Auto – vai asunto ja auto?

Auto – vai asunto ja auto?

Moni hämmästyy kuinka pienellä pääomalla pääsee loppujen lopuksi kiinni sijoitusasuntoon. Usein ihmiset ajattelevat, että pitää olla vähintään useita kymmeniä tuhansia euroja, jotta voi ostaa sijoitusasunnon.

Esimerkiksi moni auton ostaja voisi ostaa vähän edullisemman auton ja saisi mukavan sijoitusyksiön ns. kaupan päälle.

Esimerkki:
Olet säästänyt 25 000 euroa uutta autoa varten. Sillä saa jo mukavan menopelin. Toisaalta voit samalla rahamäärällä saada itsellesi kohtuullisen kärryn ja samalla yhden sijoitusasunnon opiskelijakaupungista.

Laitat koko summan sijasta 10 000 euroa autoon ja pidät 15 000 euroa edelleen pankissa asuntoa varten. Kävelet pankkiin lainaneuvotteluun. Muutamista pankeista saat 15 000 euron omarahoitusosuudella ostettua 60 000 euron asunnon, sillä asunto käy vakuutena puuttuvalle 45 000 eurolle (60 000 * 75 % vakuusarvo = 45 000).

Kaikki pankit eivät taivu 75 prosentin vakuusarvoon, mutta ainakin Nordea ja Sampo ovat näin tehneet. Tapauskohtaisesti myös Hypoteekkiyhdistys. Monissa pankeissa vakuusarvo on 70 %, jolloin 15 000 euron omarahoitusosuudella saat 50 000 euron asunnon.

60 000 eurolla ostaa jo mukavasti tuottavan yksiön hyväkuntoisesta taloyhtiöstä – ei toki Helsingissä, mutta monissa pienemmissä kaupungeissa kuten esimerkiksi Jyväskylässä.

Velkavipua käytettäessä on laskettava, että kuvio pyörii hyvin vuokratulolla. Kassavirta on negatiivinen, jos velkavipu on suuri ja vuokratuotto huono. Edessä voi olla ikäviä yllätyksiä, jos hinnat eivät kehitykään suotuisasti ja vuokratulo ei riitä lyhentämään lainaa ja maksamaan korkoja.  Lisäksi kannattaa suunnitella laskelmat mieluiten niin, että vuokratulosta jää hieman puskuria remontteja varten.

Matematiikka voi olla esimerkiksi seuraavanlainen:

  • Velaton kauppahinta 50 000 euroa (tässä esimerkissä kyseessä on 26,5 neliöinen yksiö, jonka kauppahinta huhtikuussa 2014 oli tuo 50 000 euroa)
  • Lainaa (75 % * 50 000) 37 500 euroa
  • Käsiraha 12 500 euroa
  • Varainsiirtovero 1 000 euroa
  • Pintaremontti 1 500 euroa (laminaatit lattiaan, seinien maalaus, pientä fiksausta eri puolilla)

(Yhteensä mennyt tuo säästetty 15 000 euroa kolmeen yllä olevaan asiaan)

  • Vuokra 435 euroa
  • Vastike 112 euroa (vuokratuotoksi tulee ennen remonttivaraa 7,4 prosenttia)
  • Vuokratulo vastikkeen jälkeen ennen veroja ja pankkikuluja 323 euroa
  • Lainan lyhennys ja kulut 20v laina-ajalla ja keskimäärin 2% kokonaiskorolla 190 euroa (esim. 3% korolla 208 ja 4% korolla 227 euroa)
  • Tulo ennen veroja 133 euroa per kk
  • Veroa, jos ei muita vähennettäviä kuluja, 40 eur per kk
  • Netto 93 euroa per kk.

Laskelma kantaa hyvin jo nyt. Se antaa liikkumavaraa myös tuleviin remontteihin. Tässä esimerkkitapauksessa kyse on vuonna 1970 rakennetusta talosta, johon on tulossa luonnollisesti remontteja.

Kalleimpia taloyhtiön remontteja mietimme kohteen osalta näin:

a)      Viemärit – pinnoitettu v. 2011

b)      Käyttövesiputket ja sähköt – merkitty korjaustarveselvitykseen ja tulossa 5v sisällä

c)      Julkisivu – betonielementit korjattu v. 2012

d)      Parvekkeet – korjattu v. 2012

e)      Ikkunat – uusittu 2008

f)       Katto – korjaushistoriassa ei mainintaa muusta kuin maalauksesta v. 2008

Käyttövesiputket ja sähköt (arvio 200–300 euroa per neliö) tulevat remonttikuluina varmasti, katto todennäköisesti (yhteensä 50 euroa per m2). Remonttivaraksi varaamme 350 euroa neliöltä.

Lisäksi tässä tapauksessa pitää tiedostaa, että julkisivun rakennusmateriaalina betonielementti on aina riskitekijä. Mikäli betonielementit ovat huonoa laatua (ts. raudoitukset pinnassa, ajan kuluessa kosteuden myötä ruostuvat ja sitä kautta elementit jopa vaihdettava kokonaan), remontti voi tulla todella kalliiksi. Aika näyttää kuinka julkisivun kanssa käy, mutta joka tapauksessa 350 euron remonttivaralla vuokratuotoksi tulee 6,3 prosenttia, joka antaa hyvin osviittaa vertailussa muihin kohteisiin. 500 euron remonttivaralla vuokratuotoksi tulee 5,9 prosenttia.

Johtopäätös: Alun vertaus auton hankintaan kertoo, kuinka yllättävästi joillakin saattaa olla mahdollisuus sijoitusasunnon hankintaan, vaikka sitä ei olisi tullut ajatelleeksi. Pienellä rahalla ja velkavipua hyödyntämällä voi löytää hyvän sijoituskohteen. Se vaatii toki perehtyneisyyttä ja huolellisuutta.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.