Uudisasunto vs. vanha asunto

Uudisasunto vs. vanha asunto

Kannattaako ostaa vanhoja vai uusia asuntoja? Monen maalaisjärkiperustelu uudiskohteen puolesta on, että asunnossa ja taloyhtiössä ei ole remonttihuolia pitkään aikaan. Vanhan asunnon puolesta taas sanotaan, että hinta on niin paljon uudempaa edullisempi, että tuotto on parempi vaikka tulisi remonttejakin. No, tämän ymmärtää jo mummo Muuramestakin, joten katsotaanpa asiaa tarkemmin lukujen valossa.

Esimerkkinä olkoon uusi 29,5-neliöinen yksiö Jyväskylässä hyvällä sijainnilla kauppojen lähellä alle kolme kilometriä keskustasta.

Uudiskohteen vuokratuoton komponentit:

  • Hinta 105 500 euroa (3 576 e/m2)
  • Varainsiirtovero 2 100 euroa
  • Vuokra 500–530 euroa (16,9–18,0 e/m2)
  • Vastike 103 euroa (3,5 e/m2)

Vuokran suuruus on laitettu hintahaitariksi, koska vuokra vaikuttaa luonnollisesti vuokrattavuuteen. Alhaisemmalla vuokralla kysyntää on varmasti enemmän. Lisäksi vuokrausajankohta vaikuttaa: Alkuvuodesta asunto ei välttämättä mene vuokralle ylimmällä vuokrapyynnillä, mutta loppukesän sesongissa 520 tai 530 voi helposti toteutua.

Näillä tekijöillä vuokratuotoksi tulee vuokratuottokaavan mukaisesti: 4,4 %. Kaava: ((500–103)*12 / (105500 + 2100)). Vuokrahaitarin korkeimmalla vuokralla vuokratuotoksi tulee 4,8 %.

Vertailun vuoksi yllä olevan uudiskohteen naapurikadulta vanhempi kohde, johon on jo laskettava remonttivaraa. Kyseessä on 1989 rakennettu tiiliverhoiltu taloyhtiö, jossa on hyväkuntoinen 26-neliöinen yksiö vuokrattuna.

Vanhan 26-neliöisen kohteen vuokratuoton komponentit:

  • Hinta 68 000 euroa (2 615e/m2)
  • Varainsiirtovero 1 360 euroa
  • Vuokra 475 euroa (18,3 e/m2)
  • Vastike 89 euroa (3,4 e/m2)
  • Remonttivara 10 000 – 15 000 euroa (380–580 e/m2)

Vuokratuotoksi tulee remonttivaran suuruudesta riippuen 5,6–5,9 %.

Tämä oli esimerkki – vieläpä hieman mairitteleva uudiskohteen kannalta, sillä rajumman eron saisi aikaan jos olisi ottanut hieman kauempaa keskustasta vertailuun 70-luvun talon ja uudiskohteen. Uusi asunto on ajoittain jopa yli 2 000 euroa per neliö kalliimpi kuin vieressä oleva vanha asunto.

Uudiskohteen ongelma on se, että tyypillisesti tuottolaskelmat tehdään ostohetkellä pakasta vedetylle kohteelle optimilukemilla. Uudiskohteessa käy kuitenkin niin, että kaikki tärkeimmät komponentit alkavat kääntyä vuosien saatossa väärään suuntaan:

  • Hinta: on vaikea kuvitella uudiskohteen hinnan kehittyvän paremmin suhteessa vanhoihin kohteisiin, kun uudiskohde on jo lähdössä useimmiten noin 800 – 2 000 euroa per neliö vanhoja kalliimpi.
  • Vuokra: asunnon ja taloyhtiön kunto voi mennä uudesta vain huonompaan suuntaan ja vastaavasti viereen voi tulla uusia ja hienompia, joten vuokran kehitys on varmasti heikompi suhteessa vanhaan kohteeseen.
  • Vastike: taloyhtiön laskelmissa uuden taloyhtiön kulurakenne on laskettu useimmiten hyvin minimaalisella korjausvaralla. Kun yhtiö vanhenee, vastike vääjäämättä nousee enemmän kuin vanhan kohteen.

Kannattaa huomata, että kaikkien yllä olevien komponenttien osalta kyse oli muuttujien kehityksestä suhteessa vanhoihin kohteisiin. Voi siis olla hyvin, että absoluuttisesti vuokrataso nousee vuosien saatossa, mutta suhteessa vanhoihin asuntoihin vuokra ei jatkuvasti voi nousta samassa tahdissa.

Johtopäätös: Uudiskohteiden neliöhinta on useimmiten niin korkea, että niistä ei mielestämme saa järkevää vuokratuottoa verrattuna vanhoihin asuntoihin remonteista huolimatta. Ihmisiltä jää useimmiten huomioimatta se fakta, että uuden asunnon vuokra- ja vastikeoletukset ovat järkeviä vain 5-10 vuotta, joten tuottoluvut ovat todellisuudessa huonommat kuin mitä uutta ostaessa on laskettu.

3 Responses

  1. Kiinnostunut sanoo:

    Hyviä tekstejä. Muuten, miten pääomavero tulisi huomioida tuottoprosentin kaavassa tai tuottoprosenttia laskiessa?

  2. Kiinnostunut sanoo:

    Samoin uudiskohteessa kun usein saa vähentää rahoitusvastikkeen verotuksessa, eikö tämä pitäisi huomioida?

  3. Olli sanoo:

    Kiitos palautteesta ja kysymyksistä!

    Vastauksena, ja osin myös Hesarin innoittamana, kirjoitimme kokonaisen tekstin aiheeseen liittyen:

    https://www.ostavuokraavaurastu.com/uudiskohteen-verohyoty-puhuttaa/

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.