Entä jos asuntojen hinnat laskevat 30%?

Entä jos asuntojen hinnat laskevat 30%?

Ruotsin asuntokuplasta on kohkattu talousmediassa viime viikkoina. Tukholmassa asuntojen hinnat ovat tuplaantuneet kymmenessä vuodessa Svenska Dagbladetin mukaan kun vastaavasti Helsingissä hinnat ovat kohonneet yli 40 prosenttia samassa ajassa. Nyt Tukholman asuntomarkkinalla on kuultu pitkään aikaan ensimmäisiä yskäsyjä – tosin lasku on ollut vasta muutamia prosentteja.

Kahvipöytäkeskustelussa äskettäin eräs ystävä totesi, että toivottavasti asuntojen hinnat eivät romahda ettei teidän bisnes kärsi. Siihen tuli todettua, että sillä ei ole merkitystä bisneksen kannalta ovatko asuntojen hinnat ensi vuonna +30% vai -30%. Ai että miksikö ei?

Kassavirta, eli tililtä lähtevän ja tilille kilahtavan rahan erotus, ei muutu senttiäkään vaikka asuntojen hinnat muuttuisivat suuntaan tai toiseen. Kun puhutaan siis vain hintojen muutoksesta. Kassavirran kuusi olennaisinta komponenttia ovat:

  • Vuokrat (+)
  • Vastikkeet (-)
  • Remontit ja muut kulut, esim. jääkaapit (-)
  • Korot (-)
  • Verot (-)
  • Lyhennykset

Tuo kuudes eli lyhennys ei toki ole kulua vaan siirtää taseen painopistettä eli keventää vierasta pääomaa ja kartuttaa omaa pääomaa olettaen hintojen muutokseksi nollan. Jos asuntojen hinnat laskevat, hintojen muutos nakertaa tasetta vaikkei muutakaan kassavirtaa.

Toki hintojen muutos ylöspäin on yleisesti ottaen toivottavampaa kuin hintojen lasku. Tällöin noussutta arvoa voi realisoida tai hyödyntää lisävakuuksina uusia kohteita ostaessa. Mutta kun mietitään, että mikä ”buy and hold” -tyyppisen sijoittajan suurin huoli on, hintojen lasku ei mahdu ainakaan meidän ajatuksissa ensimmäisten kandidaattien kerhoon.

Katsotaanpa siis kassavirran komponentteja ja riskimielessä suurinta heilauttajaa:
  • Vuokrat – Kun sijoitusasunnot ovat yksiöitä hyviltä paikoilta, voinee olettaa vuokrausasteen pysyvän korkeana ja vuokrille lievästi nousevaa kehitystä. Vuokrat ovat nousseet vuosi vuodelta. Vuonna 2017 vuokrien nousu yksiöissä on ollut keskimäärin +2,6%. Ainoa suuri uhka vuokrille olisi erilaisten tukien massiivinen leikkaus, mutta sitä emme pidä todennäköisenä. Huono vuokralainen on myös riski vuokrille. Mitä useampia asuntoja omistaa, huonon vuokralaisen riski kokonaisuuden osalta pienenee oleellisesti ja toki omalla valinnalla voi tähän vaikuttaa merkittävästi.
  • Vastikkeet – Pääosin vastikkeet ovat olleet vakaalla, mutta onneksi pienellä nousu-uralla (keskimäärin +2.9% vuosina 2011-2016). Vastikkeet ovat noin 1/4 – 1/6 yksiöiden vuokrista eli pienikin vuokrien korotus kompensoi vastikkeen nousun. Vastikkeet eivät isossa kuvassa muodosta merkittävää riskiä.
  • Remontit – Kulujen suunta ja suuruus riippuu täysin sijoittajan asuntokannan iästä ja huoneistojen sekä yhtiöiden kunnosta. Jos sijoitukset ovat yhdessä ja samassa taloyhtiössä, riskikeskittymä on suuri. Hajautus tässäkin kunniaan.
  • Korot – Velkaisen sijoittajan suurin kassavirran heilauttaja. Tässä piilee meidänkin suurin yksittäinen riski kun vipua on rapiat 60%. Riskien hallinnan kannalta olemme suojanneet osan kiinteällä korolla ja olemme henkilökohtaisella puolella alkaneet lyhentää aiempaa enemmän. Puhtaasti omalla rahalla toimivan ei tarvitse tuumata koroista tuon taivaallista.
  • Verot – Yksittäinen sijoittaja ei voi vaikuttaa verotukseen kuin omistusmuodolla. Yhtiömuotoinen omistus antaa pienen verohyödyn, mutta tuo haastavamman ja kalliimman rahoituksen. Henkilökohtainen verotus 30%/34% on lähtökohtaisesti yhteisöveroa (20%) selvästi korkeampi ennen nostoja, mutta kun yhtiöstä nostaa rahoja, veroprosentti nousee varakkaallakin yhtiöllä 27,5-28,5 prosenttiin.

