Ei oikotietä onneen – 7 vinkkiä aloittelijalle

Ei oikotietä onneen – 7 vinkkiä aloittelijalle

Vastaan tulee jatkuvasti tarinoita, kuinka joku on menestynyt asuntosijoittajana erilaisilla tyyleillä. Esimerkiksi eräs sijoittaja oli ostanut uudiskohteita ja rahoittanut omarahoitusosuudet kulutusluotoilla. Ajatuksena oli maksaa kulutusluotot pois, kun uudiskohteissa on alkuun useampi vuosi lyhennysvapaata. Toinen sijoittaja harrasti uudiskohteiden flippaamista niin, että hänen piti saada myytyä kohde ennen kuin se valmistuu, sillä rahaa ei ollut tarpeeksi kaikkien maksuerien maksamiseen. Kolmas innokas kyseli, millä summalla pääsee ”peliin mukaan”. Nämä ovat erittäin riskialttiita sijoitustapoja ja esimerkkejä kun intoa on enemmän kuin harkintaa.

Into tekemiseen on tärkeää ja on hyvä tietää erilaisia tyylejä sijoittaa. Muiden sijoittajien onnistuneiden tarinoiden kuuleminen on parhaimmillaan inspiroivaa. On kuitenkin hyvä pitää mielessä onnen vaikutus erilaisiin tapahtumiin. Vaikka jokin asia on toiminut edelliset kolme vuotta tai edelliset kymmenen kertaa, ei ole sanottua, että se toimii seuraavalla kerralla. Kymmenen onnistuneen diilin jälkeen saattaa tulla tilanne, jossa menetät näiden diilien generoimat voitot – siksi että sattuma puuttui peliin ja tapahtui jotain, mitä edellisillä kerroilla ei tapahtunut.

Menestystarinoita kuunnellessa on hyvä myös miettiä, onko kyseinen kaveri yksi kymmenestä, joka on onnistunut ja loput yhdeksän nuolevat haavojaan jossain. Vai onko ajatus aidosti monistettavissa toimivaksi toistettavaksi strategiaksi. Olemme sijoittaneet itse asuntoihin yhdessä yli 6 vuotta ja molemmat sitä ennen tahoillamme useamman vuoden. Markkina on kuitenkin ollut meidän puolellamme koko tämän ajan. Jossain vaiheessa tapahtuva isompi muutos markkinoilla on meillekin happotesti miten selviämme huonommista ajoista.

Menemättä sen enempää yksittäisten esimerkkien maailmaan alla seitsemän kohdan lista sinulle, joka olet vielä asuntosijoittamisen alkutaipaleella:

  1. Hankkiudu ylimääräisistä menoista eroon: maksa ylimääräiset kulutusluotot pois ja nollaa luottokorttisi velkasaldo.
  2. Tee taloudestasi ylijäämäinen: kuukausittaisesta palkastasi tulee jäädä joka kuukausi rahaa säästöön. Tie taloudelliseen menestykseen on ylijäämäinen kassavirta ja ylijäämän sijoittaminen.
  3. Säästä sijoitusasuntoon vaadittava omarahoitusosuus: voit lisäksi hyödyntää ylimääräisiä vakuuksia eli esimerkiksi omaa rahaa 10 prosenttia kauppahinnasta, 20 prosenttia lisävakuutta ja 70 prosenttia kohteen kauppahinnasta vakuudeksi. Huom! 90 prosentin velkavipu ei ole suositeltavaa kuin korkeintaan 1-2 asunnolle, kun taloutesi on tasapainossa, mutta isommalle asuntomäärälle näin suuri vipu on ehdottomasti liian riskialtis.
  4. Säästä puskurirahasto: jokaista asuntoa kohden olisi syytä olla 1 000 – 2 000 euroa rahaa säästössä. Lisäksi jemmassa tulee olla 2-3 kuukauden nettopalkka erilaisiin yllättäviin menoihin. Luottokortti ei ole puskurirahasto.
  5. Ymmärrä asuntomarkkinoiden ajurit: asunnon vuokrattavuuden ja myytävyyden kannalta olennaisinta on sijainti. Hyvällä alueella huonokin voi mennä vuokralle, ja tarpeen tullen sitä voi remontoida paremmaksi. Huonolla alueella hyväkään asunto ei välttämättä kiinnosta ketään. Pitkällä aikavälillä muuttovoittoisuus alueellisista tekijöistä ehkäpä se tärkein. Lisäksi on hyvä ymmärtää, että sijoittajavetoisen kysynnän taustalla on matala korkotaso.
  6. Opettele laskemaan vuokratuotto: huomioi laskelmassasi myös kohteen korjausvelka. Näin voit verrata eri kohteita toisiinsa.
  7. Pohjaa sijoituksesi vuokratuottoon: kohteen tarjoama vuokratulo on suhteellisen varma tulonlähde, mikäli sijainti on hyvä. Asuntojen arvonkehitykseen liittyy huomattavasti enemmän epävarmuutta eikä kaikkialla maassa asunnolle välttämättä enää löydy ostajaa, kun haluat realisoida kohteen.

