Asunnoilla 14% tuotto

Asunnoilla 14% tuotto

Asuntosijoittaminen on parasta, mitä ihminen voi tehdä housut jalassa. Tai ainakin lähes. Yksi syistä on se, että pankin rahaa hyödyntäen omille euroille saa vipuvoimaa. Vahvan velkavivun ja alhaisen korkotason ansiosta oman pääoman tuoton saa tässä markkinatilanteessa oikeinkin mukavaksi. Tämän ja muutaman muun luvun avaamme alla.

Alla tunnuslukuja vuodelta 2017 yhteisistä asunnoistamme. Osa asunnoista on yhtiön nimissä, osa henkilökohtaisissa nimissä. Näissä luvuissa ei ole huomioitu molempien 100% omia tai muiden kanssa omistettuja asuntoja.

Asuntosijoittajan tunnuslukuja vuodelta 2017 Joonaksen ja Ollin yhteisistä asunnoista

  • Keskimääräinen vuokra käyttökorvauksineen 524 eur/kk
  • Neliöitä keskimäärin 30
    • pienin 17,5 neliötä
    • suurin 35 neliötä
  • Keskimääräinen asumisaika nykyisellä vuokralaisella 25kk
    • Huom! Käytännössä aika on pidempi, koska
      • Asukkaista 13/30 asunut asunnossa jo ennen kuin olemme ostaneet tai heti ostosta lähtien. Emme toki tiedä tätä kestoa tarkkaan kaikissa tapauksissa, jos vuokralainen on ns. ”peritty” kaupan mukana.
      • Osa asunnoista on ostettu hiljattain, joka lyhentää myös mainittua kestoa
    • Vuokralainen vaihtui 6 asunnosta 30:sta
      • Viitaten edelliseen kohtaan, yksi vuokralainen pysyisi keskimäärin noin 4-5 vuotta, koska samalla tahdilla vajaassa viidessä vuodessa koko asukaspakka olisi vaihtunut kerran. Käytännössä todennäköisesti käy niin, että osassa asunnoista ei vaihdu asukas kertaakaan seuraavan viiden vuoden aikana ja osassa jopa 3-5 kertaa.
    • Vuokratuotto markkina-arvolle 6,0%
      • Alin 3,9% ja ylin 9,1%.
      • Vastikkeissa on huomioitu myös mahdolliset rahoitusvastikkeet korjauksiin, joita joidenkin asuntojen osalta menee korjauksiin (mm. kattoremppa, pinnoitus, julkisivu) ja muutamassa asunnossa vuokratontin vastikkeeseen
      • Vuokratuotto paranisi 0,5 %-yksikköä, jos laskisi pelkillä hoitovastikkeilla
      • Markkina-arvot on välittäjiltä pyydetty 2016-2017 välillä ja yhden uuden asunnon osalta on käytetty ostohintaa.
      • Laskentatapoja vuokratuotolle on monta: voisi laskea esim. a) ostohinnalle, b) markkina-arvolle tai c) markkina-arvolle miinus välittäjän kulut ja verot, jos haluaisi laskea käteen jäävälle rahalle
    • Taloudellinen vuokrausaste 99,7%
      • Olemme tyytyväisiä, että vuonna 2017 ei tullut yhtään tyhjää kuukautta. Pieni vajaus sataan johtuu siitä, että kolmen asunnon osalta loppuvuodesta osa vuokrista jäi saamatta. Kaikki kolme ovat perinnässä ja todennäköisyys niiden saamiseksi on hyvä.
    • Velkavipu 71%
    • Oman pääoman tuotto 14,2% (vuokrat-vastikkeet-kulut-korot / oma pääoma (sis. varainsiirtoverot))
      • Tässä ei ole huomioitu siis arvonnousua millään tavalla. Kyseessä on kassavirta ennen lyhennyksiä ja veroja. Arvonnousu kun ei konkretisoidu tilille meidän kaltaisella sijoittajalla, joka aniharvoin myy omistuksiaan. Käytännössä arvonnousu on kääntynyt siten kassavirraksi, että sitä vastaan olemme hakeneet lisää lainaa, joilla on ostettu lisää asuntoja, joista on saatu lisää vuokratuloja. Eli epäsuorasti aiempien vuosien arvonnousu näkyy tilillä ja oman pääoman tuotossa.
      • Velkavivun positiivinen vaikutus näkyy tällaisina matalan koron aikoina hyvin tuossa vuoden 2017 oman pääoman tuotossa.