Johtopäätös: Palatkaamme otsikon kysymykseen. Hintojen muutos, olipa se pientä tai isoa, ylös tai alas, ei muuta kassavirtasijoittajan käytännön arkea. Arvonnousujen perässä juoksevan uniin uutiset hinnoista saattavat tullakin. Raju hintojen muutos voisi näkyä vuokrissa, mutta vuokrat joustavat vähemmän eli vuokratuotot uusille ostoksille paranisivat. Mutta toki isossa kuvassa paras kaikkien kannalta, että hinnat kehittyisivät maltillisesti ja positiivisesti. Olennaisinta on, että sijoittaja tiedostaa ottamansa riskit, ja tietää miten niihin voi varautua.

P.S.
Kirjamme viides painos myytiin juuri loppuun – 8 000 myytyä kirjaa eli 8 000 kertaa nöyrä kiitos!

Loppuunmyyty

 

 

6 Responses

  1. en_kerro sanoo:

    Meinaatko, että asuntojen hintojen lasku -30 % ei vaikuttaisi vuokriin (alentavasti) tai asuntojen takausarvoihin jonka kautta velkavivuttaneelta asuntosijoittajalle tulisi haasteeksi löytää lisätakauksia pankille?

    • Olli sanoo:

      Hei ”en_kerro”,
      Kiitos erittäin valideista kysymyksistä.
      Raju hintojen muutos, esim -30%, voisi näkyä vuokrissakin, kuten johtopäätöksessä tuli todettua, mutta emme usko että vuokrat tulisivat alas läheskään niin merkittävästi, jos juuri ollenkaan, riippuen asuntotyypistä. Tämä siitä syystä, että asuntojen hintoja todennäköisesti eniten heilauttava seikka eli korkotaso vaikuttaa suoraan omistajiin ja potentiaalisiin ostajiin, mutta ei juuri lainkaan vuokraajiin.
      Esimerkkinä Jyväskylä. Yksiöt keskustassa ovat kivunneet 100 000 euron tuntumaan ja lähiössä pyörivät 50 000 euron tuntumassa. Korkea korkotaso viilentäisi sijoittajakysyntää merkittävästi ja täten 70 000 euron hinnat keskustayksiöistä voisivat ehkä ollakin arkitodellisuutta. Sen sijaan vuokrat, jotka pyörivät 500 kahta puolen (meillä vuokrat keskimäärin 491 euroa käyttökorvauksineen) eivät laskisi 30% eli 350 euroon – emme näe sitä millään muotoa perusteltuna. Hintojen lasku, tapahtuipa se korkotason nousun myötä tai Ruotsista tulevan psykologisen pelon takia, ei vaikuta vuokrakysyntään suoraan. 22-vuotias opiskelija ei ole kummastakaan riippuvainen vaan tarvitsee hyvällä paikalla sijaitsevaa asuntoa edelleen. Emme kuitenkaan sano, että vuokrat yleensä olisivat täysin immuuneja hintojen laskulle, mutta epäilemme muutoksen olevan hyvissä yksiöissä erittäin lievä tai mitätön. Niinpä tukien leikkaus muodostaa suurimman riskin vuokrille. Toinen suuri riski vuokrien laskulle on ylitarjonta, joka johtuu suuresta rakentamismäärästä. Tämä on nähtävästi paikoin kaksioissa. Yksiöissä hyvä puoli on se, että Jyväskylän kaltaisessa kaupungissa niitä on ruutukaava-alueella yksinkertaisesti aivan liian vähän ja se on ajanut sekä vuokria että hintoja ylöspäin – hintoja vielä enemmän kuin vuokria.
      Mitä tulee kysymykseesi vakuuksien lisäpyynnöstä niin siinä olet oikeassa, että vakuusarvoihin se vaikuttaa. Mutta se ei käytännössä vaikutusta tavallisen asiansa hoitavan yksityisasiakkaan lainaan/lainoihin – firman puolella tilanne on eri. Nimittäin pankin on erittäin vaikea eräännyttää yksityishenkilön lainaa ainoastaan markkinaromahduksen takia. Asiakkaan hölmöily sen sijaan voi tähän johtaa. Hölmöilyllä tarkoitamme sitä, asiakkaan on täytynyt esim. valehdella vakuusarvot. Pääsääntöisesti yksityishenkilön lainan ehdoissa lukee, että ”mikäli vakuuden arvon aleneminen johtuu velallisen tai pantinomistajan toimenpiteistä, velallisen on lisättävä vakuutta tai lyhennettävä velkaa”. Ehdot ovat siis muuttuneet 90-luvun lamasta yksityishenkilöä suojaavampaan suuntaan. Yrityksien lainoissa pankkien muutosmahdollisuudet ovat suuremmat ja ns. ”margin call” on pääsääntöisesti mahdollinen.

