5 myyttiä asuntosijoittamisesta – totta vai tarua?

5 myyttiä asuntosijoittamisesta – totta vai tarua?

1. ”Asuntosijoittaminen vaatii rutkasti rahaa”

Selvää on, että ilman säästöjä ei ole helppo lähteä asunto-ostoksille. Eikä kannata. Oma talous pitää olla kunnossa ennen sijoituksia. Eli kaksi asiaa kuntoon: 1) pitää olla säännöllistä kassavirtaa tulojen muodossa ja 2) pieni pesämuna asunnon ostoon + puskuriksi yllättäviä menoja varten.

Massiivisia omaisuuksia ei kuitenkaan tarvita. Esimerkiksi 25 000 eurolla pääsee hyvin liikkeelle. Siitä 20 000 euroa omarahoitusosuuteen ja 5 000 jemmaan. Jos laittaa 30% omaa rahaa ja 70% pankin rahaa, saa 20 000 euron omarahoitusosuudella saa ostettua noin 67 000 euron asunnon. Erotukseksi jäävä noin 47 000 euroa on siis pankkilainaa. Laskukaava on 20 000 / 0,30 = 66 667. Vaihda tuon omarahoitusosuuden tilalle haluamasi summa, niin saat selville minkä hintaisen asunnon yleisimmällä 70% vakuusarvolla saa ostettua.

Jos laittaa 30% omaa rahaa alkuun, noin 5,5% vuokratuotto kolmen prosentin kokonaiskorolla riittää siihen, että vuokra kattaa vastikkeen, koron ja lainan lyhennyksen sekä pääomatuloveron. Asunto maksaa ns. itse itsensä.

Pitkälti tarua. Toki viisinumeroinen summa ei ole pikkuraha alkupääomaksi, mutta tietäen että suomalaisten tileillä makaa hirveitä summia rahaa (80 mrd eli 15 000 euroa keskimäärin per nuppi), joillakin sitä rahaa on tyhjän panttina reilusti. Pankkilainaa hyödyntäen pääsee helpommin alkuun kuin moni luulee.

2. ”Asuntojen hallinnointi ja vuokralaisten vaihtuminen vie hirveästi aikaa”

Toki ajankäyttö on suhteellinen käsite. Yhden hyvän sijoitusasunnon vuokraamiseen menee kaikkiaan noin 4-5h (käytännön esimerkki prosessista) + matkat. Tämä ei mielestämme ole paljon. Aina voi käyttää välittäjää, mikäli vuokraus ei onnistu, ei kiinnosta tai ei ehdi. Toki lisäkulut pienentävät hieman tuottoa – toisaalta vähentävät vaivaa.

Meidän asunnoista yli kymmenessä vaihtui vuokralainen viime vuonna. Suurin osa vaihdoksista ajoittui kesään. Määräaikaisilla sopimuksilla on helppo ajoittaa vuokralaisten vaihtuminen loppukesän sesonkiin, jolloin asunnon vuokraaminen on helpointa.

Tarua. Itse hallinnointi ei vie juurikaan aikaa, sillä aniharvoin tapahtuu mitään suurempaa. Jääkaapin vaihdot tai sähkömiehen tilaukset ovat harvinaista herkkua, jotka hoituvat netin ja puhelimen kautta. Useimmiten riittää kun kuukausittain tarkistaa vuokrienmaksut. Vuokralaisen vaihtuminen ei ole kysytyissä asunnoissa ongelma. Vuokraus käy mukavasta pikkupuuhasta, joka kuuluu tähän toimintaan.

3. ”Vuokralaiset aiheuttavat vahinkoja ja pahimmillaan tuhoavat asunnon”

Uskomme, että iltapäivälehtien palstoilla näkyneet kauhuskenaariot ovat joihinkin iskostaneet tämän pelon. Isosta massasta saa tottakai poimittua erikoistapaukset esiin. Mutta suurilta vahingoilta välttyy kun valitsee vuokralaisen huolella. Vuokralaisen valintaan vaikuttaa lähtökohtaisesti asunnon sijainti ja kunto. Hyvä asunto houkuttelee luokseen hyviä vuokralaisia. Huono asunto… no, tiedät kyllä.

Pitkälti tarua. Riskit eivät poistu, mutta pienenevät oleellisesti järkevällä asunnon ja huolellisella vuokralaisen valinnalla. Vuokralaisen jututtaminen tavattaessa asunnolla, luottotietojen tarkistus ja 1-3kk vakuus ovat kolme tekijää, jotka vuokranantajan on syytä muistaa.

4. ”Markkinalta ei löydy järkeviä sijoitusasuntoja”

Markkinatilanne perinteisesti parhaimpien sijoitusasuntojen eli kasvukeskusten pienten yksiöiden osalta on haastava. Tarjonta on vähäistä. Kysyntä on kova. Mutta markkinatilanteen umpisurkeutta julistava tekee itsestään helposti sokean. Aika ajoin myyntiin tulee makoisa yksiö – yleensä kuolinpesältä tai pitkäaikaiselta omistajalta. Tällöin alhainen hinta saa epäilevän Tuomaan luulemaan, että ”tässä on pakko olla jotain vikana, koska ei tässä markkinassa voi olla näin hyviä kohteita tarjolla”.

Olemme ostaneet toimeksiantajille (etsimme muutamille asiakkaille asuntoja sovituin kriteerein) ja itsellemme vuoden ensimmäisen puoliskon aikana yhteensä 7 asuntoa julkisesta markkinasta hyviltä sijainneilta. Kaikissa kohteissa vuokratuotto remonttivaralla on ollut vähintään 5%. Ostettu määrä ei ole huikea, mutta puheet siitä ”ettei markkinalta löydy järkevää ostettavaa” on mielestämme vain osin totta.

Totta ja tarua. Mutta älä kokonaan jätä markkinaa seuraamatta. Joka markkinatilanteessa löydät hyviä ja huonoja kohteita kuten tunnettu asuntosijoittaja Timo Metsola on todennut.

5. ”Te voisitte elää asuntojenne vuokratuloilla”

Aika ajoin kuulemme kysymyksen, että eikö reilun 20 asunnon omistajana voisi jo lopettaa päivätyöt. Täyttä tarua. Kysymys olisi lähempänä totuutta, jos asunnot olisivat velattomia. Mutta ei sentään. Kahteen pekkaan kun on toista miljoonaa euroa lainaa, niin motivaatiota työn tekemiseen tulee jo pelkästään sitä kautta. Toisekseen työ tarjoaa mielenkiintoista tekemistä ja sosiaalista verkostoa arkipäivään. Ainakin toistaiseksi pidämme asuntosijoittamisen (ammattimaisena) harrastuksena…

Tarua, niin kauan kuin lainaa on rutkasti.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.