Ottaisiko pitkän koron vai ei?

Ottaisiko pitkän koron vai ei?

Pureskelemme parhaillaan korkopähkinää. Lainojen korot ovat nyt historiallisen alhaisella tasolla. Koskaan aiemmin Euriborit eivät ole olleet niin alhaalla kuin ne tänä vuonna ovat. Esimerkiksi 3kk Euribor on -0,3 prosentissa. Niinpä mietimme, että pitäisikö osa lainoista siirtää kiinteäkorkoiseksi. Päätöksiä ei ole tehty, pohdinta on käynnissä.

Meillä on useita eri lainoja, mutta käytännön tilanne on parin lainan osalta seuraava:

  • Laina A: Korko nyt 1kk Euribor + 0,6% marginaali = tällä hetkellä 0,23%, koska marginaalista vähennetään euribor sen ollessa negatiivinen. 10-vuotista korkoa on tarjottu hintaan 1,52%.
  • Laina B: Korko nyt 3kk euribor + 1,5% marginaali = 1,5%, koska miinuskorko ei vähennä kokonaiskorkoa. 10-vuotista kiinteää on tarjottu hintaan 2,20%.

Korkojen nousulta suojautumiseen on useita vaihtoehtoja, joista kaksi helppoa ovat: 1) velkavivun pienentäminen ja 2) kiinteä korko. Molempia ei mielestämme kannata tehdä samaan aikaan. Kumman sitten tekisi?

Asiaa voi tarkastella näin. Oletetaan kaksi eri skenaariota:

  • Velkavipu 50% ja jos lyhyt korko + marginaali olisi jatkossakin yhteensä 0,23%.
  • Velkavipu 70% ja kiinteä korko 1,52%.

Kummassa skenaariossa tulee parempi oman pääoman tuotto (ROE) olettaen 5% vuokratuoton?

Intuitiivisesti joku voisi olettaa, että kannattaa mennä lyhyellä korolla ja laskea vähän vipua. Mutta vivun voima on valtava – vaikkakin korkeammalla korolla. Nimittäin tulokset ovat seuraavat:

  • 50% vipu ja korko 0,23% -> oman pääoman tuotto olisi 9,8%.
  • 70% vipu ja korko 1,52% -> oman pääoman tuotto olisi 13,1%.

Käytännössähän tilanne ei ole noin simppeli, koska heti samalta istumalta vipua on vaikea laskea 70% -> 50%. Lisäksi tuon skenaario #1:n korko muuttuu takuuvarmasti vuosien varrella. Miten se muuttuu, kukaan ei tiedä. Toisekseen skenaariossa #2 pitäisi koko ajan pitää velkavipu 70%:ssa, jotta hyödyn saa revittyä täysimääräisesti irti. Eri asia on, suostuuko pankki 10 vuoden lyhennysvapaaseen.

Vaikka asia on käytännössä monimutkaisempi kuin yllä, simppelitkin laskuharjoitukset auttavat pohdintaa. Neuvottelut toisen pankin kanssa samaisesta asiasta ovat vasta tulossa, joten vertailupohjaa ei vielä ole. Ei myöskään 15-vuotista korkoa rinnalle, jota kyllä pyysin nykyisestä pankista. Korot ovat aina laina- ja asiakaskohtaisia. Niinpä niiden vertailu on usein hankalaa, jopa saman asiakkaan kohdalla kun eri lainoista on kyse.

Olisimme kiinnostuneita kuulemaan, jos blogin lukijoilla on kommentteja teemaan.

 

 

14 Responses

  1. Harri Huru sanoo:

    Omassa pohdinnassani käytin 3 pointtia:

    1. Olin vuosia lypsänyt hyödyt vaihtamalla kaikki lainat 3 kk euriboriin. Halusin lukita ne tuotot. Jos pelaa kasinolla 100 €:lla, voittaa 500 €, jatkaa pelaamista ja lunastaa pelimerkit, kun 200 € jäljellä, mun ajattelulla hävisi 300€, ei voittanut 100€.

    2. Koska kukaan ei oikeasti tiedä, halusin lukita korot, jotta yksi liikkuva osa poistuu tuoton herkkyystarkastelusta. Nukun paremmin.

    3. Nyt pelaan sitä, että seuraavan 10 vuoden aikana tulen saamaan hyödyt, kun inflaatio ja korot nousevat. Oletan, että muuttuvan koron lisäupside on minimaalinen mutta nousevan koron upside toteutuessaan on isompi. Kiinteään korkoon on siirryttävä silloin, kun korot alhaalla.