Lopuksi on hyvä muistuttaa, että ei kannata liikaa innostua, että asuntosijoittamisessa voisi aina saada 14% tuottoja. Ajat vaihtelevat. Viimeiset kymmenen vuotta on ollut useimmille velkavipua taitavasti hyödyntäneille asuntosijoittajille hedelmällistä aikaa.

Haluaisitko sinäkin vaurastua asuntosijoittamisella?

Asuntosijoittajagurut Joonas Orava ja Olli Turunen ovat sijoittaneet asuntoihin yli vuosikymmenen ja omistavat lukuisia sijoitusasuntoja. Nyt Joonas ja Olli valmentavat asuntosijoittajia ja tarjoavat uusimmat neuvot ja työkalut myös sinun käyttöösi!

TUTUSTU VERKKOVALMENNUKSEEN

 

11 Responses

  1. Olli sanoo:

    Hei
    Miten näette oman riskirajanne eritavoin, jos sijoitetaan uudiskohteisiin, joissa velkavipu yhtiölainassa? Olen varmaan ymmärtänyt oikein, että yhtiölainaa ei voida tulla ulosmittaamaan ja ajamaan sijoittajaa konkurssiin mikäli esim. korkokriisi estäisi jonkin asunnon kulujen maksamisen? Henkilökohtainen pankkilaina alkaa heikompaa pelottaa jo varsin pienissä lukemissa. Sen takia tulikin mieleen, jos yhtiölainakohteet toimisivat riskin madaltajana korkokattojen yms sijaan. Kriisitilanteessa voisi jättää maksamatta sen yhtiön vastikkeet+rahoitusvastikkeet, jossa omistus pienin. Tämän seurauksena toki menettäisi kyseisen kohteen, mutta pelastaisiko täydellisen konkurssin sijaan yhden asunnon käteisosuuden menetyksellä?

    Toki uusi vastaan vanha on toinen keskustelu, mutta tuli tämä vain mieleen miettiessä laittaako omaa käteiskassaa asuntoon vai pitääkö enemmän puskuria

    • Olli (T) sanoo:

      Hei kaima,
      Ajattelemme niin, että laina on lainaa, olipa se suoraan pankista haettu tai mutkan kautta velkaa As Oy:lle. Hypoteettisesti: jos jättää useamman kuukauden vastikkeet As Oy:lle maksamatta, niin yhtä lailla perintään se menee ennemmin tai myöhemmin kuin pankinkin laina.

      Toki jos on monta asuntoa rahoitettu yhdestä pankista vs. monta uudiskohdetta eri taloyhtiöistä, niin pankki voi olla ilkeämpi koko kakkua kohtaan kun taas As Oy:t eivät tiedä toistensa tilanteista, jos yksi on piikissä ja muut saavat vastikkeet säntillisesti. Eli pieni riskiero näissä on, mutta se on mielestämme semantiikkaa, koska lähtökohtaisesti tuollaiseen tilanteeseen ei saa joutua.

  2. dosenttiMoppexx sanoo:

    Kaikki muut kuin minä saavat paremman tuoton asuntosijoitukselleen. Varsin yleisestihän sanotaan, että normaalituotto pelkästään vuokrista voisi olla neljä prosenttia ja usein enemmänkin (”14 %”). Kun itse saan paljon vähemmän, olen aina erittäin kiinnostunut kuulemaan, miten muut ovat ratkaisseet ongelmat.