Asuntomarkkinassa on vaikea tulla rikkaaksi vuodessa parissa. Oikotietä onneen ei tässäkään lajissa ole. Parhaiten menestyvät siis ne, jotka ovat kärsivällisesti jaksaneet tehdä sijoittamista pitkään ja ovat markkinalla mukana vielä 20 vuoden päästä.

Haluaisitko sinäkin vaurastua asuntosijoittamisella?

Asuntosijoittajagurut Joonas Orava ja Olli Turunen ovat sijoittaneet asuntoihin yli vuosikymmenen ja omistavat lukuisia sijoitusasuntoja. Nyt Joonas ja Olli valmentavat asuntosijoittajia ja tarjoavat uusimmat neuvot ja työkalut myös sinun käyttöösi!

TUTUSTU VERKKOVALMENNUKSEEN

4 Responses

  1. dosenttiMoppexx sanoo:

    Pari yksityiskohtaa näen aiheelliseksi kommentoida:
    Kohtaan 7 vuokratuoton luotettavuudesta: Hyvälläkin alueella saattaa vuokrattavuus tilapäisesti olla ongelmallista. Suuri tai suurin osa vuodesta on täällä pääkaupunkiseudun ulkopuolella tässä mielessä heikkoa, ja vahva aika on yleensä vain loppukesällä. Silloinkin saattaa käydä niin, että jos asuntonäyttöpäivä on kaunis, ei näytölle tule ketään. Vuokralaiset ovat uskomattoman usein lyhytjännitteisiä, ja kauniin päivän vietto rannalla vie voiton akuutistakin asunto-ongelmasta. Hukkakuukausia tulee siis helposti.
    Näin käy myös silloin, kun taloa tai asuntoa remontoidaan: talon isoissa remonteissa aikaa kuluu helposti puoli vuotta ja ylikin sekä huoneistoremonteissa kuukausi tai pari. Nämä ajat ovat joko kokonaan vailla vuokratuloa tai vuokraa joudutaan merkittävästi alentamaan.
    Jos vuokralainen jättää maksamatta vuokransa ja hänet joudutaan häätämään, tyypillinen aika maksamisen lopettamisesta häätöön on noin puoli vuotta. Oikeudenkäynnin ja häädön kustannukset maksaa vuokranantaja, ja vuokralainenhan yleensä on varaton tai tekeytyy sellaiseksi. Asunnon remontointikustannukset maksaa vuokranantaja, koska varattomalta vuokralaiselta ei korvauksia saa eikä niitä kannata yrittääkään oikeudenkäynnin kalleuden ja vaikeiden todistamisongelmien vuoksi.
    Ääritapauksessa henkilö oli saanut asunnon avaimen haltuunsa, muuttanut tavaransa sisään ja sanoi tehneensä asunnon omistajan kanssa suullisen vuokrasopimuksen. Kun asia katsottiin riitaisaksi, menettelyä ei pidetty asunnonvaltauksena, joka olisi voitu ratkaista poliisin virka-avulla, vaan asia jouduttiin ratkaisemaan tuomioistuimessa. Prosessi kesti puolisen vuotta ja sinä aikana vuokratulo oli nolla. Prosessin kustannukset maksoi vuokranantaja. Asunto jouduttiin remontoimaan, joka maksoi paljon ja jolta ajalta ei vuokratuloa myöskään ollut.

    Kohtaan 6: Kustannukseksi tulee tietenkin laskea korjausvelka, joka voidaan allokoida etu- tai jälkikäteen kuukausieriksi. Tyypillisesti yksiön osuus taloyhtiön korjauksista pitkällä tähtäimellä näyttää olevan noin 120-150 euroa/kk. Kun tähän lisätään tyypillinen hoitovastike 100 euroa/kk, vesivastike 25 e/kk ja tietoliikennevastike 10 e/kk, taloyhtiölle suoritettavat maksut pitkällä tähtäimellä ovat ehkä noin 280 euroa/kk. Lisäksi kuluja aiheuttavat huoneiston remontit ja uusimiset, joille budjetoin 80 euroa/kk, välityspalkkiot 30 e/kk, palvelumaksut eri tahoille, taloyhtiön hallinnoinnista aiheutuvat kulut, oikeudenkäynti- ja ulosottokulut sekä sekalaiset kulut 15 e/kk. – Täten budjettini (joka on syntynyt yli 30 vuoden ja runsaan 10 asunnon kokemuksella) mukaan yhden yksiön kuluiksi muodostuu pitkällä tähtäimellä keskimäärin hieman yli 400 euroa/kk.
    Tulopuolelle tulee sitten vuokra, joka yksiöstä on ollut hieman yli 500 euroa niiltä kuukausilta, joilta vuokratuloa on tullut. Tällaisia kuukausia on vuodessa ollut keskimäärin hieman alle 11, joten vuokraa on tilille tullut vuosittain noin 5500 euroa. – Kun kulut ovat olleet noin 4900 euroa ja tulot 5500 euroa, ”viivan alle” on jäänyt vuosittain 500-600 euroa. Ja siitä sitten maksan pääomatuloveroa hieman alle 200 euroa, joten vaivanpalkaksi saan ehkä 400 euroa vuodessa per yksiö.
    Vuokraustoiminnan kannattavuus perustuukin täällä pääkaupunkiseudun ulkopuolen kasvukeskuksessa lähes kokonaan odotukseen asuntojen hintojen noususta. Näiden yli 30 vuoden kokemusvuoden aikana sijoitus on siksi ollut kannattava.

