Mikä asuntosijoittamisessa viehättää?

Rehellisyyden nimissä emme sijoittaisi asuntoihin, jos laji tarjoaisi 4-6 prosentin tuottoa. Se ei meitä saa tarttumaan koukkuun. Mikä lajista sitten tekee kiinnostavan? Mikä saa meidät vuodesta toiseen pysymään kiinnostuneina asuntomarkkinan perkaamisesta, kohteiden neuvottelemisesta, rahoittamisesta, vuokraamisesta ja niin – myös niistä vähemmän kivoista, mutta harvinaisemmista asioista, kuten vesivahingoista tai maksamattomista vuokrista? Miksi olemme nielaisseet syötin vapoineen päivineen?

Iso osa asuntobisnestä on yksi maaginen sana: velkavipu. Jos velkavipua ei voisi käyttää, olisimme pysyneet kokonaan osakemarkkinalla, jossa on myös hyvät tuotot pitkällä aikavälillä. Nyt pääosa sijoituksistamme on asunnoissa. On ollut ja tulee hyvin todennäköisesti olemaan.

Kuva: velkavivun idea

Otetaanpa konkreettisina esimerkkeinä vaikka kolme ostamaamme kohdetta viime vuosilta, yksi jokaiselta vuodelta, 2016-2018.

Esimerkki 1 Keravalta: uusi 28m2 yksiö

  • Velaton hinta 104 900 € + tontin lunastus jälkikäteen 11 000 € = 115 900 €
  • Varainsiirtovero 2098 €
  • Hoitovastike 97 €/kk
  • Vuokra 635 €/kk
  • Vuokratuotto 5,5 %
  • 500 metriä juna-asemalle
  • Matka-aika Helsinkiin noin 30 minuuttia

 Esimerkki 2 Jyväskylästä: vanhasta 1960-luvun talosta 21 m2 yksiö

  • Velaton hinta 80 200 €
  • Remonttivara 20 000 €, josta 15 000€ on oston jälkeen suunnitellusti mennyt linjasaneeraukseen
  • Varainsiirtovero 1 604 €
  • Hoitovastike 59 €/kk
  • Vuokra 545 €/kk
  • Vuokratuotto 5,7 %
  • Hyvä sijainti lähellä yliopistoa ja keskustaa

Esimerkki 3: 1990-luvun talosta Helsingistä 32 m2 yksiö

  • Velaton hinta 194 500 €
  • Remonttivara 10 000 €
  • Varainsiirtovero 3 890€
  • Hoitovastike 165 €/kk
  • Vuokra 575 €/kk -> 825 €/kk
  • Vuokratuotto 2,4 % -> 3,8 %
  • Erinomainen sijainti Sörnäisissä palveluiden ja liikenneyhteyksien äärellä

Vuokratuotot liikkuvat aiemmin mainitun 4-6 prosentin tuntumassa, mutta miltä tuotto näyttääkään kun se kaikkien kulujen jälkeen suhteutetaan omalle likoon laitetulle rahalle?

Velkavipu on karkeasti 70% tasolla kaikissa kolmessa kohteessa ja näin ollen kulujen, korkojen ja verojen jälkeen tuotot ovat Keravan ja Jyväskylän kohteessa 14%:n ja Helsingissä 8%:n tasoa (detaljit alla taulukossa). Tämä ei siis pidä oletusta arvonnoususta – ei toki myöskään arvonlaskusta. Puhdas taskuun jäävä kassavirta ja lyhennysten tuoma varallisuuden kasvu jaettuna itse maksetulla omalla pääomalla.

Monta muutakin oletusta laskelmat luonnollisesti sisältävät, joten tässä ao taulukon osa oletuksista ja niihin reflektointia, joita voit peilata omiin nykyisiin lukuihisi tai tuleviin suunnitelmiisi:

  • Vuokrausaste 100%: Se on ollut koko 2010-luvun meillä yli 95%. Vuonna 2018 se oli 98,3% ja 99% vuonna 2017. Ao:n kaltaisissa kohteissa vuokrausaste on ollut joka vuosi yli 99%.
  • Korko 1,5%: Maksamme henkilökohtaisella puolella vähemmän, mutta firmana maksamme 12kk euriborin päälle 1,5% marginaalia. 15v kiinteästä korosta maksamme henkkoht puolella 2,25 %:n kokonaiskorkoa. Sama 1,5% korko on oletettu kaikille yhtiölainoille, jotka tosiasiassa on tällä hetkellä useimmiten alempia ja pitkällä aikavälillä tulevaisuudessa todennäköisesti korkeampia.
  • Verot 30%: Firman puolella maksamme luonnollisesti 20% yhteisöveroa ja henkilökohtaisesti vero on jossain 30-34% välissä. Veroero on merkittävä, varsinkin kun vuokrakassavirtaa emme tarvitse päivittäiseen elämiseen, joten painopisteemme on yhä enemmän siirtymässä yhtiömuotoiseen omistukseen huolimatta kalliimmasta lainarahasta.
  • Remonteilla on iso merkitys tuottoon. Esim Keravan ja Helsingin kohteissa niitä ei ole nyt päällä, mutta Jyväskylän kohteen tuottoa alentaa kassavirtaa syövä linjasaneeraukseen otettu yhtiölaina korkoineen.
  • Tuottohan ei aina pysy tuolla tasolla, vaan kun lainat lyhenee eli velkavipu laskee, oman pääoman tuotto laskee. Näin ollen varallisuuden kasvua eli vakuuksia kannattaa hyödyntää uusien asuntojen ostossa, mikäli haluaa pitää tuottoprosentit ja varallisuuden kasvuvauhdin hyvänä.

