Sijoittaminen autotalleihin ja autopaikkoihin

Sijoittaminen autotalleihin ja autopaikkoihin

Eräs lukijamme tiedusteli autopaikkoihin sijoittamisesta. Tässä hieman ajatuksiamme asiasta:

Joonaksen esimerkki: ”Sijoittajaurani alkutaipaleella minulle tarjoutui mahdollisuus ostaa 19 kappaletta autopaikkoja kahdesta eri taloyhtiöstä. Samaan kauppaan sain sovittua ensimmäisen sijoitusasuntoni oston edulliseen hintaan. Tartuin tilaisuuteen. Noin puoli vuotta kauppojen jälkeen olisin ollut valmis perumaan kaupat. Diili kadutti ja tuntui huonolta.

Kun kaupat tehtiin, omistin molempien taloyhtiöiden autopaikoista noin puolet. Vuokralaisina oli taloyhtiön asukkaita ja asunnoissa vuokralla olevia. Varsinainen porkkana kuviossa oli, että saisin autopaikkoja myytyä pikku hiljaa samalla, kun talossa olevat vuokra-asunnot myytäisiin uusille omistaja-asukkaille. Kyseessä oli siis enemmän spekulatiivinen kuin pitkäkestoinen kassavirtasijoitus. Sain myyjältä mahdollisuuden maksaa autopaikat pois osamaksulla, joten en tarvinnut kauppaan lainkaan pankkirahoitusta. Ajatus oli, että vuokratulot ja autopaikkojen myynti vähitellen kattaisivat osamaksuerät.

Minkä takia kauppa sitten kadutti puolen vuoden päästä ostosta? Pääasiassa siksi, että sorruin optimismiin. Yliarvioin vuokramäärät ja sen, kuinka helposti saisin paikkoja myytyä talon asukkaille ja uusille osakkaille. Paikkojen myynti ei alkuun ottanut sujuakseen ja jouduin laittamaan joka kuukausi useamman satasen omaa rahaa osamaksuihin. Kassavirta oli siis selvästi miinuksella. Toinen iso ongelma oli väärin pysäköinti. Monet talon asukkaat eivät vuokranneet paikkaa lainkaan, vaan pitivät autoaan milloin missäkin. Lisäksi vuokranmaksun kanssa oli epäsäännöllisyyttä. Joka kuukausi jollakin oli paikka maksamatta ja sain soitella ja patistaa vuokralaisia maksamaan. Aloittelevana vuokranantajana stressasin turhan paljon, kun jollakin oli vuokra hieman myöhässä. Nykyään moisen takia ei viitsi yöuniaan menettää.

Sitten asiat vain alkoivat lutviutua. Ensin lainsäädäntö mahdollisti yksityiset parkkifirmat. Näihin taloihin päätettiin myös ottaa pysäköinninvalvonta yksityiseltä toimijalta. Tämä laittoi väärinpysäköinnin aisoihin, sain saman tien vuokrausasteen ylöspäin ja stressi pieneni, koska ei tarvinnut käydä enää katsomassa, kuka paikoillani parkkeeraa. Toiseksi aloin ottaa määrätietoisemman linjan paikkojen myyntiin. Sain ensimmäisiä kauppoja syntymään, joka taas vuokrausasteen noston ohella paransi kassavirtatilannetta huomattavasti. Lisäksi kaupassa oli bonus: sain rahat heti käteen, mutta jatkoin edelleen osamaksueriä firmalle, jolta olin paikat ostanut.

Nyt, kun kaupasta on kulunut noin neljä vuotta, olen melko tyytyväinen tekemääni diiliin. Osamaksuerät on maksettu, olen saanut paikoista myytyä noin puolet eteenpäin kohtuullisella myyntivoitolla ja vuokratuotto on ollut hyvällä 8-9 prosentin tasolla riippuen hieman vuokrausasteesta.  Käytännössä tilanne on se, että vuokratulot rullaavat vielä myymättömistä paikoista ja aika-ajoin sattuu eteen ostaja, jonka kanssa ostosta pääsee sopuun. Määrä on nyt myös sen verran pieni, että vuokralaisten vaihtuminen tai vuokrien seuranta ei ole enää riesa. Aikaa ei vuodessa kulu enempää kuin keskiverron sijoitusasunnon hoitamisessa.