  2. Opiskelija sanoo:

    Kuulostaa aika maltilliselta tuo dosentin vuokratuotto.
    Minulla on vuokrauskokemusta 6 vuoden ajalta. Kohteita nyt vähän toistakymmentä, pääasiassa yksiöitä. Keskimäärin astikekulu on ollut 80-110€/ asunto. Vuokra on ollut 450-700€/asunto. Olen ostanut vain uusia ennakkomarkkinointikohteita, joten remonteista ei maksajan puolelta ole kokemusta. Vuokratuotto on ollut 5,5-6,5% ja sijoitetun pääoman tuotto n 20 % paikkeilla. Arvonnousu on ollut 3-7% vuodessa.

    Blogitekstissä käsiteltiin erilaisten sijoitustyylien onnistumismahdollisuuksia ja vaaranpaikkoja. Onnella näyttää olevan merkittävä rooli sijoitusten onnistumisissa. Onnikaan ei kuitenkaan auta jos sijoittaja ei osaa käyttää laskinta oikein.

    Kassavirtaan perustuvassa asuntosijoittamisessa asuntojen vuokrattavuus on kaiken a ja o. Vuokrattavuus ja sijainti määrittävät asunnon arvon. Vuokrattavan kohteen tulee sijaita alueella, jossa asuntojen hinnat eivät ole karanneet liian korkeiksi, mutta jossa vuokralaisia riittää. Asunnon tulisi myös olla sellainen että sille löytyy ostajia myös muualta kuin asuntosijoittajien joukosta.

    Hyvä vuokralainen maksaa vuokransa suunnilleen ajallaan ja ilmoittaa jos asunnossa on ongelmia.Huono vuokralainen jättää vuokrat maksamatta, rikkoo paikat ja ei ilmoita jos talotehniikassa on ongelmia.

    Olen käyttänyt välitystoimistoa vuokralaisten hankintaan. Asuntojen vuokrausaste on ollut 100% koko 6 vuoden ajan eli yhtään tyhjää kuukautta ei ole tullut. Vuokralainen on vaihtunut muutaman kerran.

    Mielenkiintoista nähdä, pysyykö tilanne ennallaan sitten, kun asunnoilla alkaa olla ikää 10-15 vuotta ja kun blogitekstin mainitsema iso muutos tulee vuokramarkkinaan. Toistaiseksi asuntosijoittajalla on ollut kissanpäivät kun 300k€ omapääomalla on päässyt kiinni 1500k€ vuokratuottoon. Asuntoa ostaessani (ennakkomarkkinoinnista) en ole aina tiennyt, millä tarkalleenoytaen asunnon maksan mutta annuiteettilaskimen aktiivinen käyttö ja riittävän pitkät omarahoitusosuuteen otetun lainan takaisinmaksuajat ovat näyttäneet että homma toimii.

    Nykyisin laitan ostokohteisiin omaa pääomaa n. 10-20%. Loppu hoidetaan vapautuvilla vakuuksilla kun edelliset lainat pienenee.

    Riskitöntä sijoitusinstrumenttia ei ole.

  3. Anneli Ahti sanoo:

    Hei,

    Suosittelette ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimista alueelta jonka tuntee. Itse tunnemme parhaiten Etelä-Helsingin, mutta onko järkevää tapaa hankkia sijoitusasuntoja tältä seudulta kun hinnat ovat niin korkealla?

    • Olli sanoo:

      Hei Anneli,
      Kiitos kysymyksestä. Suositus sijoittaa alueelle, jonka tuntee ei luonnollisesti ole primääri kriteeri. Sijoituksen tulee aina olla järkevä tuotoltaan. Mutta mahdollisuus löytää järkevän hintaisia kohteita ja jopa hinnoitteluvirheitä on helpompaa, kun tuntee markkinan oikein hyvin. Etelä-Helsingissä on vaikea ellei jopa lähes mahdoton löytää yli 5% vuokratuoton kohteita. Käytännössä alle sen ei voi suositella ainakaan korkealla velkavivulla sijoitettaessa. Jos on varaa maksaa koko kauppa käteisellä, niin sittenhän korkoriskiä ei ole ja kyse on sitten siitä tyytyykö alhaiseen tuottoon. Toinen aspekti on arvonnousu. Se on ollut historiassa Etelä-Helsingissä verrattain erinomaista. Sen varaan en yksistään laskisi, mutta joidenkin mielestä hinnat Helsingissä vain nousevat ja nousevat…

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.