Voiko vivutukseen kuolla?

Voiko vivutukseen kuolla?

Monia asuntosijoittajia askarruttaa, mikä on sopiva velkavipuprosentti. Varsinkin matalan korkotason aikana rohkeaa velkavipua käyttävä sijoittaja pääsee erinomaisiin tuottoihin. Kysymykseen on helppo heittää yleispätevä puolet velkaa ja puolet omaa rahaa -tyyppinen vastaus, mutta se vetää mutkat turhan suoriksi. Ensinnäkin velkavivun voi laskea monella eri tavalla ja toisekseen matalakaan velkavipuprosentti ei pelasta, jos kassa on tyhjä ja maksujaan ei voi hoitaa.

Joonaksen esimerkki: ”Voin ilmoittaa velkavipuprosentikseni 75, 59 tai 55 % riippuen siitä, mitä kaikkea laskennassa otetaan huomioon. Velkavivuksi saadaan 75 %, kun lasketaan kaikki omat sijoitusasunto-omistukseni ja suhteutetaan ne sijoitusasuntoja varten ottamiini lainoihin. Kun lukuun lisätään kaikki omat varani ja velkani, laskee velkavipuprosenttini 59 prosenttiin. Kolmanteen vaihtoehtoon, eli 55 prosenttiin päästään, jos varoihin lisätään Ollin ja minun yhdessä omistaman osakeyhtiön omistusosuuteni. Yhtiö omistaa asuntoja, joita ei edellä kuvatussa laskennassa ole otettu huomioon. En ole antanut nimitakausta kuin murto-osalle yhtiön veloista (noin 10 prosentille), joten en juurikaan ole henkilökohtaisesti vastuussa niistä. Voidaan siis hyvin tulkita, että omistus on pelkästään varoja. Toisaalta vipu taas nousisi hieman, jos firman velat myös otettaisiin huomioon. Eli erilaisilla laskentatavoilla voisin laskea vielä pari erilaista velkavipuprosenttia, jotka kaikki olisivat omalla tavallaan relevantteja.”

Ongelma velkavipuprosentissa on, ettei se kerro sijoittajan likvideistä varoista tai kassavirrasta yhtään mitään. Siinä missä Helsingin keskustasta kaksioita ostavalla sijoittajalla kassavirta pysyy nippa nappa plussalla 30 % velkavivulla, voi riskiä sietävä sijoittaja löytää syrjemmältä kelpoja kohteita, jotka rullaavat kassavirtamielessä plussalla vielä 80 % vivulla. Korkotaso on luonnollisesti kriittinen tekijä kassavirtalaskelmassa.

Merkittävä ero on sillä, ovatko kaikki varat kiinni asunnoissa vai onko rahaa likvideissä kohteissa, kuten tilillä, rahastoissa tai osakkeissa. Vaikka markkina olisi suotuisassa asennossa ja asunnon sijainti hyvä, ottaa sen myynti vähintään viikkoja ja helposti useamman kuukaudenkin. Kun vastikkeet ovat rästissä ja pankki ei ole saanut omiaan, koputtaa vouti yhtä lailla ovelle velkavipuprosentista välittämättä.

Edellä mainitun lisäksi absoluuttisilla euroilla on väliä. Mikäli olet säännöllisesti töissä ja palkkatuloista jää jotain säästöön kuukausittain, voit ostaa 60 000 euron asunnon vaikka sadan prosentin velkavivulla. Ongelmien sattuessa voit paikata niitä suoraan palkkatuloillasi. Mikäli varasi ovat miljoona euroa ja velkasi 900 000 euroa, on riskitaso jo aivan toinen, vaikka velkavipuprosentti onkin näennäisesti pienempi.

Johtopäätös: Velkavipuprosentilla on väliä, mutta se on vain yksi osa kokonaisuutta. Vähintään yhtä tärkeitä asioita ovat kassavirta ja likvidit varat (puskurirahasto). Suosittelemme laskemaan velkavivun ottamalla kaikki varat ja velat huomioon, jolloin sijoittajan kokonaistilanne hahmottuu paremmin. Pelkkä asuntosijoitussalkun vivun laskeminen voi helposti johtaa harhaan antamalla tilanteesta liian pessimistisen – tai positiivisen – kuvan.

4 Responses

  1. Pasi sanoo:

    Velkavipulaskennassa on hyvä laskea auki myös verovelka. Huonoimmassa tilanteessa ajatus on ehkä myydä asuntoja velan maksua varten, mutta verottaja nappaa arvonnoususta 30% tai enemmän. Monesti asuntosalkun rakentaja on hakenut asuntoihin arviokirjoja pankkia varten matkan varrella ja näin myös laskennallista verovelkaa vasten on tullut otettua velkaa uusia kohteita ostettaessa.

    Todellinen nettovarallisuuslaskenta huomio siis myös piilevän verovelan eli käypähinta-verovelka-lainaosuudet-pankkilaina kertoo todellisen nettovarallisuuden. Verottaja haluaa kuitenkin aina omansa ja vielä nopealla aikataululla.

    • Janne sanoo:

      Hyvä huomio kokonaisuuteen! Tuohon toivoisi kommenttia blogin ylläpitäjältä. Verovelkaa ei voi unohtaa. Mikä olisi nettovarallisuus verovelan jälkeen eli todellinen luku Joonaksella???

      • Joonas sanoo:

        Pasi ja Janne,

        Verovelka on validi pointti, jota en tekstiä kirjoitettaessa ottanut huomioon. Pääasiassa siksi, että tarkoitus ei ole myydä huoneistoja, mutta toki verovelka myydessä lankeaisi maksuun ja oletettavasti myynnistä aiheutuisi muutenkin kustannuksia.

        Asuntosalkun osalta arvonnousu on noin kymmenen prosenttia salkun kokonaisarvosta. Tästä pääsemme siihen, että laskennallinen verovelka olisi noin 3,5 prosenttia salkun kokonaisarvosta. Lisäksi nettovaroissa on osake- ja rahastosijoituksia, joissa on myös verovelkaa.

        Eli mikäli päätyisin myymään kaikki omistamani sijoitukset, tulisi tililleni 4-6 prosenttia vähemmän rahaa kuin mitä nettovarallisuuslaskelmani tällä hetkellä näyttää. Asunnoissa on toki myös se erikoisuus esim osakkeisiin verrattuna, etten näe päivän tilannetta mistään vaan arvioidat arvot ovat vain arvioita. Näin ollen todelliset kauppahinnatkin olisivat enemmän tai vähemmän kuin niiden tämän hetken arvioitu arvo on.

        En laskenut siis aivan tarkkaan kokonaisuutta auki, mutta verovelka (ja muut realisointikulut) nostaisi velkavipuprosenttiani arviolta 60 prosentin tietämille (oletuksena yllä oleva laskelma, jossa velkavipuprosentti 55).

  2. toni sanoo:

    Hyvä juttu ja pakko nostaa hattua otsikoinnille.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *