Asuntomarkkinalla syntyy hinnoitteluvirheitä

Asuntomarkkinalla syntyy hinnoitteluvirheitä

Osakemarkkinoiden osalta käytetty tehokkaiden markkinoiden oletus lähtee siitä, että kaikki markkinoilla oleva informaatio on hinnoiteltu osakkeiden hintoihin, joten sijoittaja ei voi toistuvasti saada osakemarkkinoilta keskimääräistä parempaa tuottoa. Tehokkaiden markkinoiden määritelmää vapaasti asuntomarkkinaan soveltaen väitämme, että asuntomarkkina ei missään nimessä ole tehokas.

Asunto-osakeyhtiöt eivät julkaise neljännesvuosikatsauksia. Vuotuiset tilinpäätökset ja toimintakertomukset sisältävät vain pakollisen, lain määräämän informaation eikä niitä laiteta nettiin kaikkien nähtäväksi. Sen sijaan isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan saa kyllä langanpäähän, jos haluaa kysyä jotain taloyhtiöön liittyen. Heidän sanomisiaan eivät rajoita sisäpiirisäännökset, vaan he kertovat taloyhtiön asioista avoimesti ja monesti vieläpä varsin mielellään.

Tässä on yksi erinomainen etu asuntosijoittajalle. Yhdellä puhelinsoitolla saat selville, mitä viisivuotiskorjaussuunnitelmassa tarkoitetaan parvekkeiden kunnostuksella. Onko kyseessä parvekkeiden perusteellinen saneeraus vai pelkästään parvekekaiteiden maalaus vai onko peräti niin, että parvekkeille ei todennäköisesti tarvitse tehdä mitään seuraavaan viiteen vuoteen. Asia nyt vain laitettiin varmuuden vuoksi korjaussuunnitelmaan. Jokaisen kolmen vaihtoehdon osalta on remontin loppuhinnassa huima ero, jolla on oma vaikutuksensa sijoituksen tuottoon.

Toinen merkittävä asia informaation saatavuuden lisäksi on, että valtaosa asuntoja ostavista ei ole ostamassa itselleen sijoitusta vaan kotia. Kodin hankintapäätökseen vaikuttavat tekijät usein hyvin erilaiset tekijät. Huomio kiinnittyy moneen sijoittajan kannalta vähäpätöiseen asiaan, esimerkiksi yleisvaikutelmaan talon julkisivusta ja rappukäytävästä. Myös asunnon kunnon suhteen oman kodin ostajat ovat paljon tarkempia kuin vuokralaiset. 

Vanhasta kuluneesta asunnosta saa muutamalla tuhannella eurolla hyvän ja siistin, kun asentaa laminaattilattian, tapetoi tai maalaa seinät ja uusii keittiön ovenkahvat sekä maalaa välitilan laatoituksen. Tästä huolimatta moni kotia ostava valitsee valmiiksi remontoidun asunnon ja maksaa siitä jopa tuplasti enemmän kuin mitä vastaavaan remonttiin saisi upotettua.

Mainio esimerkki asuntomarkkinan hinnoittelusta löytyy Lahdesta loppukesästä 2012. Samasta taloyhtiöstä tuli myyntiin lähes identtisen kokoiset pienet yksiöt noin kuukauden välein. Ensimmäisen asunnon pyyntihinta oli 69 000 euroa. Asunnosta tuli saman tien paljon kyselyitä ja kauppahinta nousi pyyntihinnasta muutamalla tuhannella eurolla. Jälkimmäinen asunto tuli myyntiin muutamaa viikkoa myöhemmin pyyntihinnan ollessa 62 000 euroa. Jälleen kyselyitä tuli paljon ja kauppahinta nousi noin 68 000 – 69 000 euroon. Molempien asuntojen hinnat olivat mielestämme liian korkeita, mutta se on sivuseikka. 

Tarinalla on kaksi opetusta. Ensinnäkin samanlaisten asuntojen pyyntihinnat voivat vaihdella yllättävän paljon riippuen välittäjän hinta-arviosta ja myyjän hintatoiveesta sekä myynnin kiireellisyydestä. Toisekseen ostajan mieli ankkuroituu pyyntihintaan. Sen mukaan mietitään, mitä asunnosta tarjotaan ja näissä tapauksissa vieläpä niin, kuinka paljon yli pyyntihinnan ollaan valmiita menemään. 

Lahden esimerkissä halvemman pyyntihinnan asunnon kauppahinta jäi pienemmäksi, vaikka pyyntihinta ylittyi reippaasti. Eli kalliimman asunnon myyjä sai asunnostaan toista paremman hinnan rohkealla hinnoittelulla. Epätehokas markkina johtaa aika ajoin ”hinnoitteluvirheisiin”. Seuraavassa blogissa kerromme esimerkin räikeästi alihintaisesta kohteesta.

Johtopäätös:

Asuntosijoittajan tulee määrittää kriteerit, mitä on asunnosta valmis maksamaan. Kun olet arvioinut kohteelle oikean vuokratason ja sopivan remonttivaran, voit helposti määrittää kohteelle hinnan, jonka olet valmis maksamaan. Näin et ole markkinapsykologian vietävissä vaan tiedät, mitä kohteesta todella kannattaa maksaa. Mikäli kohteet toistuvasti lipuvat käsistä muualle, voit joko ruuvata tuottovaadetta pienemmäksi, vaihtaa seurattavaa kaupunkia tai jäädä odottamaan markkinatilanteen muutosta. Timo Metsolan sanat sopivat kuitenkin tähän: ”Jokaisessa markkinatilanteessa tehdään hyviä ja huonoja diilejä.”

Kriteerit kuntoon ettei tule tehtyä hätiköityjä ostoja!

T. Olli ja Joonas

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.