Miten aloittaa asuntosijoittaminen?

Miten aloittaa asuntosijoittaminen?

Monet päätyvät asuntosijoittajaksi sattuman kautta. Peritään asunto, joka päätetään jättää vuokralle. Tai muutetaan isompaan ja jätetään vanha asunto vuokralle eikä myydäkään sitä pois. Nämä sijoitukset eivät yleensä ole niitä parhaimpia, koska asunto on alun perin ostettu kodiksi eikä sijoituskohteeksi. Ne voivat silti olla hyvä kimmoke asuntosijoittamisen aloittamiseen ja tarjota myös kohtuullista tuottoa.

Viime vuosina entistä suurempi joukko ihmisiä on tietoisesti päättänyt ryhtyä asuntosijoittajaksi. He ovat törmänneet asuntosijoittamista käsittelevään juttuun, kuulleet asiasta tuttavaltaan tai etsineet tietoa hyvistä sijoituskohteista ja lukeneet asunnoista sijoituskohteena.

Tietämättömyys on yksi ongelma. Toinen yllättävän yleinen haaste on, että sijoittaja on hankkinut ”liikaa tietoa” asuntosijoittamisesta ennen ensimmäistä hankintaa. Tuhdin teoriapohjan turvin etsii täydellistä remontoitua yliopistokaupungin keskustayksiötä remontit huomioituna kuuden prosentin vuokratuotolla. Emme sano, etteikö tällaista voisi löytää – todennäköisyydet vain ovat tässä markkinatilanteessa olemattomat.

Hyvä sijoitusasunto

Hyvä sijoitusasunto on aina tuoton ja riskin kompromissi. Luonnollisesti ensimmäistä olisi hyvä saada paljon ja jälkimmäistä vähän. Liika teoriapohja ilman käytännön kokemusta johtaa helposti tilanteeseen, että etsii täydellistä diiliä ja monet hyvät hankinnat jäävät tekemättä. Jossain vaiheessa on vain tärkeä aloittaa ja ostaa ensimmäinen kohde. Olemme antaneet tekstissä Ei oikotietä onneen – 7 vinkkiä aloittelijalle yleisiä neuvoja ennen ensimmäistä hankintaa. Alla syvennettynä minimitiedot asuntosijoittamisesta, jonka jälkeen kannattaa siirtyä sanoista tekoihin:

 

  • Opettele laskemaan vuokratuotto. Laskemista varten tarvitset seuraavat tiedot: asunnosta saatava vuokra, maksettava hoitovastike, asunnon hinta (+ varainsiirtovero) ja arvio tulevista remonteista.

 

  • Vuokratason voit määrittää katsomalla netistä kyseisen alueen tarjontaa Oikotien, Vuokraoven, Torin ja alueellisten vuokrasivustojen kautta.
  • Hoitovastikkeen määrän löydät myynti-ilmoituksesta ja isännöitsijäntodistuksesta
  • Asunnon velaton hinta on ilmoitettu myynti-ilmoituksessa ja varainsiirtovero on kaksi prosenttia velattomasta hinnasta
  • Remonttivaran laskemiseen tarvittavat tiedot löydät esimerkiksi Osta, vuokraa, vaurastu –kirjastamme. Olennaista on ymmärtää, mitä mikäkin remontti maksaa ja kuinka usein se tulee eteen. Jokaisessa yhtiössä pakollinen korjaustarveselvitys on hyvä paperi tutkia ja mikäli yhtiössä on tehty kunnollinen PTS, pääset sen avulla jo todella pitkälle.

 

Vuokratuoton laskemisen merkitys

Vuokratuoton laskeminen on oikeastaan kaikkein olennaisin asia. Kun hallitset sen, voit vertailla eri hintaisia ja kokoisia asuntoja toisiinsa. Samalla opit tutkimaan yhtiöiden tietoja ja lisäämään tulevat remontit hankintahintaan mukaan.