    Ensinnäkin tuosta vuokran määrästä: Keskikokoisessa suomalaiskaupungissa, jossa asuntoni ovat, on aivan mahdotonta saada enempää vuokraa. Jos määrittelisin vuokran määrän suuremmaksi, asunnot jäisivät tyhjiksi: kysyntämarkkinoita ei yksinkertaisesti ole. Tai ehkä joltakin maksuhäiriöiseltä tai sosiaalisesti syrjäytyneeltä voisi tuettuna saada enemmän, mutta tuollaisiin vuokrasuhteisiin liittyy ongelmia, jotka saattavat pitkällä tähtäimellä aiheuttaa suuriakin rahanmenetyksiä. Väitän siis, että vuokratuotoissa ei ole yhtään venymisvaraa. Luottotappiot ovat nekin tavanomaisia: vuokranmaksusta kieltäytyvän vuokralaisen häätäminen on aina vienyt noin puoli vuotta.
    Hoitovastikkeissakaan ei ole mitään erityistapauksia, vaan jokainen yhtiö on normaalitapausten puitteissa: pienempivastikkeisia ei ole ollut eikä näytä olevan vieläkään markkinoilta saatavissa.
    Pääomavastikkeiden osalta jäin ihmettelemään kirjoittajien menestystä siinä, että niitä ei lainkaan olisi. Omalle kohdalleni on sattunut suuri määrä putkiremontteja, julkisivuremontteja, kattoremontteja, hissiremontteja, piharemontteja, ikkunaremontteja jne. Pääosin olen maksanut ne heti pois, mutta laskennallisesti ne ovat aiheuttaneet kustannuksia, jotka sitten olen allokoinut kuukausikustannuksiksi ja määriltään pääomavastikkeita vastaaviksi. Jos todellakin tältä pääomavastikkeita vastaavalta kustannuserältä olisi ollut mahdollista välttyä, sijoituksen tuotto olisi toisenlainen. En kuitenkaan ihan ymmärrä, miten esimerkiksi 20 tai 30 vuotta sitten hankittu asunto ei olisi aiheuttanut koko tuona aikana yhtään yhtiöremonttikustannusta. – Vaikka joskus sanotaan, että talon ja kiinteistön remontti lisää sijoituksen arvoa, ei näin oikeasti ole. Remontoimallahan vain maksetaan syntynyttä korjausvelkaa, eli remontit eivät lisää arvoa vaan torjuvat arvonpudotusta.
    Välityspalkkiot ovat nekin varsin suuria, eli suuruudeltaan ainakin 1,24 kuukausivuokraa ynnä isännöitsijätodistuksesta sekä energiatodistuksesta aiheutuvat kustannukset. Lisäksi voivat tulla vielä erilaiset toimenpidekulut. Kun vuokralainen viipyy keskimäärin pari vuotta, tämäkin kustannuserä on tuntuva.
    Kun vuokralainen lähtee, asuntoa pitää ainakin jossakin määrin remontoida. Tuhannella eurolla ei ylläpitoremonttia ja siivouskustannuksia yleensä kateta. Aika ajoin joudutaan tekemään lisäksi suurempi, muutamien tuhansien eurojen, remontti. Joskus näistä kustannuksista kompensaation saa poislähteneeltä vuokralaiselta, joskus ei. Tavanomainen kuluminen ja ajan hengen mukainen vaatimus laatutason parantamisesta eivät tietenkään oikeuta saamaan vuokralaiselta mitään. Usein sinänsä korvauksen piirissä olevaa vahinkoa aiheuttanut vuokralainen on varaton.
    Kun täten tarkastelen sitä, mistä voisin saada paremman tuoton, laskelmassa on siis kolme erää: vuokrat, kulut ja sijoitettu pääoma. En näe missään näistä ”vuotokohtaa”. Siksi olen varsin kiinnostunut tietämään, miten mainitut isot tuotot voisivat olla mahdollisia.

    • Olli sanoo:

      Hei dosenttiMoppexx,
      Kiitos hyvästä kommentista ja kysymyksistä. Muutama pointti vastaukseksi

      1) Ei voi verrata 4% vuokratuottoa ja 14% oman pääoman tuottoa keskenään. Otsikon 14% tuottohan on nimenomaan omalle likoon laitetulle rahalle, joka on saatu korkeaksi velkavipua hyödyntäen. Vuokratuotto kohteissamme oli 6,0%, joka vertautuu tuohon mainitsemaasi neljään prosenttiin. Velkavipu on yksi merkittävimpiä syitä, miksi olemme lähteneet asuntosijoittamiseen mukaan. Jos se ei olisi mahdollista, olisimme todennäköisesti sijoittaneet rahat hyviin yrityksiin pörssin kautta.

      2) Pääomavastikkeita oli laskelmissa mukana. Sama asia eri termillä oli mainittu, eli rahoitusvastikkeiden muodossa maksoimme remontteja. Ei onneksi kovin paljon.

      3) Välityspalkkiosta. Emme ole tähän päivään mennessä käyttäneet kertaakaan vuokravälittäjää. Kulua ei siis tästä ole tullut.

      4) Kulumisesta ja vuokranmaksuhäiriöistä: Joko meillä on käynyt hyvä tuuri tai olemme valinneet hyviä vuokralaisia, todennäköisesti vähän molempia, sillä kulut tältä saralta ovat olleet verrattain pienet.

