fbpx

Milloin asunto kannattaa remontoida?

Milloin asunto kannattaa remontoida?

Mikäli haluat remontoida asuntoa vuokrannousun toivossa, kannattaa remonttikulu laskea takaisinmaksuajan kautta (payback time). Jos sijoitat remonttiin 3 000 euroa ja saat vuokraa 25 euroa kuussa lisää, tekee se vuodessa 300 euroa. Remonttikulun takaisin saamiseen kuluu siis 10 vuotta (bruttona). Kun mietit asiaa tätä kautta, kynnys tehdä remontteja nousee tai paremminkin sanottuna tulee tehtyä vain sellaisia remontteja, jotka oikeasti parantavat merkittävästi vuokrattavuutta ja nostavat selvästi vuokraa.

Toinen vaihtoehto on laskea remontin järkevyyttä tuottoprosenttina eli tässä tapauksessa 300 / 3000 = 10%, joka näyttää hyvältä, mutta käytännössä se näyttää liian hyvältä. Laskentatapahan olettaa, että saisit tästä ikuisuuteen tuon 25 euroa enemmän vuokraa tuon remontin avulla. Tosiasiassa remontin hohto ei kestä ikuisuiteen. Jos pääset alle viiden vuoden takaisinmaksuaikaan, remontti on järkevää tehdä.

Meillä oli juuri yhden asunnon vuokrauksen aikana tämä pohdinta käynnissä. Vuokrattavana oli 30-neliöinen yksiö, jossa oli vielä muovimatto, alkuperäinen kylppäri (tosin ei onneksi ammetta) ja tyyli muutoinkin enemmän ysäriä kuin nykyaikaa vaikka seinät oli hiljattain maalattu. Vuokralaisen siivoamattomuus heikensi vielä mielikuvaa. Vuokra oli 455 euroa, karvan alle markkinatason alueen muihin yksiöihin nähden. Kysyntää oli niukalti. Mietimme, että meillä on kaksi vaihtoehtoa: 1) vaihtaa muovimatot laminaattiin, uusia lattialistat ja tehdä vähän muutakin; 2) laskea vuokra 425 euroon ja tehdä vain pientä tuunausta (huolellinen siivous ammattilaisen toimesta, vetimien vaihto, maalausta paikka paikoin) vuokralaisten vaihtumisen välillä parissa päivässä. Ensimmäisessä vaihtoehdossa olisi tullut asbestikartoituksen kera noin 2500 euron remontti ja vähintään puolikas tyhjä kuukausi. Jälkimmäisessä riittää noin 500 euroa. Näin ollen puolikas tyhjä kuukausi huomioiden remonttien erotukseksi jää noin 2200 euroa. Se jaettuna vuokrien erotuksella vuositasolla (360 eur), tulee takaisinmaksuajaksi yli kuusi vuotta. Koska kysyntää 425 euron vuokralla oli mukavasti ja saimme hyvän vuokralaisen asuntoon, jätimme remonttihaaveet pidemmälle tulevaisuuteen.

Kokemustemme pohjalta sanomme, että asunto kannattaa remontoida silloin kun a) asunto on niin huonossa kunnossa, että sitä ei saa vuokrattua hyvälle vuokralaiselle ja järkevällä vuokralla tai b) kun remontilla on mahdollisuus parantaa vuokrattavuuden lisäksi myös asunnon arvoa selvästi yli remontin, jotta vakuusarvoa syntyy lisää.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.