    4. Muuttuva korko + marginaali on mulla lähes sama kuin kiinteä korko eli mun asiakaskohtaisessa tapauksessa kiinteä on no brainer. Tämä tilanne on oletettavasti muillakin, joilla on jo yli 10 asuntoa ja päätulot tulee asunnoista eikä palkkatyöstä.

    • Olli sanoo:

      Kiitos Harri pointeista!
      Meillä ei ole ihan sama tilanne kuin sulla kohdassa #4, mutta jos tuo olisi tilanne niin silloin tarjous olisi erittäin houkutteleva!

  2. toni sanoo:

    Olen viime aikoina käyttänyt asuntovarallisuutta ponnahduslautana osakemarkkinoille, ja korkojen nousuun olen varautunut ostamalla finanssiyhtiöiden osakkeita eri valuutta-alueilta (USA, Kanada, euroalue, pohjoismaat). Kun korot lähtevät nousuun, paranee pankkien ja vakuutusyhtiöiden korkokatteet ja sijoitustuotot, ja sitä myöten ne voivat maksaa parempaa osinkoa ja kurssit nousevat. Joten jos asuntolainojen korot alkavat ahdistaa, voin toivottavasti maksaa sitä paremmilla pankkiosingoilla tai myydä arvossaan nousseet osakkeet ja lyhentää sillä lainaa.

  3. Mikko sanoo:

    Mielestäni paras tapa suojautua korkojen nousulta on kasvattaa sijoitussalkkua lainojen lyhentämisen ohessa. Mikäli korot nousevat rajusti tulevaisuudessa, voi tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä sijoitussalkkua realisoimalla.

    Toisaalta pitää myös kysyä, miksi pankki yleensä tarjoaa kiinteäkorkoista lainaa korkeammalla korolla? Tuskin hyvää hyvyyttään, vaan parantaakseen omaa kannattavuuttaan. Ja sen maksaa velallinen. Tietenkään tulevaisuutta ei kukaan voi tietää, kysymys on vedonlyönnistä. Pankki lyö vetoa sen puolesta, että korot tulevat olemaan 10 vuoden aikana keskimäärin alle tarjoamansa kiinteän koron. Asiakas taas, ostaessaan kiinteän koron, voi lyödä vetoa sen puolesta, että korot nousevat (selvästi) tuon rajan yläpuolelle.

    • Olli sanoo:

      Mikko,
      Se on juuri näin, vedonlyönnistä käytännössä on kyse.
      Pankissa kontaktimme sanoi että hän ei ole 28-vuotisen uransa aikana nähnyt yhtään hyvää pitkän koron päätöstä. No, pankin hinnatkin olivat niin korkeat, että en olisi kuuna päivänä sellaista ottanut (10v 2,7%). 15v 1,8% ja toiseen lainaan 15 2,2% kuulostaa jo järkevämmältä. Jos hinta olisi no brainer, niin enää jäisi päätettäväksi se uskaltaako sitoutua samaan pankkiin niin pitkäksi aikaa.

  4. Jari sanoo:

    Olipa ajankohtainen kirjoitus. Painin itse saman pähkinän kanssa. Harkinnassani on OP:n uusi kiinteä, jonka saa jopa 25 vuodeksi. Oletteko tutustuneet tähän? Mitä mieltä? Kirjoitelkaapa muutenkin, mihin lopputulemaan päädytte korkokysymyksessä.

    • Olli sanoo:

      Jari,
      Lähtökohtaisesti pitkä korko tulee kalliimmaksi kuin lyhyt korko. Pankki ei harrasta vedonlyöntiä eli ei ota riskiä vaan hinnoittelee kiinteän koron niin, että todennäköisesti se tulee heille kannattavammaksi kuin lyhyt korko. Maailmasta ei toki kukaan tiedä varmaksi. Näin ollen 25v (tai 15v) korko on kuin vakuutus. Siinä poistaa itseltään yhden suuren riskin pitkäksi aikaa.

      Lopullista päätöstä emme ole vielä tehneet. Syy on se, että sen kerran kun allekirjoitat 15v kiinteän koron (joka on nyt vahvin kandidaatti), sitä olet sitten “naimisissa” sen kanssa 15 vuotta. Toki sen voi purkaa, mutta purkukustannuksia tulee jos markkinakorko on alempana kuin sovittu kiinteä.
      Eli toisin sanoen mietityttää uskallammeko sitoutua (N:llä alkavaan) pankkiin noin pitkäksi aikaa.

