Milloin vastikkeet voi vähentää verotuksessa?

Milloin vastikkeet voi vähentää verotuksessa?

Tämä ikuinen dilemma ansaitsee yhden oman lyhyen kirjoituksensa. Aiheesta saa kyllä tehtyä monimutkaisenkin menemällä syvälle kirjanpitoon, mutta välttäkäämme tätä. Tiivistämme tässä oleellisen asian kuvallisen esimerkin kera.

Kuukausittain taloyhtiölle maksettava vastike jakautuu yleensä kahteen eri osaan: hoitovastike ja tarvittaessa pääomavastike (aiemmin usein nimellä rahoitusvastike). Ensimmäisellä katetaan taloyhtiön juoksevat ylläpitokulut kuten lämmitys, huolto, vesi, sähkö, siivous, pienet korjaukset jne. Hoitovastike on tuloa yhtiölle ja siten se on tuloverolain mukaan verovähennyskelpoinen vuokranantajaosakkaan verotuksessa.

Pankkilainalla katetaan yleensä joko hankintahintaa tai projektiluontoisesti korjauksia (joskus myös molempia) lähtien rappukäytävien maalauksesta linjasaneerauksiin. Lainaa osakkaat maksavat yhtiölle pääomavastikkeen muodossa. Pääomavastike on tapauskohtaisesti verovähennyskelpoinen. Miksi ihmeessä, miettii moni? Ja mistä sen tietää, voiko pääomavastikkeen vähentää vuokratulosta vai ei?

Pääomavastiketta voi käsitellä kahdella tavalla yhtiön kirjanpidossa. Se voidaan joko a) tulouttaa tai b) rahastoida. Tulouttaminen tarkoittaa sitä, että osakkaiden maksamat vastikkeet ovat tuloa yhtiölle. Näin ollen se on myös verovähennyskelpoista. Jos vastikkeet rahastoidaan, ne kirjataan taseeseen rahastoon. Tällöin sitä ei voi vähentää vuokratulosta, mutta se lisätään hankintamenoon, mikä pienentää luovutusvoittoverotusta.

Tässä esimerkki tuloslaskelmasta, jossa näkyy alleviivattuna pääomavastikkeet. Näillä on maksettu yhtiölainaa pois niiden asuntojen osalta, joissa sitä on ollut. Tulos on saatu nollaan, jotta veroja ei tarvitse maksaa, säätämällä poistot sopivan suuruisiksi.

Asuntosijoittajan tuloslaskelma

Tuloutus vs. rahastointi -kysymyksellä ei ole merkitystä omistaja-asukkaalle. Miksi sitten rahastointia käytetään, jos se on yhtiössä asuvalle omistajalle ”yks hailee”, mutta sorsii sijoittajaomistajaa?

Vastikkeita on järkevää tulouttaa ainoastaan sen verran kuin taloyhtiöllä on kuluja ja mahdollisia poistoja. Jos poistopohjaa ei ole ja tulot ylittävät menot, taloyhtiö joutuu maksamaan veroa tuloksestaan. Tämä ei taas ole järkevää.

Lisäksi sopassa on verottajan suunnasta tuleva ohje: Remontin kulut tulee verottajan mukaan jakaa vuosikorjaukseen ja perusparannukseen. Vuosikorjauksen kulut voidaan kirjata kuluiksi tuloslaskelmaan. Perusparannuksen osuus on pakko aktivoida taseeseen. Vastuu tästä jaosta on taloyhtiöllä eli isännöitsijällä, hallituksella ja/tai yhtiön käyttämillä asiantuntijoilla.

Tähänkin teemaan löysimme apua Vuokranantajien jäsensivuilta. Sivuilla on kattava tietopankki jäsenille. Lisäksi Vuokranantajien jäsenille on tarjolla niin sähköpostitse kuin puhelimitse palveleva ja asiantunteva apu asuntosijoittamiseen liittyvissä mitä erilaisimmissa kysymyksissä – varsinkin juridinen apu on erittäin arvokas, jota olemme muutaman kerran joutuneet käyttämään. Kannattaa tutustua ja liittyä, mikäli et vielä ole niin tehnyt: www.vuokranantajat.fi

Yhteenveto: Kysymys, että voiko vastikkeet vähentää verotuksessa näkee useimmiten taloyhtiön tuloslaskelmasta. Ovatko vastikkeet tuloa? Jos ovat, voi vähentää. Taseesta näkee onko vastikkeita rahastoitu? Jos vuoden aikana on rahastoitu, ei voi vähentää. Asian tekee kimurantiksi, että yhden remontin vastikkeet voi olla tuloutettu, toisen vastikkeet rahastoitu. Asia kannattaa aina tarkistaa yhtiön isännöitsijältä, joka on vastuussa kirjanpidon toteuttamisesta.

Haluaisitko sinäkin vaurastua asuntosijoittamisella?

Asuntosijoittajagurut Joonas Orava ja Olli Turunen ovat sijoittaneet asuntoihin yli vuosikymmenen ja omistavat lukuisia sijoitusasuntoja. Nyt Joonas ja Olli valmentavat asuntosijoittajia ja tarjoavat uusimmat neuvot ja työkalut myös sinun käyttöösi!

TUTUSTU VERKKOVALMENNUKSEEN

3 Responses

  1. Kalle sanoo:

    Hei, onnistuuko vastikkeiden vähennys jos vuokraan kohdetta yksityisenä henkilönä enkä yritykseni kautta? Harkitsen omistamani kohteen vuokraamista ja taloyhtiössäni pääomavastikkeet tuloutetaan.

    • Joonas sanoo:

      Kuulostaisi siltä, että onnistuu. Tuloutettu pääomavastike on yksityishenkilölle suoraan vähennyskelpoinen vuokratulosta.

  2. Veijo Jehkonen sanoo:

    Omistan osakehuoneiston jota vuokraan.Saamani vuokratulo vastaa alueen käypää vuokratasoa.
    Kyseisessä asunto-osakeyhtiössä valmistui tämän vuoden puolella hissi hanke.Voiko laina osuuden vähentää verotuksessa?jos voi niin millä tavalla?

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.