Uusin ostoksemme

Uusin ostoksemme

Kuten vuodenvaihteen blogissa kerroimme, olemme ostaneet ensimmäisen sijoitusasunnon Helsingistä. Kohde sijaitsee Sörnäisissä metroaseman ja palveluiden läheisyydessä. Parvekkeellinen ylimmän kerroksen 32 neliön asunto 1990-luvun talosta maksoi 194 500 euroa. Nykyinen vuokrataso on alle 600 euroa eli rutkasti alakanttiin, joten vuokratuotto oli ostettaessa alle kolme prosenttia. Markkinavuokratasolla vuokratuotto nousee neljän prosentin paremmalle puolelle. Joka tapauksessa vuokratuoton taso jää selkeästi matalammaksi kuin muissa kohteissamme.

Siinä missä sijoitustoimintamme alkuvaiheessa fokus oli todella selkeästi kohteen tarjoamassa kassavirrassa, olemme nykyään alkaneet ottaa entistä enemmän huomioon potentiaalista arvonmuutosta ja helppoa vuokrattavuutta.  

Diilin plussat

+ Huoneistossa parveke, joka alueella harvinaisempaa

+ Talo 1990-luvulta, jolloin suuremmat korjaukset eivät ole vielä oven takana

+ Erinomainen sijainti yhdellä Suomen asuntomarkkinan likvideimmistä alueista

+ Hinnoittelu järkevä alueen hintatasoon nähden

+ Hankintahinnasta melkein puolet yhtiölainaa, joka tuo verotehokkuutta diiliin

+ Hyvä vuokrattavuus

Diilin miinukset

– Vuokratuotto matala

– Vuokrataso lähdössä erittäin matala

– Kohteessa vuokratontti

Diilissä sijainnilla oli iso merkitys. Meidän salkussa on monia korkean kassavirran lähiökohteita, joista saa kyllä hyvää ja tasaista kassavirtaa, mutta joiden arvot eivät ole juurikaan muuttuneet ja joissakin jopa alaspäin. Trendinomaisesti keskustakohteet ovat kehittyneet viime vuosina lähiöitä paremmin. Esimerkiksi ostetun asunnon postinumerolla 00500 tämän vuosikymmenen arvonmuutos yksiöillä on ollut 5,4 prosenttia vuodessa. Se on kumuloinut alueelta asuntoja omistaville huikeita tuottoja.

Emme tietenkään väitä, että sama kehitys tulee jatkumaan. Oletuksemme kuitenkin on, että jos jossain asuntojen arvot jatkavat kasvuaan, tämä on yksi niistä alueista. Alue on Kallion ja Kalasataman välissä, joten erityisesti Kalasataman ja Suvilahden kehityksen ansiosta alueen asukasmäärä tulee lähivuosina kasvamaan selvästi ja todennäköisesti kasvattaa alueen vetovoimaa.

Arvonmuutospotentiaalin lisäksi toinen asia on likviditeetti. Lähiökohteiden kassavirta on hyvä, mutta niiden myynti ottaa monesti aikaa. Vaikka salkussamme onkin myös keskustakohteita ja paremmilla sijainneilla olevia asuntoja, on yrityksemme nimissä olevat kohteet olleet lähiöasuntoja. Tämän kohteen ostimme yrityksemme nimiin. Toki ostamme kohteet ensisijaisesti vuokrattavaksi pitkään salkkuun, mutta ajan saatossa voi sattua kaikenlaista ja tulla tarve realisoida jotain. Silloin likviditeetillä on arvonsa.

Kohde ostettiin Suomen Asuntoneuvojalta, jossa Joonas on töissä ja Olli hallituksessa. Joonas tunsi tästä syystä kohteen erinomaisesti

Tampereen seudulla asuvat HOI! – Tule kuulemaan Olli Turusen markkinakatsausta

Tule mukaan Suomen Vuokranantajat ry:n ja Pirkanmaan Osakesäästäjät ry:n Ystävänpäivän -tapahtumaan torstaina 14.2.2019!

Luvassa mm. Vuokranantajien sekä Osakesäästäjien markkinakatsaus! Ota siis myös ystävä mukaan kuulemaan tuoreita uutisia markkinoilta! 

Tarkempi ohjelma ja ilmoittautuminen tästä linkistä Vuokranantajien sivuilta.

Haluaisitko sinäkin vaurastua asuntosijoittamisella?

Asuntosijoittajagurut Joonas Orava ja Olli Turunen ovat sijoittaneet asuntoihin yli vuosikymmenen ja omistavat lukuisia sijoitusasuntoja. Nyt Joonas ja Olli valmentavat asuntosijoittajia ja tarjoavat uusimmat neuvot ja työkalut myös sinun käyttöösi!

TUTUSTU VERKKOVALMENNUKSEEN

3 Responses

  1. Harri Huru sanoo:

    Kiitos ajatusten jakamisesta,

    Käyn tätä samaa pohdintaa jo toista vuotta asettaessani toiminnan kasvutavoitetta alkavalle vuodelle. Kassavirtapositiivisuus 70 %:n velkavipua käyttäen on ollut tärkein ja tinkimätön kriteeri jokaisen ostokohteen osalta.

    Tämä kriteeri on auttanut hylkäämään monen monta ostokohdetta nopeasti ja samalla, nykyisessä markkinatilanteessa, jättänyt toteuman kauaksi tavoitteesta.

    Omalle ajattelulle on joka tapauksessa hyödyllistä, kun näkee, että kolleegat ovat muuttaneet omaa kriteeristöään ja perustelevat muutokset.

    T. Harri Huru

  2. Vanhakettu sanoo:

    Kiitos mainiosta kirjoituksesta!

    Tuosta vuokratontista, minkälaisia vuokrakorotuksia olette kohteissanne kohdanneet ja miten suhtautuisitte kohteisiin, jossa vuokrasopimus on päättymässä lyhyellä aikavälillä (5v.)?

  3. Joonas sanoo:

    Moi Harri

    Kiitos kommenteista. Kriteeristö on tärkeä toimintaa ohjaava tekijä ja jos niitä syystä tai toisesta päättää muuttaa, kannattaa päätös tehdä tarkan harkinnan ja eri näkökulmien tutkiskelun jälkeen.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.