Kannattaako taloyhtiön omistama sijoitusasunto myydä remontin tullessa?

Kannattaako taloyhtiön omistama sijoitusasunto myydä remontin tullessa?

On olemassa kourallinen erittäin varakkaita taloyhtiöitä, jotka omistavat niin paljon huoneistoja, että hoitovastiketta ei peritä ollenkaan tai se on lähes olematon. Olli omistaa sijoitusasunnon eräästä tällaisesta yhtiöstä, jossa hoitovastike on 0,5 euroa neliöltä kuukaudessa. Nämä ovat kuitenkin yksittäisiä poikkeustapauksia ja ne useimmiten näkyvät myös huoneiston hinnassa.

Sen sijaan aika ajoin tulee vastaan yhtiöitä, jotka omistavat esimerkiksi yhden huoneiston. Nämä ovat monesti vanhoja talonmiehen asuntoja. Joko ne ovat vuokrattuja tai talonmiehen eläköityessä päätetään ottaa huoltoyhtiö hoitamaan kiinteistönhoidolliset toimet ja huoneisto jää tyhjilleen. Mitä nämä käytännössä tarkoittavat asuntosijoittajalle?

Esimerkkikohde
  • Paikkakunta Jyväskylä
  • Koko 50 huoneistoa ja 2000 huoneistoneliötä + yhtiön omistama huoneisto 35m2
  • Sijainti keskustan lähettyvillä yliopiston puolella kaupunkia
  • Hoitovastike 4€/m2, yhteensä tuotot hoitovastikkeista 96 000€/v.
  • Yhtiön omistama huoneisto 35 m2 arvoltaan 100 000 €

Yhtiön omistaman asunnon arvo per huoneistoneliö on esimerkissämme noin 50 euroa. Tuolla summalla maksaisi esimerkiksi kattoremontin, parvekelasituksen tai linjasaneerauksen hankesuunnittelun. 30 neliöisen yksiön omistajalle yhtiön huoneisto tarkoittaa 1500 euroa varallisuutta yhtiön taseessa, ison kaksion omistajalle jo noin 3000 euroa. Ei siis mikään ratkaiseva tekijä hankintapäätöstä tehtäessä, mutta selkeästi positiivinen vaikutus osana kokonaisuutta.

Kannattaako yhtiön jättää huoneisto rullaamaan kassavirtaa vai myydä seuraavan remontin tullessa pois? Esimerkkikohteemme yksiöstä saisi hyväkuntoisena vuokraa arviolta 560-580 euroa kuukaudessa. Tämä tarkoittaa yhtiölle mukavaa vajaan 7000 euron vuosittaista vuokratuloa. Mikäli huoneisto myytäisiin, olisi tämän huoneiston maksamat vastikkeet 1680 euroa vuodessa eli vuokratuotosta saatava nettohyöty on noin 5000 euroa vuodessa. Kuukausittaisessa vastikkeessa tämä tarkoittaa 21 senttiä per huoneistoneliö eli 30 neliöisen yksiön omistajalle reilu 6 euroa kuukaudessa. Vuokratuottoprosenttiin tällä ei ole käytännön vaikutusta.

Mikäli tarkoitus on omistaa sijoitusasunto tästä iäisyyteen, mikä on mielestämme hyvä omistusaika, kannattaa asunto teoriassa jättää yhtiölle tuottamaan kassavirtaa. Todellisuudessa tilanne on kuitenkin niin, että säästetty euro tänään on aina arvokkaampi kuin saatu euro huomenna. Tästä syystä remontin tullessa suosittelemme asunnon myyntiä ja käyttämistä remontin toteuttamiseen.

Johtopäätös: yhtiön yksittäisen huoneiston omistus ei ole ratkaiseva tekijä hankintapäätöstä tehtäessä. Se kannattaa kuitenkin huomioida osana diiliä, sillä ostamalla huoneiston, saat samalla pienen osuuden yhtiön omaisuuserästä. Mitä pienempi yhtiö, sitä suurempi hyöty on. Suuren remontin tullessa suosittelemme kannattamaan sijoitusasunnon myyntiä ja remontin maksamista osittain tai kokonaan sillä. Näin omaisuuserästä tuleva raha näkyy suoraan pienempinä remonttikuluina ja on yhtiön saamaa vuokratuloa konkreettisempi hyöty.

7 Responses

  1. Antti sanoo:

    Moikka, jos yhtiöllä on varallisuutta reiluisti niin kuinka vaikeata on ostaa as. Oy:n osakkeita lisää? Nyt ko. isossosa yhtiössä on kolme osaketta ja voisimme ostaa 2-3 lisää…

    • Joonas sanoo:

      Terve Antti

      Oma kokemukseni on, että omistajat yleensä tiedostavat markkinoita paremmin omistavansa asunnon varakkaasta yhtiöstä. Tällä tarkoitan, että mikäli asunnon päättää myydä, ei siitä maksettava hinta ole niin paljon korkeampi kuin varallisuus voisi antaa olettaa. Näin ollen asuntoja ei tällaisista yhtiöistä tule myyntiin kovinkaan paljon.

