Sijoitusasunnon ostaminen, osa 3/4: Perehtyminen kohteeseen

Sijoitusasunnon ostaminen, osa 3/4: Perehtyminen kohteeseen

Mikäli sijoitusasuntokandidaattisi on haluamastasi kaupungista (lue osa 1) ja täyttää asettamasi kriteerit (osa 2) voit siirtyä kohteeseen perehtymiseen.

Ei ole yhtä ainoaa ja oikeaa tapaa tutkia potentiaalinen sijoitusasuntokohde. Alla kuvaamme prosessimme, jonka olemme havainneet käytännössä järkeväksi ja toimivaksi.

Perkaamme huoneiston ja taloyhtiön vain, mikäli tuottovaatimus realistilla luvuilla täyttyy. Tuottovaatimuksena pidämme keskustassa kuutta ja kaupungin laidalla seitsemää prosenttia lähivuosien remonttikulut huomioiden. Pikaisessa analyysissä remonttikuluista ei ole mahdollista saada tarkkaa tietoa, mutta myyntiesitteestä näkyvät tehdyt remontit sekä taloyhtiön ikä paljastavat, mitä seuraavina vuosina on todennäköisesti tulossa eteen. Putkiremontin ohella julkisivu-, parveke-, ikkuna- ja kattoremontit ovat yleisimmät kulusyöpöt omistajan kukkarolle. Pienemmät fiksaukset kuten vaikkapa rappukäytävän maalaus on niin pieni kulu, ettei siitä juuri tarvitse noteerata.

Eli kun tuottovaatimus näyttäisi karkeilla luvuilla täyttyvän, alkaa tapahtua:


1. Pyydämme kiinteistönvälittäjältä isännöitsijäntodistuksen liitteineen

Naputtelemme sähköpostia kohteen välittäjälle ja pyydämme ystävällisesti isännöitsijäntodistuksen eli ammattikielellä issarin liitteineen pdf-muodossa. Issarista löytyy huoneiston ja taloyhtiön perustiedot, joista tärkeimmät ovat yleensä jo mainittu myyntiesitteessä. Kiinnostavimmat tiedot löytyy liitetiedostoista. Sieltä löytyy (jos ei löydy niin kannattaa vaatia) hallituksen selvitys kunnossapitotarpeista, joka voi olla myös nimellä PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma. Kannattaa kuitenkin muistaa, että PTS on suunnitelma eikä mikään kiveen kirjoitettu julistus tulevasta.

Remonteista ja niiden kuluista tulisi pitkäkin teksti, joten kirjoitamme niistä lisää myöhemmin. Karkeasti kuitenkin voi sanoa, että Helsingin ulkopuolella putkiremonttiin heilahtaa 200-650 euroa neliöltä riippuen remontin tekotavasta ja että uusitaanko samalla käyttövesiputket ja sähköt. Julkisivuremonttiin kuluu 80-200 euroa/m². Ikkunat ja parvekeovet vievät 50-80eur/m² samoin kuin kattoremontti. Parvekkeiden vaihto maksaa helposti 10-15 tuhatta euroa kappaleelta, joten lisäkulunkia tulee siitäkin riippuen toki onko parvekkeita kaikilla vai vain osalla. Olipa parveketta tai ei, maksajaksi joutuu jokainen omistaja neliömäärällä suhteutettuna.

Remonteista ja niiden kuluista on myös oheisessa opinnäytetyössä.

Erittäin tärkeänä pidämme myös tuloslaskelmaa, sillä sieltä selviää kuinka paljon yhtiöllä menee hilloa mihinkin. Jälleen kerran excel on oiva työkalu. Listaamme tuloslaskelmasta löytyvät kulut per neliö eri alalajeittain (mm. hallintopalvelut, lämmitys, vesi & jätevesi). Vertailu muihin taloyhtiöihin antaa osviittaa onko taloyhtiö syystä tai toisesta kulusyöppö vai pystytäänkö sitä pyörittämään normaalia alhaisemmalla kulurakenteella. Korkeat kulut johtavat useimmiten korkeaan yhtiövastikkeeseen, jos yhtiövastike ei jo ole kova. Samalla kannattaa tarkistaa, onko yhtiöllä liikehuoneistoja. Liikehuoneistot ovat lähes poikkeuksetta iso plus, sillä ne tuovat taloyhtiön tulopuolelle mukavasti euroja asuinhuoneistoja tavallisesti korkeamman vastikkeen johdosta. Nyrkkisääntönä voi sanoa, että mitä suurempi taloyhtiö on, sen parempi.

