Uusin ostos

Uusin ostos

Uusin hankintamme on 31-neliönen yksiö. Asunto sijaitsee noin kilometrin päässä Jyväskylän keskustasta ja useampi oppilaitos on kilometrin säteellä asunnosta. Vuokra on 520 euroa kuukaudessa ja lisäksi vuokralainen maksaa vesimaksun päälle sekä sähkön suoraan sähköyhtiöön. 68 500 euron hinnalla ja 87 euron vastikkeella vuokratuotto ennen remontteja on 7,5 prosenttia ja 400 euron remonttivaralla per neliö pääsee vielä yli kuuden prosentin vuokratuottoon. Kohde on siis monessa mielessä erinomainen sijoitusasunto. Kiinnostavampaa on kuitenkin se, miten tällaisia kohteita löytää.

Seuraamme aktiivisesti yksiömarkkinaa asuntovahtien kautta. Kirjaamme lähes kaikki alle 35-neliöiset kohteet Exceliin, mutta valtaosan vahtien kautta tulevista kohteista voi sivuuttaa saman tien. Monesta näkee jo heti ensisilmäyksellä, että kohteesta saatava tuotto ei ylitä meidän kuuden prosentin rimaa. Välillä julkiseen myyntiin tulee kuitenkin helmiä, jotka kannattaa poimia pois. Tämä ei ollut aivan kesäisen kaupan veroinen diili, mutta hyvä kohde joka tapauksessa.

Joonaksen esimerkki:

Kun huomasin 31-neliöisen yksiön sähköpostistani, huomioni kiinnittyi heti edulliseen hintaan. Mikäli kohde vaikuttaa ihmeellisen edulliselta, tulee heti mieleen, että kyseessä on Kiinteistömaailman tarjouskauppa. Nyt myyjänä oli kuitenkin OPKK. Kaikki oli siis mahdollista. Laskin nopeasti vuokratuoton ja katsoin yhtiöön tehdyt remontit. Nämä tiedot löytyivät jo netistä. Sen jälkeen soitin välittäjälle ja pyysin yhtiön papereita. Yhtiön isännöitsijäntodistuksesta liitetietoineen (liite ”Hallituksen selvitys kunnossapitotarpeista”) näkee arvion tulevista remonteista.

Talon rakennusvuosi oli 1962. Yhtiöön oli kuitenkin jo tehty mukavasti remontteja mukaan lukien viemäreiden pinnoitus. Viisivuotissuunnitelmassa oli seuraavat tulevat korjaukset: viemäreiden kunnostus (joka siis oli jo tehty), jätepiste ja hissien modernisaatio. Soitin Ollille. Juttelimme kohteesta ja Olli innostui myös. Pohdimme tulevia remontteja. Hissien modernisaation kustannuksista ei kummallakaan ollut tarkkaa tuntumaa. Lisäksi laitoimme tuleviin kustannuksiin käyttövesiputkien uusinnan ja sähköjen uusinnan, vaikka niitä ei viisivuotissuunnitelmassa ollutkaan. Selvää kuitenkin on, että nämä on jossain vaiheessa tehtävä.

Seuraavaksi oli vuorossa soitto isännöitsijälle. Kiinnostuksen kohteena oli ennen kaikkea tulevat remontit. Isännöitsijä ei ottanut niihin juuri kantaa. Tyytyi vain tukeutumaan viisivuotissuunnitelmaan eikä suostunut arvioimaan esimerkiksi hissien modernisaation kustannuksia. Laskimme remonttivaraksi 400 euroa neliöltä: 200 euroa käyttövesiin ja sähköihin ja 200 euroa muihin remontteihin sisältäen hissien modernisaation.

Remonttivaran jälkeen tuotto näytti edelleen hyvältä. Soitin välittäjälle ja tiedustelin muista kyselijöistä. Kyselyitä oli kuulemma tullut ja tarjouksiakin oli tulossa. Ei siis kannattanut yrittää ehtiä näytölle. Riskinä oli, että joku muu ostaa asunnon sillä välin, kun odottelemme näytölle pääsyä. Laskimme, että tuotto kestää muutaman tuhannen euron pintaremontin ja päätimme ostaa kohteen näkemättä. Tarjosimme 500 euroa yli pyyntihinnan. Välittäjä soitti melko pian takaisin, että ostajat hyväksyivät tarjouksen.

Maksoin käsirahan saman tien perjantaina ja maanantaina kävin allekirjoittamassa kirjallisen tarjouksen välittäjän toimistolla. Kiinteistönvälittäjä antoi avaimet asunnolla käyntiä varten ja naureskeli, että ”pitäisiköhän nämä antaa vasta kaupanteon jälkeen” – olimmehan ostaneet kohteen näkemättä.

Asunto oli yllättävän siistissä kunnossa. Päätimme asentaa ainoastaan laminaattilattian ja jättää asunnon muuten ennalleen. Tekijäksi löytyi jo ennestään tuttu 18-vuotias rakennusalan opiskelija. Sovimme, että maksamme palkan verokortilla suoraan tekijälle. Sivukuluineen palkkakuluihin meni noin 350 euroa ja tarvikkeisiin ynnä muihin kuluihin noin 600 euroa eli kustannukset kaikkinensa jäivät noin 1000 euroon. Pintaremontin kulut olivat siis huomattavasti ajateltua pienemmät.

Koko projektiin, tarjouksen tekemisestä vuokraukseen, ei mennyt kuin muutama viikko. Teimme tarjouksen kohteesta 11.1, varsinaiset kaupat tehtiin 22.1, vuokrasopimus allekirjoitettiin 30.1 ja uusi vuokralainen muutti asuntoon 1.2. Omaa aikaa prosessiin kului noin kahdeksan tuntia. Asiaa toki helpotti paljon, että oli valmiina tuttu remonttimies, joka pääsi aloittamaan työt nopeasti kaupanteon jälkeen.

Johtopäätös: Selkeä prosessi asuntojen ostamisessa on tärkeää, jotta voi tehdä hyviä päätöksiä harkitusti, mutta nopeasti. Kuten olemme aiemminkin todenneet, markkinatuntemus on erittäin tärkeää. Kun tuntee alueen ja vuokramarkkinan, uskaltaa toimia ripeästi hyvän kohteen tullessa myyntiin, eikä asian kanssa tarvitse jäädä ihmettelemään.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.