Kannattaako sijoitusasunto pitää vai vaihtaa parempaan?

Kannattaako sijoitusasunto pitää vai vaihtaa parempaan?

 

Onko tuttu tilanne: sinulla on hyvä sijoitusasunto, jonka vuokratuotto on markkinahinnalla 8 % ennen remontteja. Talo on vanha lähiökohde, johon on remontteja tiedossa. Asunnon vuokrattavuus ei ole timanttinen, mutta sen verran hyvä, että sen saa vuoden ympäri vuokrattua. Vähän kutkuttaisi vaihtaa asunto ”parempaan” eli lähempää keskustaa uudemmasta taloyhtiöstä (tai vanhemmasta, jossa putkiremontti on jo tehty).

Olemme parin asunnon osalta kyseisen dilemman ääressä. Vaihtaako ns. parempaan vai mennäkö vuosikausia samalla eteenpäin. Intuitiivisesti tuntuisi houkuttelevalta vaihtaa asuntoon, jossa on parempi vuokrattavuus, parempi jälleenmyytävyys, vähemmän remontteja tiedossa – toki vastapainona on korkeamman laadun vuoksi alhaisempi vuokratuotto. Mutta mitä luvut sanovat? Jokainen case on omalaatuinen, joten pohdimme tätä nyt yhden konkreettisen esimerkin kautta aidoin luvuin. Joka tapauksessa esimerkin kautta saat ideasta kiinni ja voit vaihtaa omat lukusi tilalle. Laskelmat ovat tehty ilman velkavipua helppouden vuoksi, koska se ei muuta eurojen eroa kohteiden välillä kun rahoitusehdot ovat samat.

 

 

 

 

 

 


Pitäminen on järkevää seuraavilla konservatiivisilla oletuksilla.  Toki varovaisten oletusten realisoituessa odotettua paremmin tuo plussaa pitämisen kannalta:

  • Vuokra nousee max vastikkeen verran
  • Remontit 10 teur per jokainen 10 vuotta, eli tässä tapauksessa lähes 300 eur per neliö (kyseessä 35-neliöinen yksiö)
  • Remontit eivät siirry hintaan
  • Käyttöaste 95% eli noin yksi tyhjä kuukausi joka toinen vuosi

Kääntäen, myynti on järkevämpää silloin, jos yksikin näistä skenaarioista toteutuisi:

  1. nykyiseen kohteeseen ei löydy kunnollisia vuokralaisia
  2. nykyisen kohteen remontit ovat yli 1 000 euroa neliöltä 30 vuodessa (35-neliöinen yksiö)
  3. uusi ostettava kohde nousee hinnassa yli 100 % 30 vuodessa vuokratuoton ollessa alussa n. 5 %

Paljon erilaisia oletuksia edelläolevien lisäksi olisi vielä voinut tehdä, mutta jotta tämä pysyi edes jotakuinkin järkevässä mitassa, mennään näillä. Mikäli tämän tekstin lisäksi sinun tekisi mieli kaapia lisää hunajaa purkin pohjalta, voidaan laskelmia jatkaa myöhemmin toisessa blogikirjoituksessa.

Johtopäätös tämän asunnon osalta:

Vaikka intuitiivisesti tekisi mieli myydä, ei se laskemien perusteella tunnu kannattavan. Vuokratuotto on niin hyvä. Välittömät kustannukset myymisestä ovat korkeat. Lähes samaan aikaan myynnin kanssa tehtävä osto ei mahdollista tässä markkina 8 % keskustakohteen löytämistä, joten sen perään ei voi kuin haikailla, mutta 6 % vuokratuottokin (ennen remontteja) on erittäin vaikea löytää. Arvonmuutoksella on toki iso vaikutus, mutta myyntiä puoltaisi vain erittäin rajut erot kahden kohteen välillä. On vaikea nähdä, että ostettavan asunnon hinta nousisi yli 150 % kun pito-kohteen arvonmuutos olisi samaan aikaan nolla, kun jälkimmäinenkin sijaitsee kasvukeskuksessa. Lisäksi on hieman liian ruusuista olettaa, että keskustakohteessa olisi remontit euroissa aina puolet lähiökohteen remonteista. Ensin tehdyllä 10 vuoden periodilla näin varmasti on, mutta 30v+ horisontilla se ei ole enää realistista.

Jos haluat oppia lisää asuntosijoittamisesta, suosittelemme lukemaan muitakin blogikirjoituksia. Joonas ja Olli myös voivat auttaa sinua pääsemään kiinni tuottoisaan asuntosijoittamiseen verkkovalmennusten avulla. Lue lisää verkkovalmennuksista tästä linkistä! 

 

 

2 Responses

  1. Ari Väisänen sanoo:

    Oleellistahan noissa laskelmissa on arvonnousu. Vuokratuottohan on aina suurempi jos tuottoprosentti on suurempi. Hyvä sijoittaja pyrkii myös etsimään kohteita, joissa remonttikulut ovat vähäisiä ja pitkällä aikavälillä niitä tulee toki kaikkiin kohteisiin. Kokonaistuoton kannalta on tärkeää pohtia, missä vaiheessa asunnosta tulee exit ja mikä on sen hetkinen asunnon arvo ja paljonko silloin on vuokraa kertynyt. Sille vanhalle asunnolekin on arvioitava arvonnousu tai lasku. Tuossa laskelmassa on otettu huomioon vanhan asunnon myyntivoittovero, mutta ei uuden asunnon myyntivoittoveroa, joka vielä heikentää noita lukuja.

  2. Olli sanoo:

    Hei Ari,

    Kiitos hyvistä pointeista! Eri skenaarioita voi rakentaa vaikka kuinka monta erilaista – tässä haluttiin nimenomaan ajatella, että “vanhan hinta ei nouse ja uuden, alemman vuokratuottokohteen hinta pitää nousta, jotta olisi edes jotakuinkin kilpailukykyinen”. Ja kysymys siis on, että kuinka paljon hinnan pitää nousta, että se kompensoi huonompaa vuokratuottoa.

    Olet oikeassa, että veroa ei ole huomioitu uuden asunnon kohdalla, koska veroja ei ole huomioitu myöskään pitokohteen vuokratulossa. Luvut ovat siis bruttolukuja ja täten vertailukelpoisia. Jos päättäisi vanhan kohteen myydä, myyntikohteen vero pitää toki huomioida, koska se on pois uutta ostettaessa. Näin päästään mahdollisimman vertailukelpoisille ja todellisille luvuille.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.