Asuntosijoittamisen ylimääräiset kulut

Asuntosijoittamisen ylimääräiset kulut

Vuokranantajan bisnes ei mene aina suoraviivaisen excelin mukaan. Tulee remontteja, rikkoutuneita jääkaappeja, vuokrien myöhästymisiä, joskus maksamatta jättämisiäkin.

Tekstiimme Ostoksilla Jyväskylässä, dosenttiMoppexx kommentoi, että tuottolaskelmassa kuluja on jätetty huomioimatta, kun niissä ei ole huomioitu alla olevia seikkoja. Kommentti oli laadukas ja kattava. Niinpä vastaamme siihen asiaankuuluvasti perustellen ja omiin kokemusperäisiin faktoihin pohjautuen.

Isossa kuvassa remonttivaraa huoneistolle laskemme siten, että se kattaa sekä huoneistoon että yhtiöön tulevat remontit. Edellä mainitun tekstin esimerkissä remonttivara oli 20 000 euroa, josta tiedossa oleva linjasaneeraus oli noin 14 000 euroa. Eli esimerkissämme tuo 6 000 euroa oli varattu muille yhtiön pienemmille remonteille ja alla oleville asioille seuraavan n. 10 vuoden ajaksi.

Yksittäinen esimerkki sikseen. Alla kokemuksiamme isommasta kokonaisuudesta ja vastauksia kommentoijan esiin nostamiin eri kuluihin.

  1. Välityspalkkio – Vuokrauksen välityspalkkiota emme ole ainakaan toistaiseksi vielä kertaakaan maksaneet, koska hoidamme vuokrauksen itse. Jos kommentoija tarkoitti myyjän palkkion siirtyvän hinnassa ostajalle, on se huomioitu luonnollisesti hinnan kautta tuottolaskelmassa.
  1. Laitteiden uusiminen: liesi, jääkaappi, pakastin – Se on selvä, että nämä huomioidaan remonttivarassa. Tosin 20-30 asunnon osalta n. 1-2 per vuosi uusitaan. Tänä vuonna olemme vaihtaneet kaksi jääkaappia, viime vuonna meni yksi. Näiden eurot osana muita kuluja alla taulukossa.
  1. Remontit – Pintafiksauksia teemme edullisesti ja kevyesti tarpeen mukaan, keskimäärin 2-3 asuntoa per vuosi. Tänä vuonna on yhdessä asunnossa tuunattu kylppäriä ja toisessa tehty laminaatin vaihto ja maalaus. Tarvittaessa tarjoamme vuokralaiselle mahdollisuutta ehostaa asuntoa itse maalaamalla. Win-win –tilanne kun asukkaan asumistyytyväisyys kohenee ja me saamme pienen meikkauksen asuntoon.
  1. Oikeudenkäyntikulut – Nämä pystyy välttämään pitkälti keskittymällä hyvän sijainnin yksiöihin, joihin on tunkua hyvistä vuokralaisista. Hyvät vuokralaiset hoitavat asian mallikkaasti. Toistaiseksi oikeudenkäyntikuluihin on mennyt nolla euroa. Enemmän kuin rahan arvoinen sijoitus on jäsenyys Suomen Vuokranantajissa. Jäsenyyteen kuuluu mm. ilmainen lakineuvonta. Jo pelkästään sen arvo on moninkertainen jäsenyyden hintaan verrattuna. Kannattaa tutustua: vuokranantajat.fi
  1. Huono vuokralainen ja vuokralaisen aiheuttamat vahingot
  1. Vuokralaista ei löydy joka päivälle – sama lääke kuin kohdasa 4 ja 5. Pelipaikalla sijaitsevat yksiöt menevät vuokralle lennosta. Keskustassa tyhjiä kuukausia ei ole tullut. Lähiöön niitä on osunut harvakseltaan. Vuokrausaste koko asuntopotille on ollut viime vuosina yli 99% eli yksi tyhjä kuukausi yli sataa kuukautta kohden. Käytännössä meidän asuntomäärällä tarkoittaa yhteensä 1-2 tyhjää kuukautta vuodessa.

Edellä olevat kohdat ovat erittäin relevantteja huomioita, joiden lisäksi ylimääräisiä kuluja voivat aiheuttaa lisäksi monta muuta seikkaa. Toimintaan kuuluvina pakollisia, tai ylimääräisiä kuluja, miten asian haluaa nähdä, on vuosien varrella ollut mm.

  • remontit ja remonttitarvikkeet
  • jääkaapit, liesituulettimet jne.
  • sähkömiehen kulut
  • huoneistojen siivoukset
  • asuntojen valokuvaukset
  • luottotietojen tarkistukset
  • matkakulut asunnolle
  • vuokrailmoitukset
  • valmennukset
  • lehti-ilmoitukset (aikanaan lehti-ilmoituksella etsittiin sijoitusasuntoa, ja se löytyikin :))
  • perintäkulut
  • ja paljon muuta pientä sälää

Meillä on tarkkaa tilastointia tehty vuodesta 2011 lähtien henkilökohtaisessa omistuksessa oleville asunnoille. Tänä aikana keskimääräiset muut vuokratuloon kohdistuvat kulut verotuksessa eli ”ylimääräiset” kulut asuntoa kohden ovat olleet keskimäärin 287 euroa per vuosi. Jos pitäisi ennustaa, niin jatkossa kuluja tulee enemmän, koska nykyisessä pakassa on uusia asuntoja, jotka eivät toki kauaa ole uusia.