Energiatodistus on myös syytä tarkastaa. Asteikkona on A-G, jossa on A on paras. Useimmiten kerrostalot napsahtavat C:n tai D:n kohdalle. Jos energiatehokkuusluokka on E tai huonompi, niin talo voi olla perusteellisen ja kalliin remontin tarpeessa.

Mikäli taloyhtiössä on tuottolaskelmaan nähden liian kalliita remontteja tulossa, voi prosessin jättää jo tässä vaiheessa kesken. Tai mikäli taloyhtiö on muutaman huoneisto pieni puinen laatikko, sen hoitokulut saattavat olla aivan liian suuret.
2. Soitto isännöitsijälle / välittäjälle / hallituksen puheenjohtajalle

Tyypillisesti jokaisessa taloyhtiössä, ellei se ole upouusi, on jotain korjaustarvetta. Isännöitsijöillä on hyvä näppituntuma taloyhtiön kunnosta, tulevista remonteista ja arvio kuluista. Siispä kannattaa kilauttaa ja kysellä tulevista remonttisuunnitelmista. Välillä kiinteistönvälittäjä on perillä tulevista asioista tai voi kysyä puolestasi isännöitsijältä, mutta suosimme suoraa kontaktia. Myös hallituksen puheenjohtaja voi olla aika ajoin arvokas apu. Hänellä voi olla parhaimmillaan arvokasta tietoa, jota ei papereissa lue. Kannattaa lähteä liikkeelle isännöitsijästä ja varmistaa lähivuosien korjaustarve.
3. Käynti kohteessa

Mikäli taloyhtiö näyttää olevan papereista päätellen kunnossa ja isännöitsijän puheet tukee tarinaa sekä kohde edelleen vaikuttaa hyvältä mahdollisuudelta, on syytä käydä asunnolla. Paikan päällä näkee asunnon aivan eri tavalla kuin kuvista.

Esimerkkinä eräs käyntimme: keittiöstä ei ollut kunnon kuvaa ja totuus selvisi vasta paikan päällä. Seinän välilaatat olivat hirveän näköiset, väriltään myrkynvihreät. Kylpyhuoneessakin oli pinkkiä väriä. Saimme tingattua asunnon hyvään hintaan ja upotimme laskelmiimme remonttivaraa reilusti, sillä maalaukselle ja pintafiksaukselle oli tarvetta.

Karmeita tapauksiakin on tullut eteen, joista ei olisi ikinä tiennyt papereita katsomalla ja välittäjää sekä isännöitsijää jututtamalla.

Asuntokäynnillä kiinnitämme huoneiston ja taloyhtiön kunnon lisäksi huomiota seuraaviin asioihin:

–          Pesukoneliitäntä: monet haluavat pestä pyykkinsä omassa asunnossa.

–          Jos pesukoneliitäntää ei ole, hyvä pyykkitupa on ehdoton vaatimus.

–          Autopaikka: lähes välttämätön kaupungin laidalla olevissa kohteissa, ei tarvetta keskustassa.

–          Parveke: lähes välttämätön kaupungin laidalla, ei niinkään keskustassa.

–          Äänieristys: mikäli kadulta kantautuu kova liikenteen melu ja ikkunat ovat huonot, vuokralainen ei pysy asunnossa kauaa.

Vinkki yleisesti ottaen: Vaikka kohde ei uppoisikaan täysin kriteereihisi, niin näytöillä kannattaa käydä. Sen voi ottaa mukavasta harrastuksesta. Näytöillä nimittäin oppii kaikenlaista, vaikka juuri kyseistä asuntoa ei olisi ostamassakaan. Myös välittäjiltä voi kuulla jotain mielenkiintoista. Samalla voit vinkata, mitä olet etsimässä ja kertoa kriteereistäsi.

Johtopäätös: Tutustu huolella taloyhtiön kuntoon ja remontteihin. Putkiremontti ei ole ainoa kulusyöppö. Julkisivuremontit ovat olleet viime vuosina yllättävän kalliita ja pahimmillaan haittaavat asumistakin pidemmän aikaa. Mikäli laskelmat näyttävät hyvältä, kannattaa myös varmuuden vuoksi jututtaa isännöitsijää. Käynti paikan päällä on aina arvokas asia, sillä se saattaa paljastaa jotain uutta vaikka asunnosta olisikin lukuisia hyvälaatuisia kuvia.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.