      • dosenttiMoppexx sanoo:

        Jatkanpa vielä vähäisen edelle kirjoittamaani. Niiden yli 30 vuoden aikana, jolloin olen vuokrannut runsasta kymmentä asuntoa, on pääomavastikkeen (pääomavastike on AOYL:n termi, sen synonyymi rahoitusvastike on terminä mennyttä aikaa) ja muiden vastikkeiden (esim. vesivastikkeen, tiedonsiirtovastikkeen … termejä voi olla rajaton määrä nykylain mukaan) määrä on keskimääräisesti ja allokoituina ajallisesti aina enemmän kuin hoitovastikeen määrä. Yhteensä vastikkeet ovat keskimäärin hieman yli 9 euroa kuukaudessa per neliömetri. Kun paikkakunnallani asunnot ovat vuokrattuina (jos hyvin käy) keskimäärin noin 10 kuukautta vuodesta, vuokratuotoksi muodostuu keskimäärin noin 15 euroa neliöltä kuukaudessa.
        Vähennyslaskun avulla siis keskimääräinen tuotto, jolla bruttovuokratuotto vähennetään vastikkeilla, on ollut hieman yli 5 euroa neliöltä per kuukausi. Tuolla vitosella on siis pitänyt kattaa huoneiston varusteiden uusinnat, huoneistoremontit, asunnonvälityskulut, puhelinkulut,, tuomioistuin- ja ulosottokulut, matkakulut, puhelinkulut jne. Se mitä jäljelle on jäänyt, on siis tuottoa pääomalle. Yksiön hinta on tyypillisesti tällä keskikokoisella paikkakunnalla noin 140 000 euroa. Tuotoksi on jäänyt vajaa prosentti, kun osalta vuokralaisista ei lopultakaan saada kaikkia vuokria perityksi.
        Omaa aikaa kuluu kaikkeen edellämainittuun todella paljon, joskus jopa enemmän kuin palkkatyöläisen perheellisen ihmisen on mahdollista tähän tarkoitukseen irrottaa. Ja sitten vuokralaiset ovat vielä vihaisia, kun palvelu ei toimi erilaisten ongelmien ratkaisemiseksi niin nopeasti kuin he odottavat.

        Eli: tässä kokemuksia ajalta 1984 – 2018.

        • Petri sanoo:

          Dosentti ottaa esille tärkeitä asioita. Erityisesti tuo asunnon arvon putoaminen eli syntyneen korjausvelan maksaminen on asia, jota optimistisissa laskelmissa ei mielestäni tarpeeksi huomioida. Miten tältä voi sitten välttyä?

          Yksi vaihtoehto on tietysti sijoittaa vain suhteellisen uusiin asuntoihin. Tällöin vuokratuotot jäävät aluksi pienemmiksi, koska uudet tai uudemmat asunnot ovat kalliita. On kuitenkin epätodennäköistä, että 2010- tai 2000-luvulla rakennettuun asuntoon tulisi kalliita yhtiöremontteja, jotka tuplaisivat vastikekustannukset. 1990-luvunkin asunnoissa nuo remontit ovat vielä 20 vuoden päässä, joten tuottoa ehtii hyvin kertyä ja asunnon arvo saattaa silti säilyä, jos asunnon sijainti on hyvä.

          Vaikeimpia tapauksia ovat vähän syrjempänä sijaitsevat 1960- ja 1970-luvun asunnot. Niistä voi saada erittäin hyviä vuokratuottoja, 6-8 % (velkavivun kanssa jopa yli 20% oman pääoman tuotto), mutta korjausvelkapommi tikittää näissä koko ajan kovempaan ääneen. Kaikkein vaikein tilanne vuokraamisen kannalta on pitkä ja kallis vesijohtoremontti eli ns. linjasaneeraus, koska sen aikana 1) asuntoa ei voi vuokrata (pääoma ei tuota) ja 2) tällainen remontti on kallis, vuokrakohteissakin helposti 400-600 euroa neliöltä. Tietysti samalla kylpyhuone ja keittiö saadaan ajanmukaisiksi, mutta hintaa esim. 35 neliön yksiölle kertyy jopa 20 000 euroa. Pitkällä yhtiölainalla tai vaikkapa omallakin lainalla rahoitettuna tällainen remontti voi kääntää kassavirran negatiiviseksi. Asunnon arvo ei myöskään kasva vastaavalla summalla.

          Sen sijaan pelkkä viemäriremontti taloyhtiössä, jossa on jo tehty vesijohtosaneeraus aikaisemmin, ei ole mikään katastrofi. Asumishaittaa voi tulla (ja se pitää yleensä kompensoida vuokralaiselle), mutta kuukausien asumiskatkoja ei nykyaikaisin menetelmin tehdyssä viemäripinnoituksessa tule eikä hintakaan ole yksiössä mitenkään paha.