Pääosa kohteistamme on näitä Keravan ja Jyväskylän asuntojen tyyppisiä ”kassavirtakohteita”. Nämä 14% hamppeilla tällä hetkellä olevat tuotot ovat ainakin meidän mielestä niin hyviä, että mielellään pidämme vuodesta toiseen vipua kohtuullisen korkealla. Korkojen nousu aikanaan tullee pudottamaan tuottoja, mutta tuotot pysyvät silti hyvinä kuten ao taulukosta voi huomata. Korkojen nousun varalta olemme osin suojanneet sitä kiinteällä korolla ja pääosin pidämme mieluummin puskureita käteisenä sekä muissa sijoituksissa kuin lähtisimme koko ajan hanakasti lainoja lyhentämään. Jos korkojen nousu pelottaa, voi itsensä suojata korkojen nousulta ja silti saada 2-2,5% kiinteällä kokonaiskorolla erittäin hyvät tuotot.

Yllä olevasta taulukosta voi huomata myös, miksi meidän salkun kohteista tätä yhtä lukuunottamatta kaikki on muualla kuin Helsingissä. Ensinnäkin sijoittaminen olisi hankalaa, jos kaikissa kohteissa kassavirta olisi pakkasella joka kuukausi. Mitä enemmän tällaisia kohteita, siitä suuremman loven kuukausittain salkku tekisi palkkatuloon. Toisekseen 1-3 asuntoa ei mielestämme ole hajautettu sijoitusomaisuus, joten aikanaan kun lähdimme lajin pariin, paitsi kassavirran, niin myös hajatuksen takia oli pakko pienet eurot lähteä kasvattamaan useamman kohteen turvin pienemmistä kaupungeista. Nyt on voinut siirtyä pieneltä kylältä isolle kirkolle, kun on kertynyt useampi asunto.

Yhteenveto:
Meidän mielestä asuntosijoittaminen järkevällä velkavivulla ja riskit huomioiden on hyvä omaisuuslaji. Kasvava asuntotarjonta voi tuoda vuokraukseen paikoin väliaikaisia haasteita, mutta pitkällä aikavälillä erinomaisen sijainnin (1) oikean kokoiset (2) ja hyväkuntoiset asunnot (3) järkevästi hinnoiteltuna (4) on paras rokote ohimeneviä tauteja vastaan. Nimenomaan nuo neljä yhdessä cocktailina tarjoavat parhaan suojan, vaikka markkina yskisi oikein kunnolla. Isoissa kasvukeskuksissa asuntosijoittaminen järkevästi tehtynä toimii. Pienillä kuolevilla paikkakunnilla laji on kuin pesäpalloa. Ajolähtö päällä. Pakko lyödä hyvin, muuten kärähtää.

Velkavipu ei toki ole ainoa syymme sijoittaa asuntoihin. Toinen vastaus otsikon kysymykseen on, että olemme vain peevelin kiinnostuneita asunnoista. Miksi – sitä emme osaa yksiselitteisesti kertoa. Kai se on joku vinouma aivoissa 😉 Disclaimerina pitää sanoa, että asuntosijoittamiseen liittyvä vaiva ja velkavipu eivät todellakaan sovi kaikille. Jokainen tavallaan. ”Antaa kaikkien kukkien kukkia”, kuten Ollin anoppi usein sanoo. Meidän ajatuksista voi ottaa parhaita paloja omaan toimintaan, virheistä voi oppia tai vastaavasti tehdä aivan toisella tavalla. Ennen kaikkea toivomme meidän avointen ja rehellisten kokemusten tuovan sinulle ideoita omaan toimintaasi.

Jos tykkäsit tästä tekstistä, muistathan liittyä sisäpiiriin ellet kuulu jo siihen.

Haluaisitko sinäkin vaurastua asuntosijoittamisella?

Asuntosijoittajagurut Joonas Orava ja Olli Turunen ovat sijoittaneet asuntoihin yli vuosikymmenen ja omistavat lukuisia sijoitusasuntoja. Nyt Joonas ja Olli valmentavat asuntosijoittajia ja tarjoavat uusimmat neuvot ja työkalut myös sinun käyttöösi!

TUTUSTU VERKKOVALMENNUKSEEN

Yksi vastaus

  1. Nippe sanoo:

    (1) oikean kokoiset (2) ja hyväkuntoiset asunnot (3) järkevästi hinnoiteltuna (4) on paras rokote ohimeneviä tauteja vastaan.

    Ja vielä viides kohta: (5) Älä käytä vuokravälittäjää. Turhia kuluja ja viivytyksiä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.