Asuntosijoittajan parhaat kaupungit – perehtymällä lisää helmiä

Asuntosijoittajan parhaat kaupungit – perehtymällä lisää helmiä

Suomen Vuokranantajat ry teetti äskettäin tutkimuksen, jossa etsittiin parhaat kaupungit asuntosijoittajan näkökulmasta. Tutkimustulos on todella mielenkiintoinen, mutta voimme todeta omakohtaisen tutkimuksen kautta, että hyviä kaupunkeja löytyy listan ulkopuoleltakin.

Tutkimuksen tulos oli seuraava:

  1. Jyväskylä
  2. Rovaniemi
  3. Seinäjoki
  4. Vaasa
  5. Lahti
  6. Kokkola
  7. Kehyskunnat
  8. Oulu
  9. Tampere
  10. Rauma
  11. Kuopio
  12. Porvoo
  13. Turku
  14. Helsinki
  15. Espoo-Kauniainen
  16. Mikkeli
  17. Joensuu
  18. Vantaa
  19. Lappeenranta
  20. Hämeenlinna
  21. Kotka
  22. Kajaani
  23. Pori
  24. Kouvola

Pureudutaanpa hieman tarkemmin tutkimukseen (http://www.vuokranantajat.fi/attachements/2013-07-03T09-05-3023412.pdf):

Selvitys oli sikäli erittäin hyvä, että siinä oli huomioitu kaupunkien vertailussa vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi erilaisia väestöön ja sen kehitykseen liittyviä tekijöitä. Vuokratuotossa oli mukana myös remonttivara (pk-seutu 700 eur/m2, muut suuret kaupungit 500 eur/m2, muu Suomi 400 eur/m2), joka on välttämätön muistaa, mutta ajoittain tuntuu unohtuvan asuntoa ostavilta.

Tutkimuksessa oli ennakoitu asuntojen hintojen kehitys kaupungeittain vuoteen 2017 asti. Hintojen ennustamiseen kannattaa suhtautua suurella varauksella. Mielestämme asunnon ostoa ei kannata suunnitella arvonnousun kannalta vaan ensisijaisesti on katsottava vuokratuottoa, jonka lisäksi on varmistuttava että kaupunki on kasvava ja kehittyvä. Tällöin kaupungilla on myös paremmat edellytykset arvonnousulle kuin näivettyvällä kylällä.

On muistettava eräs tärkeä seikka, jota massoja katsova tutkimustulos ei paljasta: Asuntosijoittajan omalla tekemisellä on hurja vaikutus lopulliseen tuottoon. Listaamme tähän muutamia seikkoja, joilla vuokratuottoon voi vaikuttaa.

  • Asunnon sijainti: kaupunki, kaupunginosa, katu, taloyhtiö, kerros, ilmansuunta
  • Asunnon koko: lue aiempi tekstimme ”Mitä pienempi, sitä parempi”
  • Asunnon kunto: huono asunto vetää puoleensa huonoja vuokralaisia ja päinvastoin
  • Taloyhtiö: suuret remontissa tehty vai edessäpäin? Varakas huoneistoja omistava vai pieni ja kallis taloyhtiö?
  • Vuokralaisen valinta: hyvän ja huonon vuokralaisen ero on todella suuri. Muista tarkistaa luottotiedot!

Mikäli logistista ongelmaa ei ole, listan kärkipään kaupungit ovat varmasti hyviä vaihtoehtoja asuntosijoittajalle. Asuntosijoittajan ei kuitenkaan tarvitse lukkiutua listan kaupunkeihin. Olemme tutkineet joitakin kaupunkeja, joita ei käsitelty PTT:n tekemässä tutkimuksessa. Emme ymmärrettävästi halua julkisesti paljastaa erästä kaupunkia, joka vaikuttaa ainakin tällä hetkellä Jyväskylääkin paremmalta:

  • Kaupungissa X ei ole markkinoilla tarjolla nyt yhtään yksiötä alle 500 eurolla, kun vastaavasti Jyväskylässä yli 500 euron vuokraa voi pyytää käytännössä aivan ydinkeskustan hyvistä yksiöistä. Yleisesti ottaen yksiöiden vuokrataso on noin 5-15 % korkeampi kuin Jyväskylässä.
  • Yksiöiden toteutuneet neliöhinnat kaupunkien keskustoissa vuonna 2012: Kaupunki X 2 400 euroa ja Jyväskylä 2 900 euroa.
  • Vastiketasoissa tai remonttien kustannuksissa ei kaupunkien välillä ole merkittävää eroa

Näiden tekijöiden yhteentulemana voimme todeta, että vuokratuotot ovat parempia kaupungissa X verrattuna Jyväskylään. Lisäksi on hyvä muistaa väestöön liittyvät asiat, joista mainittakoon lyhyesti seuraavat seikat:

  • Väkiluku on kasvanut molemmissa kaupungeissa vuosi toisensa jälkeen, Jyväskylässä tosin voimakkaammin (2000-luvulla 16 % vs. 8 %).
  • Opiskelijamäärä toisen ja kolmannen asteen oppilaitoksissa on kasvanut vuosina 2004–2011 kaupungissa X hieman Jyväskylää paremmin (9 % vs. 7 %).
  • Työttömyysaste on kaupungissa X selvästi alhaisempi (8,0 % vs. 12,9 %).

Haluamme tuoda vertailun esiin, koska vaikka molemmat kaupungit ovat hyviä, niin silti näidenkin kaupunkien välillä on suuria eroja. Erot suurenevat entisestään, jos olisi otettu epätasaisempi parivaljakko.

Omalla työllään sijoittaja voi siis löytää hyviä kaupunkeja, kaupunginosia, taloyhtiöitä ja lopulta asuntoja, joissa on keskimääräistä sijoittajaa paljon paremmat tuotot. Omalle työlleen sijoittaja saa siten hyvän korvauksen.

Huolellista perehtymistä toivottaen,

Joonas ja Olli

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.