Onko kassavirtasi positiivinen lyhennyksen jälkeen?

Onko kassavirtasi positiivinen lyhennyksen jälkeen?

Suhtaudumme asuntosijoittamiseen liiketoimintana. Investointia kannattaa rahoittaa lainarahalla, mikäli siitä saatava tuotto ylittää selkeästi lainan koron nyt ja oletettavasti myös tulevaisuudessa. Mikäli tuotto on pienempi kuin lainan korko, toimii vipu silloin väärään suuntaan eli ansaitsemisen sijaan menetät rahaa. Edellä kuvatusta huolimatta lainoja täytyy tyypillisesti myös lyhentää, joka helposti vie kassavirran lyhennyksen jälkeen negatiiviseksi.

Negatiivinen kassavirta on ongelma, jos aiot kasvattaa sijoitustoimintaa nopeasti. Yhden tai kahden asunnon kanssa ei haittaa, jos joudut laittamaan lyhennykseen viisikymmentä tai sata euroa kuukaudessa per asunto. Sellaisen summan voi hyvin maksaa palkkatuloilla. Jos aiotkin ostaa kymmenen tai kaksikymmentä asuntoa, tarkoittaa 50 euroa kuussa per asunto yhtäkkiä viittäsataa tai tuhatta euroa kuukaudessa. Silloin palkkatulojen täytyy olla kohdallaan, jotta homma pyörii sujuvasti.

Esimerkkikohteemme on 120 000 euron asunto ja oletuksena on, että omaa rahaa käytetään 36 000 euroa ja pankin rahaa 84 000 euroa eli toisin sanoen 70 prosenttia lainaa ja 30 prosenttia omaa rahaa. Vuokratuotto on laskettu neljän, viiden, kuuden ja seitsemän prosentin mukaan ja kokonaiskoroilla kaksi, kolme, neljä ja viisi prosenttia. Laina-ajaksi on laitettu 20 vuotta. Lisäksi alempana on kassavirtatilanne myös siinä vaiheessa, kun lainaa on maksettu viisi vuotta. Veron määrä kasvaa jatkuvasti, koska koron osuus pienenee ja lyhennyksen kasvaa olettaen, että korkotaso ei muutu. Jokaisen sijoittajan on syytä tehdä omat kassavirta-analyysinsä ennen sijoituksen tekemistä. Lyhyesti kaava menee näin: ((vuokratulo-vastike-korko)*0,7)-lyhennys. Oletuksena on, että sijoittajan maksama vero on 30 prosenttia ja kyseessä on annuiteettilaina.

Kassavirtalaskelma 20 vuoden ja 15 vuoden laina-ajalla

Yllä olevasta nähdään selvästi, että vuokratuoton on oltava mielellään vähintään kuusi prosenttia, mikäli sijoittajalla on velkavipua 70 %. Edes matala korkotaso ei pelasta, jos vuokratuotto jää liian matalaksi. Muut vaihtoehdot kassavirran parantamiseksi ovat laina-ajan pidentäminen tai lyhennysvapaat.

Lainan lyhentyessä verotus ei kasva merkittävästi mikäli korkotaso pysyy samana. Käytännössä kassavirta heikkenee viiden vuoden lyhentämisen jälkeen noin 10-15 euroa kuukaudessa. Oletettavasti vuokratasoa pystyy kuitenkaan nostamaan hieman enemmän kuin mitä vastikkeet nousevat, mikä kuittaa kassavirran heikkenemisen.

Haluaisitko sinäkin vaurastua asuntosijoittamisella?

Asuntosijoittajagurut Joonas Orava ja Olli Turunen ovat sijoittaneet asuntoihin yli vuosikymmenen ja omistavat lukuisia sijoitusasuntoja. Nyt Joonas ja Olli valmentavat asuntosijoittajia ja tarjoavat uusimmat neuvot ja työkalut myös sinun käyttöösi!

TUTUSTU VERKKOVALMENNUKSEEN

One Response

  1. TK sanoo:

    Kuvat on rikki blogissanne, esim. tämän artikkelin kuva ei näy.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.