Känsät käteen ja turskaa taskuun

Känsät käteen ja turskaa taskuun

 

Saimme juuri maaliin ensimmäisen Osta, remontoi, myy -casen (ORM). Hommasta jäi viivan alle tekemisen ilo ja oppirahoiksi tuli tilin sijaan kolme tonnia miinusta. Miksi näin kävi?

Lähtötilanne

Olemme noin 15 vuotta tutkineet ja 10 vuotta käytännössä tehneet asuntosijoittamista Osta, vuokraa, vaurastu -periaatteella kuten blogista ja kirjasta on käynyt ilmi. Monta vuotta siinä rinnalla on ollut mielessä, haaveissa ja suunnitelmissa tehdä syrjähyppy. Hyppy toisenlaiseen strategiaan. Strategiaan, jossa on samoja lainalaisuuksia kuin perinteisessä leipälajissamme, mutta silti monta niin kriittistä asiaa, joissa voi mennä pieleen.

Kohde ja suunnitelma

Ostimme kuolinpesältä 45-neliöisen kaksion Jyväskylän keskustasta syksyllä 2017. Asunto oli erittäin huonossa kunnossa, joten se sopi täydellisesti meidän tarpeeseen. Lyhyesti sanottuna tarkoitus oli tehdä kaikki uusiksi. ORM-projektin vetäjäksi rekrysimme provikkapalkalla tutun kaverin. Remontti kilpailutettiin ja löysimme laadukkaan tekijän. Alussa kaikki eteni kuten piti. Läpimenoaika oli tarkoitus olla 3-4 kuukautta. Läpimenoaika tarkoittaa siis aikaikkunaa siitä, kun ostohetken muste on kuivunut siihen, kun rahat myynnistä on saatu tilille.

Pikakelauksella heinäkuuhun 2018. Läpimenoajaksi tuli 10 kuukautta ja suunnitellun 8-15 tuhannen euron tilin sijaan tuli 3 kiloa turskaa.

  

 

Casen virheet

Tyyppillisesti sanotaan, että tili tehdään ostettaessa. Toki voi todeta, että jos kohteen olisi saanut 20 000 euroa halvemmalla, niin se olisi auttanut. Mutta varsinainen virhe ei tullut siinä eikä edes myyntihinnassa. Kiinteistömaailma hoiti homman hyvin ja myyntihinta osui tavoitteeseemme (tarkkoja osto- ja myyntihintoja emme luottamuksellisista syistä voi avata tässä). Kolme suurinta kohtaa, joissa tuli harha-askelia:

  1. Remontin hinta – Remontti meni yli 10 000 euroa pitkäksi. Tuli yllättäviä töitä, joita ei etukäteen oltu ajateltu – ei urakoitsijan eikä meidän toimesta. Esimerkiksi kylpyhuone oli saneerattu 90-luvulla siten, että se oli tehty vanhan kylpyhuoneen päälle. Laattojen alta löytyi vielä toiset, alkuperäiset laatat. Lisäksi remontissa tuli kuluja, jotka luultiin kuuluvaksi urakkaan. Remontin sisältö oli epätarkasti sovittu. Laadusta ei kuitenkaan remontissa voi tinkiä. ORM-asunto pitää tehdä laadukkailla materiaaleilla ja remontin pitää olla täydellinen. Keskinkertaisuus vaikuttaa myytävyyteen ja myyntihintaan. Haluamme vain ja ainoastaan priimaa.
  2. Pohjaratkaisu – Asunto ei ollut lopulta kaksio vaan iso yksiö. Keittiön lisäksi oli kyllä teoriassa kaksi huonetta, mutta käytännössä oli yksi iso olohuone/makuuhuone ja tilava ruokailutila. Pohjaratkaisun muuttaminen selkeäksi kaksioksi olisi ollut liian kallis keikka. Se olisi vaatinut seinien kaatoa ja uusien rakentamista. Pohjaratkaisusta johtuen ostajakunta oli rajatumpi. Asunto ei toimi optimaalisesti kahdelle. Yhdelle asunto oli useimmiten liian iso ja/tai kallis. Tämä venytti myyntiaikaa suunnitellusta kuukaudesta-kahdesta seitsemään.
  3. Kulujen budjetointi – Teimme kolme skenaariota: a) perus, b) hyvä ja c) huono. Etenimme perusskenaarion mukaan, jossa läpimenoajaksi oli ajateltu 3-4 kuukautta. Perusskenaariossa oli kuitenkin liian optimistiset oletukset kulujen pienuudesta casen ”helppoudesta” ja läpimenoajasta johtuen. Täten suurimmat kuluerot budjetoituun olivat:
    1. Vastikkeet ja korot 2 600 euroa yli budjetin – Luonnollisesti myyntiajan venyessä vastikkeet ja bullet-lainan korot juoksivat koko ajan. Emme halunneet vuokrata asuntoa, koska sen jälkeen asuntoa ei olisi voinut markkinoida täysin remontoituna omaksi kodiksi jollekin.
    2. Stailauskulut 1 400 euroa yli budjetin – Ajattelimme, että selviämme pienellä budjetilla. Toisin kävi kun haimme sänkyä ja ruokapöytää myöden kiluja ja kaluja huoneistoon.
    3. Haitta-ainekartoitukset 1 200 euroa yli budjetin – Tiesimme varautua asbestikartoitukseen, mutta lopulta mittauksia tehtiin useampia, joista kertyy nopeasti laskua.

Joku varmasti miettii, että entäs se huono skenaario – mikä se olisi sitten ollut? Huonossa skenaariossa asuntoa ei saada myytyä ollenkaan vaan se vuokrataan. Huonossa skenaariossa laskemme, millaista vuokratuottoa ja kassavirtaa kohde tarjoaa sekä paljonko se sitoo pääomia, jos myynti ei lopulta onnistukaan. Lähdimme kuitenkin tässä tapauksessa siitä, että emme halua sitoa omaa pääomaa kiinni vaan haluamme uutta projektia putkeen, jolloin vuokraus ja kohteen pito ei ollut lopulta käytännössä edes vaihtoehto.

 

 

Tarinan opetus

Eräs ystävämme, jolla on ORM-projekteista kokemusta, sanoi yllä olevan kuultuaan pilke silmäkulmassa: ”Nyt käytännössä näitte, että ei se mene niin helposti kuin kaupungilla puhutaan”. Toden totta. Käsi virheen merkiksi ylös ja katse peiliin. Virheistä ja oppirahoista huolimatta, tai ehkäpä juuri niiden vuoksi, olemme nyt viisaampia kuinka ensi kerralla toimimme. Viisi kantavaa ohjenuoraa seuraavaa projektia varten:

 

  1. Tarjoa vielä rohkeammin. Jokaisella on oikeus pyytää asunnostaan mitä haluaa. Jokaisella on myös oikeus tarjota, mitä haluaa. Jollakin voi olla taloudellinen ongelma toisaalla, johon tarvitsee pikaisesti rahaa tai liikaa löysää rahaa ja akuutti tarve päästä asunnosta eroon. Jos saamme kaupat sovittua, silloinhan se on molemmille hyväksi. Siispä alhaisia tarjouksia rohkeasti sisään. Alhaisen ostohinnan kautta laskelmiin tulee enemmän pelivaraa. Ensimmäisessä projektissa tekemisen halu oli kova, jolloin katelaskelman viimeinen rivi oli liian ohut.
  2. Kohderyhmä. Asunnon kohderyhmän tulee olla riittävän laaja. Ei pienen asiakassegmentin deluxe-asunto vaan sellainen, joka sopii monelle ja moneen makuun. Pohjaratkaisulla on iso merkitys.
  3. Remontin hinta. Remontin sisällön ja hinnan sopimisessa tulee olla spartalaisen särmä. Yllättäviin lisätöihin tulee varautua budjetissa, sillä yllätyksiä ilmaantuu aina.
  4. Läpimenoaika. Jatkossa teemme laskelmat 6 ja 12 kuukauden läpimenoajalla.
  5. Kulujen budjetointi. Laskelmiin ympätään monelle eri kuluriville enemmän euroja, jotta case kestää myrskyt ja merivedetkin. Käytäntö yllättäköön ensi kerralla positiivisesti.

Halvalla ostaminen on helpommin sanottu kuin tehty. Jos kriteerit vääntää liian tiukiksi, ei löydä ikinä mitään ostettavaa. Mutta mieluummin on tekemättä ollenkaan kuin tekee pienellä pelivaralla, jolloin yllätyksien sattuessa jää vain känsät käteen ja turskaa taskuun. Kerran tätäkin voi tehdä tekemisen ilosta ja oppirahojen vuoksi, mutta toista samankaltaista tulosta emme halua tehdä.

Tunnemme monia, jotka ovat tehneet ORM-projekteja tai jotka ovat haaveilleet niistä. Haluamme tämän konkreettisen kokemuksen kautta tuoda esille avoimesti virheet, jotka teimme, jotta muut voisivat oppia niistä. Onnea ja menestystä matkaan!

 

 

6 Responses

  1. Hieno juttu, kun jaatte myös näitä “oppiraha -kokemuksia”. Niitä kun tulee jokaiselle, mutta tiedon ja kokemuksen myötä voi osan virhearvioinneista suitsia pienemmiksi. Enemmän ja isompia kuvia olisin kaivannut tästä kohteesta. Äkkiä katsottuna tulee mieleen, että jotain wow -faktoria ois voinut olla enemmän väliaikaisen stailauksen sijaan.
    ORM -kuviossa kun on kyseessä montaa liikkuvaa tekijää niin on toki enemmän kuin todennäköiset mahkut, että kaikki suunnitelmat, aikataulut ja budjetit (tai ainakaan joku niistä) eivät pidä kutiaan. Omilla tämän kesän remonttisavotoilla on tullut huomattua se, että omalla työllä pystyy onneksi jonkin verran hallitsemaan kulukuria ja esim. ottamalla itse nuo asbestinäytteet säästää myös lähes puolet firmojen hintoihin verrattuna. Mutta koska kaikkia kuvioon liittyviä osatekijöitä ei pysty täysin hallitsemaan niin on hyväksyttävä riskit, mitä hommaan liittyy.
    Hyötynä jokaisesta projektista on se, että ainakin osaaminen ja ymmärrys (etenkin niistä riskeistä ja virhearvioista) kasvaa. Ja sitä myöten seuraava projekti meneekin jo todennäköisemmin maaliin. Yleisin kämmi tosiaan lienee se, että ajattelee homman nopeammaksi, helpommaksi ja halvemmaksi kuin mitä todellisuus sitten onkaan. On huomattu 🙂

    • Olli sanoo:

      Kiitos Rosita kommentista. Lisätään pari kuvaa. Mainitsemaasi wow-faktoria olisi saanut olla enemmän, olet oikeassa. Stailauskin tulee tehdä jatkossa vielä laadukkaammin, jos haluaa nopean myytävyyden ja huippuhinnan. Mutta taloudellisesti case kaatui käsistä karanneisiin kuluihin.

  2. Talonvahti sanoo:

    Hatunnosto tällaisista jutuista, jotka tuovat realistisesti esiin asuntosijoittamisen negatiivisempiakin puolia!
    Epäonniset vuokralaisvalinnat, yllättävät remontit, tyhjät kuukaudet ym. kuitenkin saattavat tulla jossain kohdassa eteen kaikille.
    Lisäksi tuntuu että erilaisten asioiden flippaamiseen keskittyvät tv-sarjat ovat todella yleisiä nykyään ja saattavat antaa hiukan ruusuisen kuvan – oli sitten kyseessä autojen, antiikin tai asuntojen liikuttelu.

    • Olli sanoo:

      Kiitos kommentista Talonvahti. Se on juuri näin. Ohjelmissa asiat näyttävät paljon helpommilta. Mutta yksikin itse tehty keikka antaa uskomattoman paljon oppia. Nälkä seuraavan tekemiseen on jo kova, mutta maltti täytyy pitää mielessä. Ja erittäin konservatiiviset laskelmat.

  3. Antti sanoo:

    Ymmärsinkö oikein että ostitte remontin ulkopuoliselta? Saako udella mikä oli lopullinen työn hinta (ilman materiaaleja) tässä tapauksessa? Itse olen flippikohteissa tehnyt aina työn itse (lukuunottamatta märkätiloja – ei lupia) ja päässyt näin hyviin tuottoihin. Tuntipalkkaa en laske koska projektit menee iltahommina päivätyön ohella eikä ne ole pois muista ns tuntihommista.

    Kaksi edellistä projektiani lyhyesti:
    Kaksio, 95K osto, 129K myynti, remonttiaika 2kk. (rappukäytävässä ostettu oman taloyhtiön asukkaalta todella edullisesti – tuuria)
    Kaksio, 87K osto, 105K myynti, remonttiaika 3kk.

    Arvot on siis noussu 18-34K. Tuosta materiaalit, vastikkeet, verot ymym. pois niin kivat taskurahat saa. TODELLA vaikea ollut näitäkään paria edellistä löytää, joten jos itse teettäisin työn toisella niin en löytäisi kyllä kaupungistani yhtään ainutta kohdetta. Ei vaan riittäs tuottovaade.

    • Olli sanoo:

      Kiitos Antti kysymyksestä. Koko remontti sis timpuri, putkari, sähkäri ja kaikkine materiaaleineen kustansi noin 30k. Olemme teorian, omien ja muiden kokemusten kautta tulleet siihen tulokseen, että Jyväskylän kaltainen “edullinen” markkina ei ole oikea paikka tehdä ORM:ää. Mitä suuremmat asuntojen hinnat, sitä helpommin remontin saa leivottua projektin sisään.

      Karkea esimerkki: Jos peruskuntoinen kaksio maksaa jossain 100k ja Helsingissä 300k, on remontin suhteellinen osuus tuolla 30k:lla (toki hinta meni pitkäksi, mutta toimii tässä esimerkinomaisesti) ensimmäisessä kaupungissa 30% ja Helsingissä 10%. Toki Helsingissä on remontin hinta ei ole 1,0x pienen kaupungin hintaan, vaan siihen täytyy laskea Helsinki-lisää, mutta silti remontti uppoaa paremmin kokonaisuuteen kalliissa markkinassa. Lisäksi Helsingin kantakaupungissa on enemmän hyvin maksavaa ja erittäin laadukasta remontoitua kotia haluavaa ostajakuntaa kuin vaikkapa Jyväskylässä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.