Keskusta vai laitakaupunki?

Keskusta vai laitakaupunki?

Kannattaako sijoittajan suosia kaupunkien ydinkeskustoja vai voiko laitakaupungilta löytää houkuttelevia kohteita?

Kysymys on oikeastaan sitä olennaisempi, mitä suuremmassa kaupungissa toimit. Jo yksinkertaisesti sen takia, että keskustayksiöitä ei ole tarpeeksi kaikille halukkaille – ja tämä koskee niin asunnon ostajia kuin vuokralaisia. Katsomalla puhtaasti vuokratuottoprosenttia, pääset laitakaupungilla parempaan tuottoon kuin keskustassa. Tässä piilee kuitenkin vaaransa.

Keskusta-asunnon ehdoton hyvä puoli on, että vuokraus on pomminvarmaa. Asuntoon löytyy helposti jo puskaradion kautta uusi asukas. Vaihtoehtoisesti laittamalla ilmoituksen nettiin, saat hetkessä useita yhteydenottoja, joista voit valita parhaalta vaikuttavan vuokralaisen asuntoosi. Tämä tarkoittaa myös sitä, että tyhjiä kuukausia ei käytännössä tule. Vuokralaiset ovat keskustassa tyypillisesti opiskelijoita, jotka ovat hyviä maksamaan vuokransa. Et siis todennäköisesti joudu soittelemaan maksamattomien vuokrien perään tai tekemään minkäänlaisia häätötoimenpiteitä.

Laitakaupungilla peli muuttuu. Toki on olemassa alueita keskustan ulkopuolellakin, joissa opiskelijat tykkäävät asua. Tällaisia ovat ainakin oppilaitosten läheisyydessä sijaitsevat paikat tai ylioppilaskylän läheisyys. Nämä seikat ovat kuitenkin hyvin kaupunkikohtaisia, joten selvitä faktat ennen asunnon ostoa. Keskustan ulkopuolella vuokraisäntä saa olla vuokralaisvalinnassaan tarkempi kuin keskustayksiötä vuokratessa. Joukkoon mahtuu enemmän työssäkäyviä ja erilaisissa elämäntilanteissa olevia vuokralaisehdokkaita. Kokemuksemme mukaan yllättävän monella on luottotiedoissa jotain hämminkiä. Tilannehan on käytännössä se, että keskustayksiöt menevät ihmisille, joilla on asiat kunnossa. Mutta on muistettava, että on paljon tunnollisesti asiansa hoitavia ihmisiä, jotka etsivät yksiötä keskustan ulkopuolelta. Syystä tai toisesta he eivät halua kaupungin ytimeen.

Ensinnäkin, kun vuokraat asuntoa hieman syrjempää, yksiöt ovat yleensä väljempiä. Asuntoa ostaessa kannattaa kiinnittää huomiota asioihin, kuten onko kylpyhuoneessa pesukoneliitäntää, onko asunnossa parveketta ja saako taloyhtiöstä autopaikan. Vuokralaisilla on mahdollisuus vaatia asumiseltaan hieman korkeampaa tasoa ja toisaalta vuokratasot ovat matalampia eli samalla rahalla tai jopa halvemmalla saa enemmän neliöitä ja lisää asumismukavuutta.

Remonttikulujen suhteen on syytä olla erittäin tarkkana. Syrjemmässä asuntojen neliöhinnat ja -vuokrat laskevat. Tämä tarkoittaa, että remonttikulut rasittavat tuottoa paljon enemmän kuin keskustassa. Hulppea kahdeksan prosentin tuotto saattaakin jäädä samaksi kuin keskustayksiön tai jopa alle, kun lasket remonttiarviot realistisesti. Toisaalta asuntokanta saattaa olla uudempaa, joten remontin tarve voi ainakin omistuksen alussa olla keskustan 60-lukulaista taloa vähäisempi.

Tarkastellaan asiaa vuokratuoton näkökulmasta. Kuinka paljon parempi tuotto itse asiassa on ja mitä se tarkoittaa sijoittajalle käytännössä. Laskennallisesti saatat hyvinkin löytää laitakaupungilta kohteen, jossa tuotto on 8 % tai yli, mutta remonttivaralla laskettuna tuotto väistämättä putoaa. Oletetaan, että keskustayksiön vuokratuotto on 6 % ja syrjemmällä sijaitsevan yksiön 7 % – molemmissa kohteissa luonnollisesti remonttivaralla laskettuna.  Oletukset ovat karkeita, sillä kaikkia remontteja ei millään voi ennakoida eikä voi myöskään sanoa, mihin asuntoon sattuu se onneton vuokralainen, joka jättää kaiken maksamatta ja vielä rikkoo asunnon läksiäislahjaksi. Laskemalla saa kuitenkin hyvän kuvan siitä, mitä pienellä lisävaivalla ja riskinotolla voi saavuttaa. Vanha viisaushan pätee myös asuntosijoittajalle eli riski ja tuotto kulkevat käsi kädessä.

Oletetaan lisäksi, että omaa rahaa laitetaan 30 % hankintahinnasta ja pankki rahoittaa loppuosan. 3 % korolla laskettuna oman pääoman tuotto keskustakohteessa korkojen ja verojen jälkeen on n. 8,5 % ja laitakaupungilla 10,7 %. 6 % korolla laskettuna summat muuttuvat niin, että keskustayksiö tuottaa 3,9 % ja syrjemmällä päästään edelleen melko mukavaan 6,1 %:iin. Nämä luvut ovat siis omalle pääomalle laskettuna.

Sama euroina: tuottoero laitakaupungin asunnon hyväksi 10 vuoden aikana 50 000 euron omalle pääomalle laskettuna on 11 000 euroa. Näissä luvuissa ei ole huomioitu asunnon arvonmuutosta. Tämä on laskettu helppouden vuoksi niin, että pitäisit vuokratuotot nollakorkoisella tilillä. Todellisuudessa tuottoero suurenee entisestään, jos pidät vuokratuotot hyväkorkoisella tilillä tai sijoitat tienatut vuokratuotot uudelleen asuntoihin tai muihin sijoituskohteisiin.

Kuten huomaat, prosenttiyksikön lisätuotto tekee vuosien saatossa ihmeitä. Ei siis pidä vähätellä saamaasi lisätuottoa.

Johtopäätös: Hajauta salkkuasi. Osta sekä keskustayksiöitä että harkiten myös syrjemmässä sijaitsevia asuntoja. Laske tuotot tarkkaan ja ole realistinen remonttiarvioissasi. Oikein tehtynä syrjemmältä ostettu asunto parantaa salkkusi tuottoa merkittävästi.

Tuottavin terveisin,

Olli ja Joonas

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.