Miten yhtiölainallisessa kohteessa lasketaan vakuusarvo?

Miten yhtiölainallisessa kohteessa lasketaan vakuusarvo?

Meiltä kysyttiin, että kuinka pankit laskevat vakuusarvon kun kohteen hinnasta osa on yhtiölainaa. Olemme törmänneet eri pankeissa vuosien varrella kahteen eri laskentatapaan.

1) Vakuusarvo = (velaton hinta – yhtiölaina) * vakuusarvo

Käytännön esimerkki luvuilla:

Hinta 100 000 eur – yhtiölaina 50 000 eur = 50 000 eur
-> 50 000 eur * vakuusarvo 70% = 35 000 eur

Käytännössä siis oman rahan tarve on 100 000 – 50 000 – 35 000 = 15 000 euroa

2) Vakuusarvo = velaton hinta * vakuusarvo – yhtiölaina

Hinta 100 000 eur * 70% = 70 000 eur
Vakuusarvo: -> 70 000 eur – yhtiölaina 50 000 eur = 20 000 eur

Oman rahan tarve on siis 100 000 – 50 000 – 20 000 = 30 000 euroa

Samoilla luvuilla, mutta kahdella eri tavalla laskettuna päädytään tyystin erilaiseen lopputulemaan. Valitettavasti meidän nykyinen pääpankki (eräs N:llä alkava kansainvälinen pankki ;)) käyttää tätä jälkimmäistä laskentatapaa.

Miksi tällä on merkitystä?

Jos mielii ostaa yhtiölainallisia kohteita, joissa ei ole valmiiksi 70% tai enemmän yhtiölainaa vaan “vain” muutamia kymmeniä prosentteja, ja haluaisi maksimoida velkavivun, on pankin valinnalla erittäin suuri merkitys. Siinä ei prosenttiyksikön kymmen lainan marginaalissa paljon paina, jos toisessa pankissa paalua täytyy lyödä pöytään 15 000 euroa toista pankkia enemmän saadakseen samaisen asunnon. Tällaisia kohteita tulee vastaan etenkin uusissa asunnoissa. Mikäli ostat yhtiölainallisia asuntoja, kannattaa tämä lainan vakuusarvon laskentatapa selvittää pankkia vertailtaessa!

One Response

  1. Tuomas sanoo:

    Moi, miten pankit suhtautuu ns. täyteen yhtiölainoitettuihin asuntoihin? Esim myyntihinta 10000 ja yhtiölaina 60000. Onko näihin mahdollista saada lainaa yllä olevalla kaavalla? Varmasti tiedätte näitä kohteita, oletteko ostaneet? Onko tietoa mihin korkoon taloyhtiön laina on yleensä sidottu, kiinteä/euribor? Näissä kohteissa maksimoidaan velan maksu, jolloin ei tarvitse tässä vaiheessa maksaa vuokratuotosta veroa. Kohteet houkuttaa koska pienellä pääomalla saisi paljon asuntoja. Miten pankki arvottaa tuollaisen kohteen vakuuden määrän? Olettaen että ostaa ensin näitä asuntoja rahalla ja sitten käyttää niitä lainan saantiin jolla voisi ostaa muutaman lisää. Kommentteja, kokemuksia?

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.