahoitti omalla pääomalla loput (30 %) kauppahinnasta. Lisäksi ehtona oli, että henkilökohtaisesti takaamme lainat yrityksen mahdollisessa maksuvalmiusvaikeudessa. Emme tiedä varmaksi, voitteko saada 100 prosentin velkavivun – riippuu tapauksesta. Voi olla, että LTV (Loan-to-value) pitää olla yrityspuolella 70 % tai alle.
Q: Epäilen, että ainakaan näin alkuun pankki ei ole kovin innokas lainoittamaan yhden asunnon yhtiötä, jossa ainoat tulot ovat asunnon vuokratuotot.

A: Jos aiotte kasvattaa sijoitusasuntojen määrää tulevina vuosina, huoli ei pitäisi olla kovin suuri. Toki yhden asunnon sijoitusyhtiö voi olla jollekin pankille nappikauppaa, mutta kannattaa keskustella toisen pankin kanssa, mikäli pankkinne ei arvosta ajatuksianne.
Q: Oletteko saman pankin asiakkaita? Meillä kun kuviota sotkevat jälkipanttaukset, koska ”sijoittajakonsortiollamme” on kolme eri pankkia, joissa kaikilla asuntolainat sellaisin marginaalein, että pankinvaihto nyt ei kannata…

A: Kyllä, käytämme kolmea eri pankkia. Lainat ovat joko yhteisiä tai erikseen, mutta joka asuntokaupassa molemmilla aina samasta pankista. Jälkipanttaukset tekevät tilanteen haastavaksi, sillä useimmat pankit varaavat vakuutta 1,2-kertaisesti eli käytännössä ette voi hyödyntää ja jakaa vakuutta X täysimääräisesti kahden/kolmen eri pankin välille. Helpoin keino on ottaa 70 % ostohinnasta lainaa (vakuutena ostettava asunto) yhtiölle ja osakkaat laittavat yhtiöön käteistä osakepääomaksi 30 %, jolla rahoitatte loput. Käytännössä toki kannattaa laittaa vähän yli 30 %, jotta voitte maksaa lainan avauskulun ja varainsiirtoveron.

Lisähuomio käytännön rahaliikenteestä:

Vuokralainen maksaa rahat yhtiön tilille, jolta maksatte vastikkeen ja lyhennykset korkoineen sekä kulut. Yrityspuolella pankin kulut ovat kovemmat kuin henkilökohtaisesti. Summaa on vaikea antaa, koska se riippuu täysin onko muuta rahaliikennettä jne. Muut pankkikulut ovat kuitenkin joitakin euroja kuukaudessa pienimmillään, joten kovin suuresta kulusta ei ole kyse.

Toivottavasti näistä oli apua!

Aurinkoisin terveisin,
Joonas ja Olli

P.S.
Tiukkaa asiaa asuntosijoittamisesta webinaarissa:

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *