Asunnonvaihtoajatus hölmölästä?

Asunnonvaihtoajatus hölmölästä?

Kuulostaako tämä järkevältä diililtä? Myyt sijoitusasunnon A pääkaupunkiseudulta 55 000 eurolla ja ostat sijoitusasunnon B Jyväskylästä 66 000 eurolla. Kohteesta A saa hieman korkeampaa vuokraa, mutta myös vastike on hieman korkeampi. Vuokratulo vastikkeen jälkeen on molemmissa kutakuinkin yhtä suuri.  Arvonnousupotentiaalia pitäisimme samankaltaisena kummalla hyvänsä näistä kohteista. Vuokratuotto ilman remonttivaraa on kohteesta A 8,2 prosenttia ja kohteesta B 6,8 prosenttia (varainsiirtovero huomioitu). Äkkiseltään tämä vaihtoajatus tuntuu siis sanalla sanoen hölmöltä. Lisäksi transaktiosta aiheutuu myös kustannuksia varainsiirtoveron muodossa sekä myyntivoittoveroa maksettavaksi.

Ennen kuin tuomitsemme ajatuksen aivan idioottimaiseksi, on syytä perehtyä hieman tarkemmin yhtiöihin ja taloihin.

Asunnon vaihtotarjousRemonttivaran määrittely on erittäin tärkeä osa sijoitusprosessia. Tässä esimerkissä on otettu remonttivaran laskeminen seuraavalle kahdellekymmenelle vuodelle. Kohteeseen A joudutaan korjaamaan tai uusimaan viemärit ja käyttövesiputket sekä todennäköisesti sähköt. Betonielementti on riskirakenne. Sen uusiminen tulisi erittäin kalliiksi. Näiden lisäksi voi tulla pienempiä korjauksia kuten vesikatto ja ikkunoiden vaihto. Remonttivaraa pitää siis laskea minimissään 800 euroa neliötä kohden. Mikäli betonielementtien riskit realisoituvat ja talossa korjataan putkistot linjasaneerauksella, on 800 euroa per neliö riittämätön raha.

Kohde B sen sijaan on huomattavasti uudempi. Putkistojen pitäisi olla muovia, joten ne kestävät huomattavan pitkään. Tiilijulkisivu on kohtuullisen huoltovapaa vaihtoehto. Myös ikkunat ovat kolminkertaiset. Tulevia remontteja ovat lähinnä vesikaton korjaus, sokkelin ja parvekkeiden huoltomaalaus sekä mahdolliset pienemmät korjaukset, kuten lukostojen uusiminen. 300 euron remonttivaran pitäisi hyvinkin riittää – se saattaa jopa olla hieman yläkanttiin.

Kun lisäämme kohteeseen A arvon päälle remonttivaran, tulee kokonaishinnaksi 81 400 euroa. Kohteen B hinnaksi remonttivaran kanssa tulee 75 300 euroa. Remonttivara on tietenkin aina vain arvio ja toisaalta kymmenen tai kahdenkymmenen vuoden päästä tuleva remontti on rahan aika-arvon takia pienempi paha kuin tänä tai ensi vuonna tehtävä remontti. Se auttaa kuitenkin suhteuttamaan asiaa ja vertailemaan näitä kohteita paremmin. Samalla kuvastuu myös se, että tuijottamalla pelkkää asunnon hintaa, jää moni tärkeä asia huomaamatta.

Todennäköisesti käy myös niin, että todelliset toteutuvat remonttikustannukset ovat jotain muuta kuin tässä arvioidut. Siitä olemme kuitenkin varmoja, että kohteen A remonttikulut ovat seuraavan kahdenkymmenen vuoden jaksolla korkeammat kuin kohteella B.

Mitään liikkeitä tämän asian suhteen emme ole vielä tehneet, mutta kohteet ovat todellisia eli omistamme tällä hetkellä kohteen A ja voisimme ostaa kohteen B mainituilla tiedoilla. Omistamme kohteen A taloyhtiöstä kahdeksan asuntoa, joten haluaisimme luopua A:sta lähivuosina, jotta riski yhdestä taloyhtiöstä ei ole liian suuri. Emme näe järkevänä pitää samasta taloyhtiöistä kahdeksaa asuntoa, sillä mahdollisen linjasaneerauksen tullessa vuokralaiset joutuvat muuttamaan pois ja kassavirta kääntyy siksi aikaa pakkaselle kaikista asunnoista. Hajauttaminen eli asuntojen vaihto (myymällä A ja ostamalla B) pienentää riskiä. Miinuspuolena vaihdossa on kustannukset ja tässä tapauksessa vanhan myynnistä maksettavaksi tuleva myyntivoittovero.

Johtopäätös: Pelkkä asunnon hinta ei kerro koko totuutta kohteen paremmuudesta muuhun kohteeseen verrattuna. Tutki aina asioita pintaa syvemmältä ja perehdy ostettavan kohteen kuntoon ja taloyhtiöön huolella. Lähtökohtaisesti asunto kannattaa ostaa ja pitää. Myynnistä aiheutuu aina kustannuksia ja veroseuraamuksia. Uuden kohteen pitäisi siis olla vähintään verojen ja kulujen verran parempi, jotta vaihto kannattaisi.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.