Vuokrankorotuskierros

Alkukesä on luonnollista aikaa katsoa salkun vuokrankorotuksia läpi. Ensinnäkin veroilmoitus on tullut tehtyä hiljakkoin ja samalla on tahtomattaan tullut tarkasteltua vuokratasoja. Toisekseen vuoden määräaikaisissa sopimuksissa on päättymispäivä jo lähellä (meillä useimmiten 31.7.) ja keskustelut vuokralaisten jatkon osalta ajankohtaisia. Määräaikaiset sopimukset ovatkin sikäli helppoja, että korotukset on vaivaton tehdä uuden sopimuksen solmimisen yhteydessä. Sen sijaan ne…
Lue lisää

Orava Asuntorahaston erikoinen tilitys

Orava Asuntorahaston toimitusjohtajan äskettäinen haastattelu loksautti monien leuat lattiaan. Inderesin organisoimassa haastattelussa Suomen toistaiseksi ainoan REIT-rahaston ykkösmies kuvaili Suomen asuntomarkkinaa perin erikoisin sanakääntein. Kysyttäessä syytä Oravan pörssitaipaleen heikkoon menestykseen ja ongelmiin (osake on valahtanut puoleen vuodessa ja on nyt 75 % alle huippukurssin), toimitusjohtaja valitti kuinka Suomen asuntomarkkinalla on jatkunut ”historiallisen pitkään alennustila ja lasku”. Oli niin…
Lue lisää

Vuokra nousi, mutta tuotto laski – mistä kyse?

Ostimme viime vuonna yksiöitä Keravan Saviolta. Asunnot ensivuokrattiin lokakuussa ja nyt vuokrasimme ensimmäistä asuntoa uudestaan. Asunnot vuokrattiin ensimmäisellä kerralla 625 eurolla, jolloin vuokratuotto asettui 104 900 euron hankintahinnalla 5,6 prosenttiin. Nyt asunto vuokrattiin uudestaan 635 eurolla, mutta vuokratuotto oli enää 4,9 prosenttia. Miksi näin? Ero johtuu päivän arvon käyttämisestä hankintahinnan sijaan vuokratuottoa laskettaessa. Saimme asunnosta…
Lue lisää

Miten saada järkevä laina yhtiön nimiin?

Lukijan kysymys: ”Kiitos hyvästä blogista, olen lukenut lähes jokaisen kirjoituksenne, kun perehdyn asuntosijoittamiseen. Korostatte blogissanne pitkiä laina-aikoja varsinkin nykyisillä koroilla, jotta nettokassavirta olisi plusmerkkistä. Olen harkinnut asuntosijoittamiseen tarkoitetun osakeyhtiön perustamista, verohyödyn näkökulmasta ja siihen olisi helpompi lähteä myös muiden mukaan myöhemmin. Ongelmana yrityksessä on nimenomaan laina-aika. Tietysti myös korot ovat suurempia, mutta verohyöty on laskelmissani…
Lue lisää

Ei oikotietä onneen – 7 vinkkiä aloittelijalle

Vastaan tulee jatkuvasti tarinoita, kuinka joku on menestynyt asuntosijoittajana erilaisilla tyyleillä. Esimerkiksi eräs sijoittaja oli ostanut uudiskohteita ja rahoittanut omarahoitusosuudet kulutusluotoilla. Ajatuksena oli maksaa kulutusluotot pois, kun uudiskohteissa on alkuun useampi vuosi lyhennysvapaata. Toinen sijoittaja harrasti uudiskohteiden flippaamista niin, että hänen piti saada myytyä kohde ennen kuin se valmistuu, sillä rahaa ei ollut tarpeeksi kaikkien…
Lue lisää

Velkavipu – kaasua vai jarrua?

Pohdimme viime vuoden marraskuussa blogitekstissä pitkän koron ottamista useille lainoille. Tuolloin asia oli vielä tarjousvaiheessa. Ainakin toistaiseksi jätimme kiinteän koron ottamatta. Pitkää lyhennysvapaata emme saaneet eikä hintakaan ollut ihan timanttisen timmi (10v 1,5-2,2% ja 15v 1,8-2,5% lainasta riippuen). Toinen vaihtoehto pienentää riskiä korkojen nousulta on madaltaa velkavipua. Toki tämä on hidas tapa. Korkoriskipohdinnan kautta olemme…
Lue lisää

Miten pienten yksiöiden hinnat kestävät korkojen nousua?

Suomen kasvukeskuksiin rakennetaan tällä hetkellä paljon asuntoja. Painopiste on korostetusti vapaarahoitteisessa vuokra-asuntotuotannossa. Rakennuttajina/ostajina ovat niin instituutiot kuin yksityissijoittajat. Ilahduttavaa on, että rakennettaviin kohteisiin tulee entistä enemmän pieniä, jopa 20 neliöisiä asuntoja. Hinnat näissä asunnoissa eivät silti ole niin ilahduttavia. Varsinkin neliöhintaa tuijottamalla hinnat vaikuttavat poskettomilta. Toki pienissä asunnoissa neliöhinnat ovat aina korkeammat kuin isommissa. Tällä…
Lue lisää

Vinkkejä vaikeuksien välttämiseksi

Vanhaa lastenlaulua mukaillen: ”Muista aina, vuokratessa, montaa vaaraa ompi eessä…” Yksi vuokralaisistamme jätti tammi-helmikuun vuokrat maksamatta. Katsomme pääsääntöisesti kuukausittain vuokrat, mutta täytyy tunnustaa että tammikuussa se tuli tehtyä liian ylimalkaisesti. Kuin opetuksena meille, juuri silloin yhdeltä asukkaalta oli jäänyt velvollisuutensa maksamatta. Niinpä piti laittaa kovempaa panosta piippuun. Helmikuun 18. päivä käärimme hihat ja ryhdyimme tekstiviestitse…
Lue lisää

Hyvän vuokralaisen löytyminen vaikeutuu

Asuntojen vuokraus ei enää suju yhtä nopeasti kuin ennen. Sama viesti toistuu sekä mediassa että kahdenvälisissä keskusteluissa asuntosijoittajien kanssa. Ennätyksellisen vilkas vapaarahoitteisten vuokratalojen rakentaminen alkaa näkyä markkinassa tarjonnan lisääntymisenä. Jokaisella paikkakunnalla lähtötaso on tietysti erilainen, joten paikkakunnat ”sulattavat” nämä uudet vuokra-asunnot eri tavalla. Selvää on, että joillakin alueilla tulee ylitarjontatilanteita. Esimerkkinä mainittakoon eräs suomalainen yliopistokaupunki,…
Lue lisää

Onko olemassa varmaa vuokranmaksajaa?

Syksyllä 2016 vuokrasimme vapautuvaa yksiötä. Yksi soittaja kertoi hoitavansa asiaa maahanmuuttajan puolesta. ”Varma vuokranmaksu. SPR auttaa alkuun ja maksaa ensimmäisen vuokran. Sen jälkeen kaupungin sosiaalitoimisto hoitaa vuokran. Vakuuskin hoituu rahana.” Yleensä olemme suosineet itse vuokransa maksavaa. Vuokralainen, joka maksaa vakuuden omista säästöistään ja vuokran omalta tililtään pitää useimmiten asuntoa myös paremmassa kunnossa. Muitakin hakijoita olisi…
Lue lisää