Vuosi Muut kulut (kuin vastikkeet) Asuntoja EUR per asunto per vuosi
2011 5790 10 579
2012 1253 11 113
2013 7796 18 433
2014 2720 22 123
2015 3419 24 142
2016 5404 26 208
Keskimäärin 266

 

Kannattaa muistaa, että yllä olevat luvut eivät pidä sisällään yhtiön remontteja, koska ne maksetaan vastikkeen yhteydessä ja vähennetään verotuksessa sitä kautta. Toisaalta ”ylimääräiset” kulut olisivat nuukemmalla hieman pienemmät, jos emme olisi käyneet valmennuksissa yms.

Johtopäätös: Asuntosijoittamisessa tulee vuosien varrella vastaan monenlaista kulua, jotka osaltaan nakertavat tuottoja. Makuasia on, haluaako ne laskea tuottolaskelmassa suoraan hankintahinnan päälle mukaan vai tekeekö varauksen vuosittaisista vuokratuotoista. Ensimmäisessä vaihtoehdossa ne lisätään mukaan remonttivaraan, jälkimmäisessä lasketaan saatavan vuodessa vuokrat ”vain” 11 tai 11,5 kuukaudelta, jolloin vuosittaisiin kuluihin on varattuna muutama satanen per huoneisto. Tärkeää on, että nämä kulut huomioidaan hankintapäätöstä tehtäessä, jotta sijoituksesta saa realistisen kuvan.

4 Responses

  1. Hannu sanoo:

    “Kannattaa muistaa, että yllä olevat luvut eivät pidä sisällään yhtiön remontteja, koska ne maksetaan vastikkeen yhteydessä ja vähennetään verotuksessa sitä kautta”.

    Niin mikäli kaikissa talonyhtiöissä, joissa asuntonne on, kirjataan pääomavastikkeet yhtiön tuloksi.

    Meidän oman kotimme talonyhtiö rahastoi pääomavastikkeet. Ja kevään yhtiökokouksessa eräs vanhempi nainen kysyi, että voiko hän nyt vähentää myös tehdyn julkisivu rempan vuokratulosta. Tähän isännöitsijä vastasi EI. Mutta sanoi, mikäli et olisi kysynyt tätä näin julkisesti, olisi hän voinut antaa toisenlaisenkin vastauksen tai neuvon. Eli hän antoi ymmärtää, että osa vuokranantajista vähentää myös rahastoidut pääomavastikkeet, ja toivoo ettei verottaja tätä huomaa.

    Voisitteko jossain jutussanne käsitellä kokemuksianne “Verottajan kanssa”.

    Itselläni kaksi sijoitusasuntoa. Toiseen teetin juuri kylpyhuoneremontin, jossa nykyinen laatoitettu kylppäri purettiin ja vesieristeet uusittiin. Sen jälkeen laatoitettiin uudelleen, ja vaihdettiin kaikki kalusteet. Soitin ensin “Veronmaksajien keskusliittoon”, mistä sain ihan hyvät neuvot. Heidän mukaansa miltein koko remontti on vuosikorjausta. Mutta esim. lattialämmityksen voisi laittaa perusparannuksen puolelle, koska sellaista ei ennen ollut.

    Kävin sen jälkeen paikallisessa verotoimistossa, koska olisin halunnut jättää remontista johtuen loka- ja joulukuun ennakkoverot maksamatta. Ei kuulemma onnistu, eli ennakon maksuja ei voi muuttaa. Lisäksi väittivät että koko kylppäri remppa on perusparannusta, ja että teet vähennykset 10 vuoden tasapoistoina.

    Tämän jälkeen soitin vielä Verohallinnon puhelinnumeroon, jossa taas sanottiin että koko remppa on vuosikorjausta ja että totta kai vuokratulon ennakkoveroon voidaan tehdä muutos, kun tiedetään remontin olevan vuosikorjausta, ja sen vaikuttavan oleellisesti tämän vuoden vuokratuloon.

    Eli verottajalta saattaa saada myös aivan virheellisiä vastauksia, virkailijasta riippuen.

    Aionkin nyt keväällä laittaa suurimman osan ko. remontista vuosikorjaukseksi. Ja perusparannuksen puolelle lattialämmitysen, ammeen poiston, suihkuseinän ja allaskaapin. Koska näen että nuo toimenpiteet parantavat asunnon tasoa. Muutenhan kyseessä oli vain vanhan pinnan päivitystä.

  2. Pekka sanoo:

    Moi, ensimmäinen kysymyksesi on ns. “no brainer” 🙂 – verovähennykset tulee tehdä totuuteen perustuen (tuloutus vs rahastointi). Vaikka joku vähennys menisi läpi verottajalta ei se tee vilungista yhtään hyväksyttävämpää.

    Itse maksan mieluusti ne verot ja maksut, jotka lain mukaan pitääkin. Tähän on kaksi syytä: 1) näin on oikein tehdä 2) näin toimintani pyörittäminen on helppoa kun ei tarvitse miettiä mitä mihinkin on tullut ilmoiteltua.

  3. Joonas sanoo:

    Terve Hannu

    Kiitos kattavasta kommentistasi ja teksti-ideasta. Yleisellä tasolla todettakoon, että verottajan toimintakin on henkilöstä ja tapauksesta kiinni. Omaa harkintaa on syytä käyttää.

    Tuloutus- ja rahastointiasiaan ei ole antaa mitään standardivastausta. Olennaista on tuoda oma kanta isännöitsijän ja hallituksen tietoon, jotta tuloutus toteutuisi. Sijoittajalla on luonnollisesti paremmat vaikutusmahdollisuudet asiaan, kun on itse hallituksessa mukana. Yleensä hallitukseen pääsee mukaan, mikäli vain kiinnostusta asiaan on.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.