Alueellisesti kannattaa suosia yliopistokaupunkeja ja vireimpiä maakuntakeskuksia. Jos sattuu itse asumaan tällaisessa paikassa, kannattaa ensimmäinen hankinta tehdä kotikaupungista. Mikäli et asu, kannattaa katsoa lähin tällainen paikkakunta kotipaikkakunnaltaan tai esimerkiksi vanha kotikaupunki tai muu tuttu paikka, jossa käyt muutenkin säännöllisesti esimerkiksi sukuloimassa.

Hyvä aluetuntemus helpottaa sijoittamista ja poistaa riskejä. Pitkällä aikavälillä yksi tärkeimmistä onnistumisen edellytyksistä on alueen muuttovoittoisuus. Tämä koskee ennen kaikkea kaupunkia mutta myös alueita ja kaupunginosia kaupungin sisällä. Kaupungin muuttovoittoisuus on vielä suhteellisen helppoa selvittää, mutta kaupungin sisäisen muuttoliikkeen ja vetovoimaisuuden tietäminen on hankalampaa. Tämä perustuu paljon tuntumaan ja aluetuntemukseen sekä omaan näkemykseen. Kaupunkien verkkosivuilta ja strategiapapereista voi löytää tähän liittyvää informaatiota.

Johtopäätös:

Asuntosijoittamisen tuotto tulee oikeasta sijainnista, oikeasta taloyhtiöstä, oikeanlaisesta asunnosta ja huolellisesta vuokrauksesta. Jos haluat kuulla enemmän, millainen on hyvä sijainti, taloyhtiö, huoneisto ja vuokrausprosessi, osallistu meidän verkkovalmennukselle.

 Tärkeiden tietojen lisäksi saat käyttöösi kattavat työkalut, joiden avulla sijoituskohteiden analysointi helpottuu ja nopeutuu. Katsomalla verkkovalmennuksen videot ja ottamalla työkalut käyttöösi olet valmis ostamaan oikeanlaisen sijoitusasunnon ja ottamaan askeleet kohti vaurastumista.

 

2 Responses

  1. Tiitu sanoo:

    Kysymys aloittelevalta asuntosijoittajalta: tavoitteena on lisätä kassavirtaa eläkkeen tueksi (eläkkeelle 12v kuluttua). Suunnitelmissa uudistuotantoa olevan asunnon osto, jossa yhtiövelkaa 73000 €. Jos aloittaisin lainan lyhennyksen heti ja maksaisin sitä nopeutetulla aikataululla, “vuokralainen” olisi maksanut lainan pois 12 vuodessa. Taloyhtiölainassa on kuitenkin ensimmäiset neljä vuotta lyhennysvapaata ja sen jälkeen rahoitusvastikkeet on ajoitettu noin 20 vuodelle. Korkon kasvaessa maksettujen korkojenkin määrä tietysti kasvaa merkittävästi. Yhtiölaina vaikuttaa siis tässä mielessä epäedulliselta, mutta haluaisin kuitenkin hyötyä veroedusta. Mikä ajatusketjussani mättää? En siis tarvitsisi kassavirtaa nyt vaan tulevaisuudessa.

    • Joonas sanoo:

      Yhtiölainan maksuohjelmaan ei luonnollisesti voi tehdä yksittäisiä poikkeamia, joten suosittelisin valitsemaan kahdesta seuraavasta: sijoitat ylijäävän rahan joka kuukausi vaikkapa johonkin rahastoon, josta voit sitten 12 vuoden päästä maksaa könttäsummalla yhtiölainan loppuosan pois. Näin saat nyt verovähennykset tehtyä ja mahdollisesti pääomalle jonkinlaisen tuoton 12 vuoden ajalta.

      Toinen vaihtoehto on ostaa rinnalle toinen asunto, jossa ei ole yhtiölainaa ja maksaa sen lainaa nopeammin pois. Sitten kun olet jäämässä 12 vuoden päästä eläkkeelle, voit myydä toisen asunnon pois ja maksaa lainat pois, jolloin rahaa jää todennäköisesti hieman ylikin.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.