      Paras keino olisi varmasti esimerkiksi yhtiökokouksessa tutustua muihin osakkaisiin ja sanoa, että haluaa ostaa mikäli joku on luopumassa. Toki voi myös jakaa lappuja postiluukuista sisään ja pyytää osakasluettelon ja lähestyä omistajia sitä kautta suoraan.

      Joonas

      • Antti sanoo:

        Moikka, tarkoitin tuolla kysymykselläni, että kuinka hankala as.oy:n on ostaa omasta yhtiöstä osakkeita lisää niiden tullessa myyntiin. Käsittääkseni tarvitaan yhtiökokoukselta yksimielinen päätös? Ja onko muita konkeloita matkassa…

        • Joonas sanoo:

          Kiitos tarkennuksesta. Ymmärsin asian hiukan väärin. Valitettavasti mulla ei ole kokemusta siitä, kuinka helposti asunto-osakeyhtiö voi ostaa huoneistoja itselleen. Tässä asiassa kannattaa kääntyä esimerkiksi Kiinteistöliiton puoleen.

  2. Antti M sanoo:

    Mielestäni suosituksenne ei edusta pitkäjänteistä toimintaa, eikä ole kannattavaa edes lyhyellä aikavälillä.

    Asunnon myymisen vaihtoehtona on ottaa enemmän lainaa. Kun lainan korko on prosentin luokkaa, esimerkissänne huoneistolle kohdistuvat korkokustannukset olisivat 1,5 euron luokkaa.

    Toisin sanoen, samalla hetkellä kun asunto myydään, on 30 neliöisen huoneiston hoitovastiketta pakko korottaa kuudella eurolla. Mikäli asunto ei myytäisi, riittäisi 1,5 euron korotus.

    Asunto-osakeyhtiö on myös sijoittajana omaa luokkaansa, sillä asunto-osakeyhtiön ei käytännössä tarvitse maksaa veroa vuokratulosta.

    • Joonas sanoo:

      Terve Antti M

      Kiitos kommentistasi. Olet aivan oikeassa siinä, että korkokustannus on pienempi kuin mitä vastike nousee myynnin takia. Ongelma on, että markkina ei oikein hinnoittele näitä taloyhtiöiden yksittäisiä omistuksia, joten yksittäisen yhtiöstä myynnissä olevan asunnon velaton hinta on sama oli taseessa tämä huoneisto tai ei. Näin ollen mikäli yhtiön omistamaa asuntoa ei ole myyty, on yksittäisen asunnon myyntihinta markkinoilla suuremman yhtiölainaosuuden verran pienempi.

      Huoneiston myynti on siis keino saada tämä arvo esiin nykyisiä osakkeenomistajia ajatellen. Verotuksesta esiin nostamasi pointti on juuri näin ja ehdottomasti lisäargumentti sen suhteen, että asunto pidettäisiin edelleen yhtiön omistuksessa.

  3. Tapio sanoo:

    Mielenkiintoinen tapaus yhtiökokouksessa Jyväskylässä muutama vuosi sitten oli talonmiehen asunnon 32 m2 myynti yhtiökokouksen esityslistalla ennen putkiremonttia. Saadut rahat käytettäisiin remonttiin. Tällainen huoneisto oli osakkeeton huoneisto taloyhtiön hallinnassa joka oli vuokrattuna josta yhtiö sai n. 500 e /kk. Kannattaako suorittaa osakeanti (myynti) ennen vai jälkeen putkiremontin vai ei myydä ollenkaan herätti keskustelua. Ennen putkiremonttia tuleva oletettava “sijoittaja” saa sen “veroedun” 30% tai 32% remontista ,kun kirjanpidossa yleensä rahoitusvastikkeet tuloutetaan (Eli ei aktivoida taseeseen). Osakeanti remontin jälkeen näin ei käy ,tavallaan “veroetu” jätetään valtiolle. Meneekö remontti ns. hintoihin mielestäni ei tässä tapauksessa. Hoitovastikkeista saadut tuotot yhtiölle nousevat myynnin jälkeen ilman että hoitovastiketta korotetaan 3.50 e x 32 x 12 =1344 vuosi. Osakeannista saatavat rahat voidaan kirjanpidossa rahastoida (SVOP) kun yhtiöjärjestyksestä poistetaan osakkeen nimellisarvo. Ei osakepääoman korotusta. Kun myydään merkintäoikeuksia, ei varainsiirtoveroa ostajalle. Taloyhtiö voi sijoittaa rahat esim. Lämmön talteenottoon joka säästää monessa tapauksessa enemmän kuin vuokratuloista saatu tuotto on taloyhtiölle.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.