Sijoittaminen asuntoihin vai toimitiloihin?

Sijoittaminen asuntoihin vai toimitiloihin?

Olemme sijoitustoiminnassamme keskittyneet lähes yksinomaan asuntoihin. Välillä mieleen kuitenkin hiipii ajatus sijoittamisesta toimitiloihin. Syynä ovat ainakin parempi vuokratuotto, isommat kokonaisuudet, toimitilasijoittamiseen liittyvä eksklusiivisuus (toimitilasijoittajia huomattavasti vähemmän kuin asuntosijoittajia) ja tietysti uuden oppiminen.

Toimitilat poikkeavat sijoituskohteena asunnoista monella tavalla eli tästä syystä sijoittajien osaamisen on myös oltava erilainen. Toimitilojen erikoisuus näkyy ainakin tyypillisen sijoituskokonaisuuden koossa, erilaisissa toimitiloissa (toimistot, tuotannolliset tilat, varastot), talouden sykleissä ja pitkissä vuokrasopimuksissa. Toimitilojen vuokratuottotasoja käsittelemme blogissa myöhemmin.

Toimitiloja voi toki ostaa pienissäkin kokonaisuuksissa, kuten yksittäisessä 50 neliön toimistotilassa. Monesti toimitilasijoitukset kattavat kuitenkin kokonaisen rakennuksen, joka voi olla kooltaan jopa kymmeniä tuhansia neliöitä. Näin yksittäisen kaupan koko on erittäin suuri. Tämä tarkoittaa tietenkin sitä, että onnistuessaan sijoitus voi olla huikean hyvä, mutta epäonnistuessaan se voi syöstä sijoittajan perikatoon. Yksittäinen toimitilasijoitus on siis helposti samankokoinen kuin kymmenen yksittäisen sijoitusasunnon ostaminen.

Toimitilatyyppejä on erilaisia. Kun ostat asunnon, on tarkoitus lähes aina se, että joku muuttaa siihen asumaan. Joskus harvoin asunto on esimerkiksi toimistokäytössä. Toimitilapuolella tiloihin tulee kuitenkin niiden luonteen mukaan huomattavan erilaisia liiketoimintoja ja sitä kautta vuokralaisia. Keskustan liiketilaan tulee vuokralle todennäköisesti jokin kauppa. Tällaiselle vuokralaiselle tilan sijainti on ensisijaisen tärkeä asia. Liiketilan kunto on myös ratkaisevaa, mutta toisaalta kaupat tyypillisesti remontoivat tilat mieleisekseen. Heillä on siis intressi parantaa tilaa remontoimalla sitä.

Tuotannollista tilaa hakevat arvostavat erilaisia asioita. Tilan sijainti toki on heillekin tärkeää, mutta eri mielessä kuin liiketilaa vuokraavalla. Tuotannollisen tilan etsijä arvostaa hyviä liikenneyhteyksiä ja juuri heidän tuotannolleen sopivaa tilan rakennetta. Rakennuksen edustavuus ei ole yleensä kovin tärkeä seikka.

Talouden syklit vaikuttavat toimitilasijoittajan arkeen huomattavasti enemmän kuin asuntosijoittajan. Tilastokeskuksen tilastojen mukaan asuntojen nimellisvuokrat eivät ole Suomessa koskaan laskeneet. Uskallamme kuitenkin väittää, että toimitilapuolella on nähty myös laskukausia. Lisäksi toimitilojen tarve vähenee taantuman myötä. Riski tyhjille kuukausille on huomattavasti isompi. Olemme nähneet suomalaisittain keskikokoisessa kaupungissa keskeisellä paikalla olevien tilojen olleen tyhjillään jopa useampia vuosia – eikä kyseessä edes ollut syvin mahdollinen lama-aika.

Isoja riskejä on muitakin, kuten esimerkiksi kauppakeskuksen sijainnin heikkeneminen. Keskuksen vierestä menee vilkkaasti liikennöity tie. Kaavoittaja päättää, että uusi moottoritie rakennetaankin vanhan tien vieraan tai jopa satojen metrien päähän siitä. Näin aiemmin vilkkaasti liikennöidyn keskuksesi sijainti onkin yhtäkkiä vanhan tien varrella, jonne ei kukaan tule kuin pakon edessä.

Toimitilapuolella pitkät vuokrasopimukset ovat tyypillisiä. Tämä tarkoittaa helposti viiden, kymmenen tai jopa kahdenkymmenen vuoden mittaisia vuokrasopimuksia. Pitkällä vuokrasopimuksella on keskeinen vaikutus sijoituksesi arvoon. Kun olet saanut tehtyä pitkän vuokrasopimuksen luotettavan vuokralaisen kanssa, on tilan arvo todennäköisesti huomattavasti enemmän kuin tyhjillään. Potentiaalisen tulevan ostajan on helppo määrittää kassavirtaa, tilasta saatavia vuokratuloja. Tällöin on oikeastaan kyse enää siitä, minkälaisen tuoton ostaja sijoitukselleen haluaa. Kassavirrat ovat erittäin varmat pitkälle tulevaisuuteen, joka luonnollisesti helpottaa rahoituksen saantia ja sijoituksen ennakointia.

Johtopäätös: toimitilat ovat luonteeltaan erilainen sijoitusmuoto kuin asunnot. Variaatioita on enemmän ja näin sijoittajan osaamisen ja tuntemuksen juuri kyseisen toimitilatyypin vuokrattavuudesta korostuu. Markkinoilla on toimijoita vähemmän, mutta toisaalta ne ovat ammattimaisempia kuin valtaosa asuntosijoittajista. Siksi osaaminen korostuu entisestään, jotta voit varmuudella poimia helmet sijoitussalkkuusi.

Tuottoisin terveisin,

Joonas ja Olli

P.S.
Erinomainen webinaari asuntosijoittamisesta osoitteessa:

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.