  5. Sari sanoo:

    Mahdollisimman lyhyet euriborit lainoille ja säännöllinen kk-säästäminen maantieteellisesti hajautettuna osakerahastoihin on itselleni tapa varautua korkojen nousuun. Nyt kun korot ovat olemattomat, tätä säästöä tulee kertyä tarpeeksi, jotta on sitten tarvittaessa mistä ottaa. Laiskana tyydyn hyviksi todettuihin osakerahastoihin ja luotan siihen, että yli kuuden prosentin kylmää kyytiä ei lainojen koroissa tule EU:ssa olemaan. Haluan maksaa korkosuojauksen siis omaan pussiini ja käyttää sitä vain tarvittaessa. Suurasuntosijoittajalle tämä ei liene riittävä tapa, mutta meikäläiselle kyllä.

    • Olli sanoo:

      Pointtisi on Sari erittäin validi! Tätä on mietitty yhtenä vaihtoehtona. Riskinä on se, että houkuttelevan diilin tullen hassaa säästetyt pelimerkit markkinalle. 😉

  6. Nippe sanoo:

    Joko kiinteäänkin korkoon saa lyhennysvapaita kuukausia ?
    Jos saa niin ilman muuta kiinteä korko vaikka kymmeneksi vuodeksi ja 70% velkavipu.

    • Olli sanoo:

      Nippe,
      Kahdesta pankista asiaa kysyimme ja valitettavasti kiinteään korkoon ei saa pitkää lyhennysvapaata. Vuoden saisi, mutta pidempään ei meidän tapauksessa suostuta. Jollain toisella voi olla toki toinen tilanne. Asiat ovat lähes aina asiakaskohtaisia.

  7. Jukka-Pekka Auhtola sanoo:

    Moikka ja kiitos mahtavasta blogista. Kullan arvoista tietoa kaltaiselleni aloittevalle asuntosijoittajalle.

    Kysyisin kokemuksianne ylisuurista vesilaskuista.

    Sain 30 neliöisen yksiön vesilaskun 10kk,maksettavaa 270€. Kulutus lämmin 26 kuutiota,kylmä 29kuutiota.
    Ei tiskaria,ei pyykkäriä,1 asukas. Varsinkin kylmänveden kulutus ihmetyttää??

    Onko vastaavia tilanteita,miten olette toimineet. Pyysin isännöitsijää lukemaan mittarin uudelleen ja seuraavaksi lasketaan hanasta vettä ja luetaan samalla vesimittaria kun huoltomies paikalla.

    • Joonas sanoo:

      Jukka-Pekka,

      Mukavaa että olet tykännyt blogista. Kokonaisuutena tuo 270 euroa kymmeneltä kuukaudelta ei kuulosta mahdottoman suurelta. Tekee 27 euroa kuukaudessa, joka on vielä suhteellisen normaali vesilasku. Toki, jos pohjalle on jo maksettu vesiennakkoa 20 euroa kuussa, niin sitten lasku on suuri.

      Paras keino taitaa olla tehdä tuo tarkistus laskemalla vettä ja tarkistaa, toimiiko mittari oikein. Oikein toimt kun otit yhteyttä isännöitsijään.

  8. Olli sanoo:

    Saimme sähköpostia teemaan liittyen. Meille ei pitkää 10v lyhennysvapaata suotu, mutta se ei tarkoita sitä etteikö joku muu voisi saada. Nimittäin tässä erään asuntosijoittajan tilanne:

    “Olin tuossa jokunen viikko sitten mukana Varapuun asuntovalmennuksessa jossa teillä molemmilla oli esitykset siellä. taidettiin vaihtaa jokunen sana käytävälläkin myös. Hyvät esitykset olivatkin.

    Innostuin tuosta lyhennysvapaa asiasta josta mainitsitte valmennuksessa ja kokeilin miten oma pankkini suhtautuisi 10v lyhennysvapaaseen.

    Tein ehdotuksen 10v kiinteästä kokonaiskorosta ja 10v lyhennysvapaasta sekä pienestä summasta pankin (Handelsbanken)vakuutuskuoreen ja kas
    kummaa: ehdotukseni hyväksyttiin lähes sellaisenaan.

    Lisäksi innostuin lisää ja sain myös 10v lainan lyhennysvapaalla ja 7v korkoputkella Nordeasta, uutena asiakkaana.
    Lainan voi myös maksaa pois million vain.

    Täytyy sanoa että kannatti olla kuuntelemassa teitä!”

Vastaa käyttäjälle Harri Huru Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.