Omistukset henkilökohtaisesti vai osakeyhtiön kautta?

Omistukset henkilökohtaisesti vai osakeyhtiön kautta?

Suomalaiset omistavat sijoitusasuntonsa tyypillisesti henkilökohtaisesti eivätkä osakeyhtiön kautta. Yksityishenkilönä omistaminen on järkevämpää useimmiten seuraavista syistä:

  • Ei kirjanpitokuluja: osakeyhtiön täytyy tehdä tilinpäätös, josta ei toki aiheudu kuluja, jos sen osaa tehdä itse, mutta useimmiten se kannattaa teettää ammattilaisella.
  • Helpompi saada lainaa: Yksityishenkilöltä pankissa katsotaan tulot ja menot sekä varat ja velat. Yhtiöltä pyydetään samat asiat, mutta mikäli yhtiön historia on vielä nuori tai se on vasta perusteilla, lähtökohtaisesti lainaa on vaikeampi saada samassa suhteessa, esimerkiksi 70 % asunnon arvosta.
  • Lainaraha edullisempaa: Korko on hinta riskistä. Pankit laskevat osakeyhtiölle suuremman riskin ja täten raha on kalliimpaa. Konkreettisena esimerkkinä voimme kertoa, että meidän ottaessa samasta pankista samaan aikaan lainaa sekä henkilökohtaisesti että yhtiönä, marginaalit olivat 1,35 % ja 1,75 %.
  • Yksinkertainen verotus: Yksityishenkilön verotus on simppeli. Vuokratulosta vastikkeiden, korkojen ja muiden asuntosijoituksiin liittyvien kulujen jälkeen veroa menee 30 prosenttia. Mikäli vuokratulot ja myyntivoitot ovat kalenterivuodessa yli 50 000 euroa, vero on ylittävältä osuudelta 32 prosenttia. Yhtiön puolella asia on kimurantimpi. Ensin osakeyhtiö maksaa tuloksesta veroa 24 prosenttia. Jos rahat haluaa nostaa ulos yhtiöstä, kannattaa se nostaa osinkona. Kaksinkertaisen verotuksen estämiseksi ja yrittäjyyttä suosiakseen hallitus on mahdollistanut verottomat osingot tietyin ehdoin. Verotonta osinkoa voi saada listaamattomista yhtiöistä maksimissaan yhdeksän prosenttia yhtiön nettovarallisuudesta (varat – velat), kuitenkin maksimissaan 60 000 euroa. Käytännössä siis verottomat osingot ovat mahdollisia varakkaille yrityksille.

Hallitus on parhaillaan työstämässä verotukseen muutoksia kaikin puolin. Samalla kun yhteisövero laskee näillä näkymin 20 prosenttiin, osinkojen verotus listaamattomista yhtiöistä kiristyy. Viime viikkoina poliittinen kädenvääntö ja keskustelu mediassa ovat olleet kovaa, josta seurasikin muutoksia alkuperäiseen kehysriihen ehdotukseen osinkojen verotuksesta. Muutokset verotuksessa eivät ole tämän kerran varsinainen aihe, joten palataan niihin kun lopulliset muutokset ovat hyväksytty eduskunnassa.

On kaksi syytä, jonka vuoksi yhtiön kautta omistaminen voi olla järkevämpää:

1. Muut bisnekset: Mikäli aiot vuokrauksen ohella tehdä jotain muuta bisnestä, niin yhtiö on hyvä olla olemassa.

2. A) Olemassa oleva varakas yritys: Jos yrityksesi on jo nyt erittäin varakas eli varallisuutta on taseessa velkoja paljon enemmän, asuntojen vuokraus on todennäköisesti taloudellisesti järkevämpää yrityksen kautta.

2. B) Perusteilla oleva / perustettu pieni yritys: Mikäli sinulla ei ole vielä yritystä, kannattaa harkita omistuksia sekä henkilökohtaisesti että yrityksen kautta. Nimittäin mikäli yhteisöveron ja pääomatuloveron kuilu kasvaa (2014: 20 % vs 30 %) ja osinkojen verotus listaamattomista yhtiöistä pysyy kohtuullisena, niin yritys voi tulla taloudellisesti järkevämmäksi vaihtoehdoksi. Tarkkaa vastausta tähän on mahdotonta sanoa, koska poliitikot ovat tehneet viime vuosina niin monta kuperkeikkaa verotuksen osalta. Kymmenen vuoden päähän verotusta on mahdoton nähdä. Mutta varautuminen on järkevää. Alkuvuosina verotuksesta johtuen yrityksestä ei kannata nostaa rahoja ulos vaan investoida rahat eteenpäin uusiin asunto-ostoksiin tai muuhun bisnekseen.

Konkreettisena esimerkkinä voimme kertoa, että olemme perustaneet yrityksen henkilökohtaisesti omistettujen asuntojen rinnalle juuri edellä mainituista kahdesta syystä (1 ja 2B).

Toivomme, että tästä oli apua sinun mietintöihin omistusmuodon eri vaihtoehdoista.

Keväisin terveisin,

Joonas ja Olli

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.