  2. NIPPe sanoo:

    Nordeassa tuli uutta sijoitusasuntolainaa hakiessa esittää kassavirtalaskelma uudesta sijoitusasunnosta ja lisäksi kahdesta muustakin uuden lainan vakuutena olevasta sijoitusasunnosta. Mikäpä siinä, plussan puolella olisi ollut.
    Eipä taida olla paljoa kehumista uudiskohteiden 100000e-yksiöiden kassavirtalaskelmissa kun lainaa yksiössä saattaa olla 100% pankin omarahoitus-pikavippi-kikkailun avulla.
    100000e asuntoon joutuu omaa rahaa sijoittamaan 20 vuoden ajanjaksolla 50000e ja käypä hinta 20 vuoden kuluttua 50000e? Oliko viisasta sijoittaa 50000e 20 vuodeksi kun tuotto oli 0e? Rakenusfirma tosin sai voittoina sijoittajan “yhtiölainaverovähennysedut” jotka toki oli leivottuna alun alkaen uuden yksiön myyntihintaan.
    Nordeassa siis kassavirtalaskelma vaaditaan, tee laskelma jo etukäteen, 6 komponenttia yllä.

  3. Jaakko sanoo:

    Itse en väheksyisi vakuusarvojen alenemista. Jos samaan aikaan tuutataan rajusti uudistuotantoa markkinoille, kuten Jyväskylässä ollaan viime vuosikymmen tehty, saattaa seurauksena olla sijoittajan pelkäämä vuokratason lasku.
    Mitä esim.5-7 vuoden mittainen asuntojen hintojen alamäki tarkoittaisi? Vielä jos lasketeltaisiin 2-3%/a tahdissa? Tuohon päälle noussut korkotaso, niin siinä saa sijoittajan kassa sekä suhteet pankkiin olla kunnossa, että asuntosalkku pysyy pinnalla vaikeat vuodet.
    Näitä pohtii asuntosijoittaja, jonka omavaraisuusaste on karvan alle 40%, ja kokemusta 15 vuotta.

  4. Ville sanoo:

    Mitä olette mieltä potentiaalisesta kohteesta jossa on hyvä tuotto (7% tai jopa 8%) mutta julkisivuremontti tulossa jonka kustannus ei oletettavasti nosta asunnon arvoa vastaavasti? Eli onko järkeä ostaa kohdetta jossa on hyvä vuokratuotto mutta arvonnousua ei ole näköpiirissä tai oletan arvon jopa himan laskevan jollain aikavälillä?

    • Olli sanoo:

      Hei Ville,
      Kiitos kysymyksestä.

      Remonteista: Jos ostaa vanhan kohteen, on sen remontit laskettava karkealla tasolla mukaan, oli kyse sitten julkisivuremontista tai muusta vähän suuremmasta remontista. Eli jos mainitsemasi julkisivuremontti ja muutkin todennäköisesti eteen tulevat remontit seuraavan 10-20 vuoden jänteellä on diskontattu edes jollakin tasolla 7% vuokratuottoosi, niin silloin kyseessä voi olla ihan hyvä kohde. Mutta jos 7% vuokratuotto ei sisällä mitään remontteja ja kyseessä on esim. 70-luvun talo, suosittelen siirtymään seuraavan kohteen etsintään. (Muistutuksena vielä kaikille vuokratuoton kaava: ((vuokra-hoitovastike)*12 / (hinta*1,02 + remonttivara)). Jos haluaa konservatiivisen tavan, laskee yläkerran 11 kuukaudella niin saa tyhjien kuukausien tai about välittäjän palkkion verran puskuria laskelmaan.

      Paljon olemme mekin tuota pohtineet, että missä kulkee sopivan vuokratuoton ja potentiaalisen arvonnousun tasapaino. Nimittäin jos ostaa isolla velalla Helsingin suosituilta alueilta asunnon, vuokratuotto on alhainen, mutta arvonnousu ainakin tähän asti on ollut hyvä. Toisaalla saa 2-3-kertaisen vuokratuoton, mutta hinnat eivät ole liikkuneet mihinkään. Helsingin keskustakohde ei toimi isolla velkavivulla, joten sikäli ainakaan meillä ei ollut alkuvaiheessa edes järkeä lähteä sellaiseen: kassavirta kulujen ei olisi riittänyt lainojen lyhennyksiin. Tästä tullaankin siihen, että tilanne on hyvin yksilöllinen. Joka sopii yhdelle, ei sovi toiselle. Eurot, ajankäyttö, riskinsietokyky, osaaminen muutamia mainitakseni määrittävät pitkälti sopivaa sijoitusasuntoa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.