          Mitä siis pitäisi tehdä, jos omistaa sijoitusasunnon, johon on tulossa linjasaneeraus seuraavien 5-10 vuoden kuluttua? Kannattaako pitää vaiko myydä? Tämä vaatii huolellista laskemista. Joskus voi olla kannattavampaa yrittää tehdä exit eli myydä asunto ennen linjasaneerausta ja vaikka myydä se tappiolla, jos sillä tavoin välttää vielä suuremmat maksut tai monen vuoden tulottomat vuodet. Olisiko blogin pitäjillä tähän kommentteja? Mikään rakennus ei ole ikuinen, vaan jossain vaiheessa korjausvelat on maksettava.

          Vielä kommenttina Dosentille: jos yksiö maksaa 140 000 euroa, ja vuokrataso on silti vain luokkaa 500 – 550 euroa, kaupungin hintataso on mielestäni liian korkea. Tällaisessa kaupungissa asuntosijoittaminen ei kannata, jollei asuntojen arvonnousu sitten kompensoi muuten alhaisia tuottoja.

  3. Sari sanoo:

    Mielenkiintoinen keskustelu. Aivan samaa mieltä olen siitä, että vuokratuotot eivät useinkaan ole niin loistavia kuin näissä blogeissa tuodaan esille. Yksiöiden hinnat ovat korkeita yo-paikkakunnilla, jotka taas ovat vuokrattavuuden ja arvonsa pitävyyden takia lähes ainoita vaihtoehtoja sijoittaa ja omalla paikkakunnalla on helpointa toimia. Mutta 140 000e kuulostaa yksiön hinnaksi korkealta, eikä varmasti ole silloin kannattavaa toimintaa. Omalla paikkakunnallani uudiskohteet maksavat tuon ja usein enemmänkin.

    Dosentilta kysyisin, että miksi asuntosi eivät ole koko vuotta vuokralla? Asuntoa kun tarvitaan läpi vuoden.

    Vinkiksi kaikille, että kun itse (tai yhteistyössä ystävän) kanssa valitsee vuokralaisen huolella, välttynee pitkälle noilta oheiskustannuksista, joita tuossa mainitaan.

    Aikaa kuluu tähän hommaan todellakin enemmän kuin laki sallisi. Jos haluaa minimoida ongelmien ilmaantumisen, katsoa taloyhtiön hoidon perään ja pitää asunnot ja hoitaa vuokralaisten vaihtumisen ja pitää vuokrasuhteen kunnossa, saa tähän käyttää vapaa-aikaansa huimasti. Sen vuoksi tämä sijoituslaji ei sovi läheskään kaikille.

  4. PeCHi sanoo:

    Miksi oman pääoman tuotossa ei ole huomioitu tuloveroja? Yritysten oman pääoman tuottoa (ROE) laskettaessa käytetään nettotulosta eli tuloverot on huomioitu.

    • Olli sanoo:

      Hei PeCHi,
      Kiitos kysymyksestä. Kun vertaillaan sijoituskohteita toisiinsa, olipa kyse sitten osakkeista tai määräaikaistileistä, niin tuottoprosentit ovat bruttolukuja. Tästä syystä tässä yhteydessä veroja ei ole huomioitu. Netto-ROE:n laskeminen on kyllä helppo tehdä, eli kuka sen haluaa laskea, voi sen helposti tehdä haluamallaan veroprosentilla (20% / 30-34% riippuen omistusmuodosta ja pääomatulojen määrästä).

      • PeCHi sanoo:

        Moi,

        Ymmärrän kyllä, että yleensä käytetään bruttolukuja ennen veroja (esim. yield). Oman pääoman tuotto on kuitenkin yritysmaailmassa vakiintunut termi, jossa huomioidaan verot, tulisi mielestäni käyttää vakiintunutta laskukaavaa sekaannuksen välttämiseksi ja vertailun helpottamiseksi. Nyt lukijalle voi jäädä liian positiivinen kuva tuotosta, mikäli hän vertaa sitä yrityksen ROE:een, jossa verot on huomioitu. Myös yrityksillä on (maailmanlaajuisesti) eri verokantoja, jotka vaikuttavat (netto-)ROE:een, mutta silti niitä vertaillaan keskenään. Pitäisikö siis oman pääoman tuotolle ennen veroja keksiä joku selkeästi eri termi?

        • Olli sanoo:

          Hyvä pontti PeCHi! Uusi termi voisi olla paikallaan – tosin väärinhän asia ei ole, jos käyttää termiä ”oman pääoman tuotto ennen veroja”. Siitähän on tismalleen kyse.

          ROE on niin vakiintunut termi yritysmaailmassa, kuten sanoit, että sitä itsessään ei tule jatkossa käyttää asuntosijoittamisen yhteydessä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.