fbpx

Uudiskohdeostoksilla

Uudiskohdeostoksilla

Olemme pääasiassa sijoittaneet vanhoihin asuntoihin. Nyt olemme tehneet poikkeuksen. Kuluneen kevään aikana olemme ostaneet sekä Jyväskylästä että Keravalta uudisasuntoja. Kohteet ovat tarjonneet mielestämme hyvän vuokratuoton uudiskohteisiin liittyvät huonot puolet huomioiden. Suurin haaste uudiskohteissa on korkea hinta eli matala vuokratuotto yhdistettynä siihen, että vuosien saatossa kaikki parametrit (vuokra, vastike, hinta) menevät huonompaan suuntaan suhteessa vanhaan asuntokantaan. Tämä tietysti siksi, että uusi ei ikuisesti ole uusi.

Jyväskylästä ostettu asunto on aivan keskustassa, kirjaimellisesti Ruuskasen riipaisun verran kävelykadun keskipisteestä. Neliöhinta on Jyväskylän mittakaavassa hulppea 5000 euroa, jonka suurin selittäjä on pieni koko, joka on tasan 20 neliötä. Vastiketta laskemme uudiskohteissa vähintään 3,5 euroa per neliö, vaikka rakentaja olisikin ilmoittanut alhaisemman tason. Neljä euroa on myös järkevä taso laskea, sillä joskus rakennusliike saattaa olla optimistinen. 515 euron vuokralla kohde tarjoaa vastiketasosta riippuen 5 – 5,2 prosentin vuokratuoton.

Kyseinen asunto on riskimielessä matalariskisimpiä vaihtoehtoja. Keskeisen sijainnin ansiosta kassavirrat ovat varmat ja koska asunto on uusi, ei remonttihuolia luonnollisesti ole. Vastapainona arvonnousupotentiaali tulee ainoastaan markkinakehityksestä, sillä hinta on jo valmiiksi erittäin korkea.

Keravalta ostimme useamman asunnon etelästä päin tultaessa ennen Keravan keskustaa olevasta Saviosta. Kohde sijaitsee 350 metrin päässä Savion juna-asemalta, josta menee juna Helsinkiin ruuhka-aikoina kymmenen minuutin välein ja matka Pasilaan taittuu puolessa tunnissa. Kohde on vuokratontilla, joka tuo vuokrakuluna lisää 1,6 euroa per neliö vastikkeeseen. Kokonaisvastike tontin vuokra mukaan luettuna liikkuu siis haarukassa 5 – 5,5 euroa vastikeneliöltä. Arvioimallamme 625 euron kuukausivuokralla vuokratuotto asettuu 5,2 – 5,4 prosentin haarukkaan.

Samalle alueelle valmistuu samaan aikaan verrattain paljon huoneistoja. Tämä tuo ensivuokrauksen suhteen hieman paineita. Vuokrataso saattaa siis ensivuokrauksen yhteydessä olla jopa hieman vähemmän kuin arvioimamme 625 euroa. Toisaalta näkemyksemme on, että alueen vuokrataso tällaisella huoneistolla on jatkovuokrauksien yhteydessä 650 euron tietämissä, joka tuo hintaan turvamarginaalia. Asunnot ovat myös alueen vanhoihin asuntoihin verrattuna kohtuuhintaisia, joten Jyväskylän kohteeseen verrattuna tässä on parempi arvonnousupotentiaali.

Jyväskylän kohteen varasimme ensin ja Savio tuli sen jälkeen. Tässä vaiheessa arvioituna Savion kohde vaikuttaa paremmalta sijoituskohteelta. Savion kohteen etuna on lisäksi nopea valmistumisaika. Siinä, missä Jyväskylän kohteen kaupanteosta ja ensimmäisen erän maksusta menee yli vuosi ennen kuin talo on valmis ja kassavirrat alkavat rullata, on Saviolla vastaava läpimenoaika neljä-viisi kuukautta. Pääomat eivät seiso tyhjän panttina liian pitkään.

Savion vuokraus alkaa pian, jolloin luonnollisesti punnitaan vuokramarkkina-analyysimme tulos. Arviointia helpotti se, että ostimme Keravalta viime vuonna asuntoja, joita olemme myös vuokranneet. Myös Saviolta olemme vuokranneet yhden asunnon aikaisemmin, joten oletamme vuokrauksen sujuvan hyvin.

One Response

  1. […] Uudiskohdeostoksilla arvioimme Keravan kohteen hoitovastikkeen tasoksi 3,4-3,9 euroa per neliö. Nyt kohde on ollut […]

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.