Velkavipu – kaasua vai jarrua?

Velkavipu – kaasua vai jarrua?

Pohdimme viime vuoden marraskuussa blogitekstissä pitkän koron ottamista useille lainoille. Tuolloin asia oli vielä tarjousvaiheessa. Ainakin toistaiseksi jätimme kiinteän koron ottamatta. Pitkää lyhennysvapaata emme saaneet eikä hintakaan ollut ihan timanttisen timmi (10v 1,5-2,2% ja 15v 1,8-2,5% lainasta riippuen). Toinen vaihtoehto pienentää riskiä korkojen nousulta on madaltaa velkavipua. Toki tämä on hidas tapa.

Korkoriskipohdinnan kautta olemme – ainakin toistaiseksi – hioneet strategiaamme seuraavaan suuntaan:

  • Henkilökohtaisella puolella lyhennämme säännöllisesti lainoja emmekä ota enää uusia lainoja, jotta velkavipu vähitellen pienenee.
  • Yhtiön puolella pidämme ”kaasun pohjassa” eli etsimme uusia kohteita, vahvaa velkavipua ja lyhennysvapaita hyödyntäen.

Tavoite on, että henkilökohtaisella puolella asunnoista jäisi rahaa enemmän taskuun. Nykytilanteessahan, yli 60% velkavivulla, leijonan osa vuokratuloista menee pankkiin – lainojen lyhennyksiin. Tämä sinällään parantaa tasetta kuukausi kuukaudelta, mutta ei näy tilillä. Teoriassa järkevintä olisi kahdesta yhdistelmävaihtoehdosta (pitkä korko & korkea vipu vs. lyhyt halvempi korko & matalampi vivu) ottaa korkeampi vipu, mutta ajatus paranevasta nettokassavirrasta lyhennysten jälkeen houkuttaa enemmän.

Sijoitusyhtiön puolella vahvan vivun ylläpitämistä puoltaa se, että päivätyömme pitävät lapset leivän syrjässä kiinni. Rahaa ei tarvitse nostaa ulos yhtiöstä arjen pyöritykseen. Lisäksi yhtiön verotus on selvästi kevyempi nimenomaan kun rahaa ei nosta ulos (yhteisövero 20% vs. pääomatulovero 30/34%). Enemmistö asunnoistamme on henkilökohtaisella puolella, joten on järkevää sikälikin kasvattaa yhtiön osuutta. Vuokratulot ja pieni sivubisneksestä saatu tulo laitetaan takaisin poikimaan asunto-ostosten ja vuokrausten muodossa.

Olemme huomanneet, että tekstit korkokuviosta ja omistuksista henkkoht vs. yhtiön nimiin ovat herättäneet paljon kiinnostusta, joten siksi avaamme ajatuksiamme meidän tavasta toimia. Toivomme, että näistä on hyötyä sinulle omassa sijoitustoiminnassasi!

 

 

 

 

4 Responses

  1. Annukka Toivonen sanoo:

    Nykytilanne on, että omistamme neljä huoneistoa henk.koht. ja osakeyhtiön jossa kaikki laillinen liiketoiminta sallittua. Kannattaisiko myydä oy:lle omistus ja oy maksaisi lainat takaisin vuosien saatossa? Varainsiirtovero n. 10 000. Onko jotain mitä tulisi huomioida tapauksessamme?

    • Olli sanoo:

      Hei,
      Varainsiirtoveron lisäksi tulee huomioida mahdollinen myyntivoittovero. Jos aiempi ostohinta on lähellä nykyistä markkinahintaa, tällöin tästä ei tule ongelmaa. Toinen, merkittävämpi asia on lainoitus. Yhtiön lainansaanti kannattaa varmistaa ja laskea, että minkä verran kalliimpaa rahoitus yritykselle on (sillä se usein on). Laina-aika voi olla yhtiölle myös lyhyempi kuin henkkoht omistaessa.

  2. Elina sanoo:

    Hei! Onko nykyisessä korkojen tilanteessa järkevämpi ottaa kiinteäkorkoinen vai vaihtuvakorkoinen laina? Onko teidän lainat kumpia vai sekä että? Ja miten olette päätyneet kyseiseen ratkaisuun?

    • Olli sanoo:

      Hei Elina,
      Kiitos kysymyksestä ja pahoittelut viivästyksestä vastauksessa. Luulin jo vastanneeni, mutta ilmeisesti en osaa käyttää tätä systeemiä kunnolla.
      Mutta vastaus kysymykseesi riippuu riskinsietokyvystä. Teoriassa lyhyt korko on aina edullisempi pitkällä aikavälillä kuin pidempi – eli 1kk euribor on koko historiansa aikana tullut edullisemmaksi kuin 12kk. Luonnollisestikin näin tulee olla, sillä lyhyempi korkopää tarkoittaa enemmän riskiä lyhemmällä aikavälillä, mutta riskin kääntöpuolena on alhaisempi hinta. Eli kumpi on järkevämpää, niin kyse on siitä, miten hyvin kassavirtasi/taloutesi kestää mahdolliset shokkitilanteet / jonkin aikaa kestävät korkeat korot. Koska nyt ollaan ennätysalhaalla, on mahdollista, että seuraavan 15 vuoden aikana nähdään useitakin vuosia jolloin nyt saatavat kiinteät korot tulevat edullisemmaksi kuin vaihtuvat. Kukaan ei sitä tiedä, joten kiinteä korko on kuin vakuutus.

      Me olemme ottaneet osaan lainapääomasta kiinteän koron – juurikin vakuutuksena pahimman varalta. Kannattaa lukea tekstimme, jossa valotamme vähän suhtautumistamme tähän asiaan ja muutoinkin mahdollisiin heilahteluihin:
      http://www.ostavuokraavaurastu.com/enta-jos-asuntojen-hinnat-laskevat-30/

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *