Keskiarvo ei kerro juuri mitään

Keskiarvo ei kerro juuri mitään

 

Asuntojen hinnoista puhutaan uutisissa tyyliin ”Edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat pysyivät koko maassa lähes ennallaan”. Tuo uutinen kuuluu kategoriaan ’Thanks for nothing’. Jos aluejakoa on mainittu, tehdään se usein pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välille. Samainen uutinen jatkaa täten: ”Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat huhtikuussa 3,2 prosenttia, kun taas muualla maassa ne laskivat 3,2 prosenttia edellisvuodesta.” (Lähde: Tilastokeskus 29.5.2018)

Tässä lisäksi asuntojen kehitys isossa kuvassa vuonna 2017:

  1. Asuntojen hinnat Suomessa +0,9%
    • Kerrostaloasuntojen hinnat Suomessa +1,6%
      • Kerrostaloasunnot Pk-seutu +3,7% / Muu Suomi +0,6%

Tässä ei sinänsä ole mitään vikaa. Faktojahan nuo ovat. Paitsi jutussa on se vika, että iso kuva ei kerro juuri mitään. Keskiarvo tasaa ääripäät. Sama kuin upottaisit toisen jalkasi jääkylmään veteen ja toisen ketaran kuumaan kippoon. Keskimäärin on mukavan lämmin.

Tilastojen harha asuntojen hintojen muutoksessa

Niinpä teimme esimerkin Jyväskylän tasolta, miksi ison kuvan tilastot ovat melkoista höttöä ja alueellisella perehtymisellä on suuresti merkitystä. Jos mahdollista, lukuja tulee katsoa tarkemmin tekijöiden avulla, jotka vaikuttavat oleellisesti hintojen kehitykseen. Seuraavista kolmesta saa tilastodataa julkisesti ja ilmaiseksi:

1) sijainti kaupungin sisällä – on aivan eri asia puhutaanko pelipaikoista vai perähikiästä.
2) asuntotyyppi (yksiöt, kaksiot, kolmiot+, rivitalot) – kysyntä on täysin erilaista keskustayksiölle kuin palveluista riisutun alueen kolmiolle.
3) rakennusvuosi – vanhoissa hinnat nousevat tyyppillisesti enemmän kuin uusissa; tämä pääosin siitä syystä, että uudessa korkea hinta pitää jo sisällään lähivuosien remonttihuolettomuuden / olemattoman remonttivaran.

Käytännössä sijainti kaupungin sisällä tarkoittaa jakoa postinumeroittain. Jätimme rakennusvuoden tässä seurannassa pois, koska otoskoko tippuu liian pieneksi, jos dataa pilkkoo liian pieniksi palasiksi eikä tällöin saa luotettavaa kuvaa. Lisäksi pidempi aikahorisontti antaa paljon paremman perspektiivin kuin yksi vuosi, joten teimme vertailua 2010-luvulla eli 2017 hinnat versus 2010 hinnat postinumeroittain ja asuntotyypeittäin.

Jyväskylän top 10 – 2017 vs 2010, kaikkiaan 66 datapisteestä (postinumero & asuntotyyppi)

 

Keskusta 40100, yksiöt                                                      +45%

Kortepohja 40740, yksiöt                                                   +37%

Lohikoski / Ritoniemi 40250, kolmiot+                               +36%

Pappilanrinne / Pappilanvuori 40270, kolmiot+                 +33%

Taulumäki / Mannila 40200, yksiöt                                    +32%

Mäki-Matti 40700, kaksiot                                                 +32%

Mattilanpelto 40600, yksiöt                                               +31%

Kortepohja 40740, rivitalot                                                +29%

Halssila 40400, kaksiot                                                     +29%

Nisula 40720, yksiöt                                                         +29%

 

Huom! Keskiarvo                                                           +6%

 

 

Jyväskylän bottom 10 – 2017 vs 2010

 

Tikkakoski 41160, kolmiot+                                        -33%

Vuoritsalo 40820, kaksiot                                           -25%

Jyskä 40420, kaksiot                                                 -24%

Vuoritsalo 40820, kolmiot+                                        -22%

Tikkakoski 41160, kolmiot+                                        -21%

Vaajakoski 40800, kolmiot+                                       -20%

Säynätsalo 40900, kaksiot                                        -19%

Huhtasuo 40340, kolmiot+                                        -17%

Huhtasuo 40340, rivitalot                                          -17%

Keltinmäki 40640, kaksiot                                         -14%

 

Jokaisessa tilastossa on omat haasteensa. Joko data on liian suuresta heterogeenisesta joukosta, jolloin yksi muutosluku ei kerro oikeasti juuri mitään. Kuten huomasimme, asuntojen hinnoissa muutokset ovat isossa joukossa pieniä prosenttilukuja. Menestyvät ja surkeat alueet tasaavat toisiaan. Mitä tarkempaan dataan pureudutaan, otoskoko pienenee, joka voi aiheuttaa pientä, välillä isoakin, vääristymää yhteen yksittäiseen lukuun. Silti erot tulevat paremmin tarkemmassa datassa esiin.

Johtopäätös:

Aluetuntemus rules! Jyväskylänkin kohdalla havaitaan hyvin, että on alueita ja asuntotyyppejä, jotka eivät vaan kiinnosta – ja päinvastoin – ja tulos näkyy hinnoissa. Kärkikahinoissa on keskustan ja sen lähiseudun yksiöt sekä hyvien alueiden ja palveluiden äärellä olevat isommat asunnot. Yksiöitä ei bottom 10:stä löydy yhtään. Asuntomarkkinassa isoja hintoja ajavilla alueellisilla tekijöillä on ollut taipumusta jatkua. Eli hyvät alueet ovat jatkaneet entistä suositumpina ja päinvastoin. Aina ei voi osua täysin oikein, mutta oleellista asuntosijoittajalle on osata olla keskiarvon paremmalla puolella. Se taas vaatii aluetuntemusta ja osaamista, että millaiset asunnot ostajia ja vuokralaisia kiinnostavat.

  1. Jyväskylä
    • yksiöt +0,2%
    • kaksiot +4,1%
    • kolmiot +4,6%

 

 

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.