Varaudu pitkään laskujaksoon

Varaudu pitkään laskujaksoon

Emme tiedä nouseeko vai laskeeko asuntojen hinnat lähivuosina. Meitä viisammatkaan eivät pysty siihen, joten emme halua “ennustaa” asuntojen hintakehitystä. Haluamme kuitenkin varoittaa, että jossain vaiheessa (aikajaksolla 2012-2025) edessä saattaa olla vuosia kestävä laskutrendi.

Ohessa on muutama graafi asuntojen hinnoista. Olemme erotelleet pääkaupunkiseudun ja muun Suomen, koska Helsingin imu on viime vuosina tehnyt ison kaulan hintojen kehityskaarelle. Sijoittajat ovat useimmiten kiinnostuneita etenkin yksiöistä, joten graafi niistäkin erikseen on paikallaan. Tosin kehityskulku on noudattanut Tilastokeskuksen mukaan yksiöillä lähes samaa polkua kuin kaksioilla ja kolmioilla.

Kuten kuvioista havaitsemme, asuntojen reaalihinnat (eli hinnat inflaatiosta putsattuna) nousivat rivakasti vielä 80-luvun lopulla kunnes lama iski. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella yksöiden hinnat laskivat vuosien 1989-1993 välillä 15 vuosineljännestä peräjälkeen, yhteensä 62 prosenttia. Hinnat eivät ole vieläkään nousseet reaalisesti yli syksyn 1989 tason(!). Pääkaupunkiseudulla viime vuosien vahvan nousun ansiosta 1980-luvun huippu on ylitetty.

Asuntojen hintakehitys liikkuu pitkissä sykleissä. Heilahtelut ovat vaimeampia ja pidempikestoisia kuin esimerkiksi osakkeissa, joissa kurssinousut ja –laskut ovat jyrkempiä. Tämä näkyy tilastoistakin selkeästi. Suurin nousu yksiöiden hinnoissa yhden kvartaalin aikana tapahtui vuoden 1989 alussa, +9,2 prosenttia. Eniten hinnat laskivat vuoden 1991 ensimmäisellä neljänneksellä, jolloin hinnat laskivat 7,8 prosenttia. Vuoden aikajaksolla heilahteluväli on ollut -21 – +29 prosenttia.

Suurta trendiä katsoessa voidaan sanoa, että asuntojen hinnat ovat nousseet lähes yhtäjaksoisesti jo vuodesta 1996 alkaen. Väliin on mahtunut pari pientä laskujaksoa vuosina 2000 ja 2008. Suurin ajuri asuntojen hintojen nousulle on ollut etenkin halpa raha eli matala korkotaso ja lainan saannin helppous. Myös  pidentyneet laina-ajat ovat edesauttaneet hintojen kipuamista.

Finanssikriisi ja sitä myötä pankkien kiristyneet säädökset vaikuttavat lainan saantiin ja laina-aikoihin kielteisesti. Lisäksi valtion salliman korkovähennyksen pieneneminen tekee asuntolainasta jatkossa pykälän kalliimpaa.

Yksiöiden hintojen kehitystä pääkaupunkiseudun ulkopuolella tarkastellessa huomataan, että hinnat ovat laskeneet neljä kertaa viidellä edellisellä vuosineljänneksellä. Onko tässä alku pidemmälle laskujaksolle? Kuten sanottua, emme tiedä. Emme siis ennusta, mutta on paikallaan muistuttaa että hinnat eivät voi aina vain tykittää ylöspäin.

Yksiöt pääkaupunkiseudun ulkopuolella menettivät hinnastaan 5,0 prosenttia viime vuoden viimeisellä kvartterilla. Viimeksi samanlainen dippi nähtiin vuoden 2008 lopussa. Jos asuntojen hinnat jatkavat tällä kertaa luisuaan, ei kuitenkaan kannata rynnätä suinpäin ostoksille. Tilanne on sama kuin metsästyksessä. Koko lipasta ei kannata tyhjentää heti ensimmäisen saaliin ilmestyessä näköpiiriin.

Johtopäätös: 

Ihmisen muisti tuppaa olemaan lyhyt. 15 vuoden lähes yhtäjaksoinen asuntojen hintojen nousu saa unohtamaan aika ajoin kohdalle osuvat laskukaudet. Jos sijoitat asuntoihin vain arvonnousu silmissä kiiluen, saatat olla huteralla maaperällä. Mahdollinen hintojen luisu olisi hyvä sijoittajalle, joka ei ole tyhjentänyt koko pelivaraansa kertalaakista.

Malttia asuntosijoituksiin toivottaen,

Olli ja Joonas

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.