Näin jälkeenpäin ajatellen olisin varmasti saanut euromääräisesti saman hyödyn ostamalla pari sijoitusasuntoa samalla ajalla. Niiden arvot olisivat todennäköisesti nousseet saman verran kuin olen nyt saanut myyntivoittoina. Erona lähinnä se, että silloin olisin tarvinnut kauppoihin omaa rahaa tai lisävakuutta heti. Tässä kaupassa omarahoitus kerääntyi ajan kanssa osamaksujen kautta, joten mitään alkupääomaa ei tarvittu. Suurin hyöty tässä kaupassa onkin ollut – myyntivoittojen lisäksi – ne lukemattomat opit, jotka olen saanut. Osaan nyt välttää ja ottaa tarkemmin huomioon tekemäni virheet. Tämä on myös karaissut sen suhteen, että asiat eivät aina mene, kuten on suunnitellut. Toisin sanoen epävarmuuden sietokyky on nykyään isompi, mikä on sinänsä vuokranantajalle hyödyllinen ominaisuus.”

Mikä ero on sijoittajan kannalta autopaikoilla ja autotalleilla. Suurin ero on tietenkin se, että autotallin hankintahinta on moninkertainen autopaikkaan verrattuna. Karkeasti voisi ajatella, että saat samalla hinnalla viisi autopaikkaa kuin yhden autotallin. Kaava on suunnilleen sama, kun vertaat autotallia asuntoon; sijoittaaksesi vastaavan määrän kuin mitä yksi asunto maksaa, joudut ostamaan useamman autotallin.

Autopaikoissa ja -talleissa voi siis saada vuokratuottoprosentin korkeammaksi kuin asunnoissa, mutta tienataksesi vastaavan euromäärän, on työmäärä suurempi. Tämä johtuu tietenkin siitä, että kohteita on oltava enemmän kuin asuntoon sijoitettaessa. Toisaalta ostaessasi neljä autotallia tai vastaavasti yhden asunnon, on riskisi pienempi autotallien kanssa, koska hajautus on parempi.

Mikäli päätät sijoittaa autopaikkaan tai -talliin, kiinnitä huomiota yhtiöjärjestykseen. Siellä on sanottu, millä kertoimella maksat vastiketta ja yhtiön tulevia remontteja. Esimerkiksi autotallin koko voi olla 16 neliötä ja kukin autotallin vastikeneliö maksaa yhtiövastiketta ja taloyhtiön remontteja kertoimella 0,5 asuinhuoneen neliöön nähden. Tällöin autotallin vastike voisi olla esimerkiksi 32 euroa (vastike 4e/m2 ja kerroin 0,5) ja kustannus taloyhtiön linjasaneerauksesta 4 800 euroa (linjasaneeraus 600e/m2 ja kerroin 0,5).

Johtopäätös: Aloittelevalle vuokranantajalle autotalli tai -paikka voi olla ihan järkevä sijoitus, jos pääomia on niukasti ja into touhuta sitäkin suurempi. Kokeneemmalle vuokranantajalle sen sijaan emme voi asiaa suositella. Euromäärät ovat kuitenkin lopulta melko pieniä suhteessa investoitavaan aikaan. Eri asia ovat sitten isommat autohallit tai -tallit. Joissain kerrostaloyhtiössä voi olla isoja usean auton talleja, jotka voi saada vuokrattua vaikkapa jollekin firmalle. Tällöin puhutaan kuitenkin enemmän liike- ja toimitilasijoittamisesta, joka on sinänsä jo hieman eri laji kuin perinteinen asuntosijoittaminen.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.