Asuntosijoitustemme toteutunut vuokratuotto

Asuntosijoitustemme toteutunut vuokratuotto

Edellisen blogitekstin kommenttikentässä on käyty vilkasta keskustelua vuokratuotosta ja asuntosijoitusten tuotoista. Keskustelusta on käynyt ilmi kuinka asuntosijoittaminen ja sen tuotot ovat varsin erilaisia eri sijoittajilla. Lisäksi laskentatapoja kannattavuuden arviointiin on lukuisia. Luvut näyttävät varsin erilaisilta, kun verrataan sijoitetun pääoman tuottoa ja oman pääoman tuottoa. Ensimmäisessähän katsotaan tuotto koko pääomalle ja jälkimmäisessä pelkästään omalle likoon laitetulle rahamäärälle. Tällä korkotasolla ei tarvitse olla fakiiri saadakseen asuntosijoitukselleen parempaa tuottoa kuin mitä pankki perii korkoa, joten oman likoon laitetun rahan tuottoluvut nousevat aina korkeammiksi kuin koko hankkeeseen sijoitetun pääoman.

Me olemme tykästyneet vertaamaan eri asuntosijoituskohteita toisiinsa juuri vuokratuoton kautta, minkä laskemme seuraavalla kaavalla:

(vuokra-hoitovastike) * 12
—————————————————————–  * 100
(velaton hinta + varainsiirtovero + remonttivara)

Tämä laskentakaava yksinkertaistaa asioita monessa mielessä ja ei sinänsä ole täysin tyhjentävä tekijä asuntosijoittamisen kannattavuuden arvioinnissa, kuten Harri Huru ansiokkaasti blogissaan kirjoittaa.

Yksinkertaisuus onkin sen hyvä ja huono puoli. Hyvä siksi, että sen avulla voit verrata suhteellisen helposti eri sijoituskohteita toisiinsa. On tärkeää, että vertaat sijoituskohteita toisiinsa samoilla mittareilla. Näin saat suhteellisen helposti selville esimerkiksi Porissa ja Jyväskylässä sijaitsevan yksiön vuokratuoton. Hinnat ja vuokrat kuitenkin vaihtelevat, joten prosentuaalinen vuokratuotto kertoo eron.

Yksinkertaisuuden heikkous tulee ilmi siinä, että monissa asioissa vedetään mutkat suoriksi. Meidän remonttiarvio perustuu aina tulevaan noin 10-20 vuoteen sekä huoneiston että taloyhtiön korjausten osalta. Kassavirtamielessä on kuitenkin eri asia, tuleeko korjaus heti kuluvana vuonna vai vasta kymmenennen vuoden kohdalla. Euro tänään on aina arvokkaampi kuin euro huomenna. Lisäksi jokainen sijoittaja käyttää velkavipua eri tavalla ja jokaisen kaupungin, kaupunginosan ja jopa samassa talossa olevien samanlaisten asuntojen arvo kehittyy hiukan eri lailla.

Vuokratuoton lisäksi arvioimme ostohetkellä kohdetta kehittämämme pisteytysmallin mukaan. Siinä eri tekijöille on annettu pistemääriä, jolloin vuokratuoton rinnalle nousee erilaisia laadullisia kriteereitä, kuten sijainti, huoneiston varustelutaso ja taloyhtiön kunto. Sijainnin hyvyys perustuu pitkälti näkemykseemme, joka perustuu kokemuksiin, numeraalisiin faktoihin ja asuntomarkkinan asiantuntijoiden lausuntoihin.

Sitten otsikon antamaan lupaukseen. Yhteisesti omistamamme asuntosalkun todellinen vuokratuottoprosentti vuodelta 2015 oli 6,2. Saamistamme vuokrista on vähennetty pääoma- ja hoitovastikkeet sekä vuoden aikana tehdyt huoneistokorjaukset ja muut kulut, kuten vaihdetut jääkaapit. Eli jakolaskun yläkerta vastaa koko vuoden kassavirtaa ennen korkoja, veroja ja lyhennyksiä. Tätä kulujen jälkeistä euromääräistä vuokrasummaa on verrattu asuntojen päivän arvoihin. Esimerkiksi jos salkkumme arvo olisi tasan miljoona euroa, jäisi kulujen jälkeen 62 000 euroa.

Sitten muutama huomio. Eli prosentti on laskettu nimenomaan päivän arvoilla eikä hankintahinnoilla. Päivän arvo on joko välittäjän viimeisin arvio kohteesta tai toteutunut kauppahinta, mikäli kohde on hankittu hiljattain eikä arviota ole sen jälkeen vielä kysytty. Pääomavastike (tunnetaan myös nimellä rahoitusvastike) on laitettu nimenomaan kuluksi, koska se pienentää kohteesta saatavaa kassavirtaa. Tässä on suurin ero hankintahetkellä laskemaamme vuokratuottoon, jossa remontti laitetaan kohteen arvon päälle (jakolaskun alakertaan) eikä kuluksi vastikkeen päälle.

Vertailun vuoksi laskimme tuoton vielä sillä oletuksella, että kaikissa huoneistoissa olisi remonttivaraa 500 euroa neliöltä, jolloin vuokratuottoprosentti laskee tasan viiteen. Tässä taasen oletuksena, että remontit lisätään kohteen arvon päälle.
Oletettavasti ajan oloon kassavirtamme jonkin verran heikkenee, koska omistamme paljon vanhempaa kantaa, joihin moniin on tulossa remonttia. Tästä näkökulmasta on hyvä asia, että olemme hiljattain hankkineet myös joitakin uudiskohteita, jotka toisaalta pienentävät kassavirtariskiä ja sitä kautta tasapainottavat salkkua kokonaisuudessaan.

One Response

  1. Jakke sanoo:

    Tosi hyviä pointteja, kiitos! Kova polte jo hankkimaan ensimmäinen oma sijoitusasunto.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.